当ブログのサイトマップ記事大分類リスト

アテンポ — 2009-07-15T11:00:00+09:00

いつも当ブログを読んでいただき有難うございます。
読者様の便宜を考え、記事大分類リストを作成しました。
お読みになりたい大分類をクリックすることでそれぞれの記事一覧表へアクセスできます。

　　　　　　　　　　　　　　
　１．マンションのリフォーム集　　２．戸建住宅のリフォーム集
　３．ホテルのリフォーム集　　　　４．建物維持管理　実施例集
　５．建築評論家気取り　　　　　　６．建築に安全・安心を！
　７．建築士制度改革　　　　　　　８．マンション管理士
　９．施工実績/記事関連　写真集　　　　　　　１０．太陽光発電　

管理業務主任者は、マンション管理会社のために必要とされる資格で、
マンション管理士は、管理組合の利益を守るための国家資格です。

あなたのマンションの管理組合活動を円滑に推進させ、資産価値を向上させます。

CADで図面を描くマンション管理士が、マンションが抱える問題を解決いたします。

国交省ガイドラインによる長期修繕計画作成承ります。

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マンション管理費はここまで節約できる/マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本

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ハンドシャワー付き水栓からの水漏れ事故

アテンポ — 2009-07-11T07:59:08+09:00

リフォームで、ホースを収めるタイプのハンドシャワー付き水栓を取り付ける場合、注意すべきことがあります。メーカーのカタログに、

ハンドシャワー付き水栓はホースを伝って水滴がキャビネット内部に落ちることがありますので、同梱の水受けトレイを設けてください。また、キャビネットの裏側に取り付ける場合は、点検修理のための点検口を設けてください。

と記載されています。

この事は、極めて重要です。
何が重要かと言うと、点検口が必要となるような所に、この種の水洗を取り付けないようにすることが重要なのです。

ハンドシャワー付き水栓を、流し台の後ろにある配管スペースの上部への設置すると、思わぬ水漏れ事故を生じさせます。
隠蔽部分である配管スペースに水受けトレイが設置されていても、点検口は、鍋や洗剤ボトルの奥にあるため、わざわざ開けて溜まった水を捨てることをしません。
そうなると、マンションでは、下の階の天井へ溜まることになります。
隠蔽部分へ水受けトレイを設置しても意味が無いため、設置していない場合もあります。この方が、早く水漏れを発見できるかもしれません。

使い方によっては気がつかないこともありますが、少量でも続くと大事になっている実例を耳にします。
ハンドシャワー付き水栓が出始めた頃からの歴史的注意事項です。
ご注意下さい。

どうしてもハンドシャワー付き水栓に取り替えたい場合は、流し天板のレベルに取り付け、流し下部付近へ、水受けトレイを設置してください。

シンクに組み込まれたハンドシャワー水栓

キッチンや、洗面化粧台の製品として、ハンドシャワー付き水栓が取り付けられている場合は、水が溜まっている状況を見ることが出来ますから、比較的安心です。

　　　

【送料無料】ソフト・シャワー切り替え付き、ハンドシャワータイプ水道　蛇口　台所　温度調節...

写真のような、ホースが露出になっている製品の方が安心です。

関連記事：マンションでの水漏れ原因の大半は洗濯水栓
　　　　　　　システムキッチンのリフォーム完成
　　　　　　　給湯管から水漏れです。
　　　　　　　料理がおいしくなる水 ]]>

グリーンEXPOにてLEDランプと燃料電池車

アテンポ — 2009-07-06T07:45:34+09:00

パシフィコ横浜で開催中のグリーンEXPOにてLED電球　一般電球型（東芝製）を見つけました。

消費電力88％減で、40倍の長寿命です。

電球色を、維持管理しているマンションのエントランス・廊下で、使用・切替えていこうと思っています。

　　60W形相当の明るさで、従来価格の約半額のLED電球新製品　東芝　LED電球「一般電球形6.9W」電球...

　　　　

写真では判りにくいのですが、調光可能です。ダウンライトタイプもあります。

燃料電池車も展示されていました。

　　

　　　　　　　　　　　　

水素タンク等のスペースに、かなり取られている様に感じました。

　　近くのヨコハマ　グランド　インターコンチネンタル　ホテル　

　　後ろから見るとこうなっています。

日本丸

これから、あるマンション管理組合の理事会へ出席します。
とても活動の活発な組合さんで、今後大規模修繕工事へ取り掛かるところですが、その計画が、長期優良住宅先導的モデル事業に採択されました。

関連記事：海から見たみなとみらい ]]>

[PR]注目のキーワード「部分日食」

ads by Seesaa — 2009-07-06T07:45:34+09:00

皆既日食 | 太陽 | 7月22日 | 日食 | 日本 | 見る | 観察 | 46年 | 見られる | トカラ列島

低気圧住宅でのサッシュ風切音

アテンポ — 2009-07-02T06:54:45+09:00

台所のレンジフードを運転すると、居間等のサッシュ廻りから風切音が発生すると言うことで、よく相談を受けます。これは住戸内が低気圧になることにより起こります。超低気圧になると、玄関の扉が開かなくなります。

給排気型のレンジフードが採用されていると、起き難くなりますが、新たに取り替えようとすると、躯体に穴を空ける必要がありますので、規約上のハードルがあり、管理組合の許可が必要で、難しくなります。

その昔、この現象を改善するため、通気機能を持った玄関扉を開発し、特許を戴いたことがあります。甲種防火戸の認定も取りました。三和シャッターさんお世話になりました。玄関からの吸気ルートは、空調空間を通過しないことが多いので、エコに繋がります。

ＩＨヒーター等のレンジ下部に設置された吸気口・・・自然吸気口の位置としては理想的です。

居間等に設置されている吸気口が、塞がれたり、閉じられていても、低気圧住宅になります。
高層住宅で外部吸気面を、風が高速で、舐める様に通過する位置にある場合、吸出し効果で室内が負圧となります。実は最近多発しています。

高層住宅では、外部風速が早いので、バルコニー腰壁の陰等、風溜まり部分に吸気面を持って来なければなりません。

低気圧住宅は、窓を開ければ、簡単に改善されます。少ししか開けない場合、風切音が発生します。つまり高気密住宅にしようとすればするほど、内外の気圧差が大きくなって、低気圧住宅となり、シックハウスに近づいてしまいます。

風切音が発生すると、サッシュの機密性能が悪いと言うことで、サッシュ屋を呼んでしまいます。高気密住宅を高いお金で買っているからです。サッシュ屋は、迷惑に感じつつも、窓を開けて下さいとか、低気密サッシュに替えて下さいとは言えません。サッシて下さい。
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PV Japan 2009 にてシースルー型太陽電池

アテンポ — 2009-06-27T06:49:06+09:00

太陽電池を建材として利用する手段として、窓に使えるシースルー型太陽電池に興味を持っています。
右の写真は、昨年のPV Japan 2008のＳＨＡＲＰブースで撮ったものです。
超高層ビルの窓に、太陽電池を組み込んでいます。

今年のPV Japan 2009にもたくさんの、シースルー型太陽電池が展示されていました。（幕張メッセにて）

シースルータイプ設置例

ＰＶジャパン2009 日経Ecolomy より

カネカシースルータイプ太陽電池半透明のガラスが発電

可能性の大きさを強く感じます。

　　

京セラが開発したプリウス向け太陽電池モジュール

　

太陽スカイライトソーラー

関連記事：PVJapanにて薄膜太陽電池
　　　　　　　ウランよりシリコンに期待します

■　世界最大級のソーラーカーレースに出場する東海大学チームに太陽電池を提供　

SHARP 2009/06/24

「グローバル・グリーン・チャレンジ」のソーラーカー部門は、太陽光のみを動力源としてオーストラリアの広大な大陸の縦断に挑戦する、世界最大級のソーラーカーレースです。このレースでは、世界各国の大学などが企業の支援を受けて開発したソーラーカーを用いて、オーストラリア北部のダーウィンから南部のアデレードまで約3,000kmの走行タイムを競います。

当社が提供するのは、セル変換効率30％、出力1.8kWの化合物太陽電池です。現在、化合物太陽電池は主に人工衛星に使用されています。当社は、1967年に高い変換効率と信頼性が求められる宇宙用太陽電池の開発に着手し※2、現在では、日本で唯一宇宙航空研究開発機構(JAXA)の認定メーカーに選ばれています。
　当社は、東海大学チームが開発するソーラーカー「Tokai Challenger」にこの高性能太陽電池を提供し、過酷な環境のもとでソーラーカーの性能を、最大限まで高めてまいります。

今回使用する化合物太陽電池の変換効率は30%、出力は1.8kW。これはおそらくトリプルジャンクション(GaAs系)太陽電池でしょう。

日本の大学で、このタイプの太陽電池を使用しているソーラーカーは、芦屋大学、大阪産業大学の車両がありますが、どちらも海外製のセルであり、日本製のトリプルジャンクションのセルを採用したソーラーカーは初めてかと思われます。

Slashdot 2009年06月27日

私たちの学校に太陽光発電を

　学校施設への太陽光発電の導入は、環境教育の教材としての活用や環境負荷低減の効果が期待されます。
　文部科学省は、各学校設置者に、学校への太陽光発電の導入の意義・効果についてご理解いただきながら、関係省庁と連携し学校施設への太陽光発電の導入を推進していきます。

文部科学省

■　日本の太陽電池出荷量推移(輸出+国内)(出所:JPEA)

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[PR]注目のキーワード「バトルマスター」

ads by Seesaa — 2009-06-27T06:49:06+09:00

転職 | 魔法戦士 | クエスト | 魔法使い | 戦士 | 僧侶 | 上級職 | 旅芸人 | 職業 | 主人公

収入印紙は一契約に一枚（割勘）

アテンポ — 2009-06-26T07:28:52+09:00

印紙税法　第３条２項に、

一の課税文書を二以上の者が共同して作成した場合には、当該二以上の者は、その作成した課税文書につき、連帯して印紙税を納める義務がある。

とあります。
つまり、課税文書となる請負契約書等は、二以上作成する必要は無く、印紙税は、ワリカンが原則です。原本はどちらかの当事者（他の手続きに原本が必要となる者）が持ち、他の者は、コピーを所持することになります。コピーに両者が署名・押印すると、契約書としての効力を持ちますから、収入印紙を貼る必要があります。

しかしながら、契約書を、各契約当事者が1通ずつ所持したくなる場合があります。
コピーを持つだけでは安心できない人や、そういう上司を持つ部下が、これに当たります。
これは「契約の当事者がそれぞれ相手方当事者等に対して成立した契約の内容を主張・証明するため」という主旨です。

契約は口頭でも成立しますから、契約行為に課税は出来ません。コピーを持てば十分に契約を証明できると思います。

２通作成には以下のメリットがあります。（争いが起きた場合）
１．改ざん防止　（改ざんの証明が容易）
２．一方的な契約でないことの主張　（裁判時に、契約内容が相手に不利なためにそれを察知されないよう、自分しか保管していないと疑われる。）
契約書を各自が持ち合うことは、それだけで契約の公平性、開示性を示すことになります。
コピー（写し）は「証拠能力に欠ける」とした判例もその昔あるようです。

印紙税は、契約の成立を証明する目的で作成された文書を課税対象とするものですから、一つの契約について二通以上の文書が作成された場合（税務署は一契約に対して複数の契約書発行することを妨害しない）、その全部の文書がそれぞれ契約の成立を証明する目的で作成されたものであれば、全て印紙税の課税対象となります。・・・と言わざるを得ない。

マンション管理士の顧問契約書は、たいていの場合、印紙税額は２００円ですので、二通作成しても良いのですが、建設工事等の請負契約は、契約金額が大きくなると、結構大きなな税額となります。

記載された契約金額が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　印紙税額
　　１千万円を超え５千万円以下　　　　１万５千円
　　５千万円を超え１億円以下　　　　　　４万５千円
　　１億円を超え５億円以下　　　　　　　８万円
　　５億円を超え１０億円以下　　　　　　１８万円
　　１０億円を超え５０億円以下　　　　　３６万円
　　５０億円を超えるもの　　　　　　　　　５４万円

No.7108　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

割り印（消印）を押した収入印紙が写っている契約書のコピーがあれば、納税を証明することが出来ます。
無駄で余計な契約書は、作らないようにしたいものです。唯一無二の契約書にこそ価値があり、齟齬が発生しません。

よく、契約書の最後に、
「以上、本契約の成立を証すため、本書２通を作成し、甲乙記名捺印のうえ各１通を保有する。」
と、契約書の雛形につられてついつい書いてしまいますが、誰かの陰謀ですから止めましょう。

ところで、契約書の作成が、外国であった場合、印紙を貼る必要はありませんので、ご注意下さい。

さらに、平成13年4月より施行された「書面の交付等に関する情報通信の技術の利用のための関係法律の整備に関する法律」により、書面の交付や書面による手続きを義務付けている法律を改正し、電子メールなどの電子的手段も認めています。この場合も収入印紙は必要ありません。

今後は、収入印紙のみならず紙の契約書は、消えて行く運命にあるかも知れません。 ]]>

排水ポンプの逆支弁を交換

アテンポ — 2009-06-18T06:40:08+09:00

マンション管理士として顧問をしているマンションで、今日は、雨水湧水排水ピットに設置してある排水ポンプの逆支弁を交換しています。スイング部分の軸が錆付いたようです。
逆支弁が閉じなくなると、反対のポンプが運転する時に水が戻ってきてしまいます。

　　　　　　　

14年目ですが、湧水量は多くなく、運転頻度が低いので、排水ポンプには問題ありませんでした。 ]]>

供託ＪＶ

アテンポ — 2009-06-16T06:42:28+09:00

履行法が１０月１日より施行されます。想定されていたより「保証金の供託」により、資力確保措置を講ずる住宅販売会社が多いようです。
大きなプロジェクトでは、供託ＪＶにより販売する事が多くなりそうです。

供託ＪＶについては、供給戸数の算定における特例が履行法政令6条に規定されています。

６．販売新築住宅の合計戸数の算定の特例
　① 法第１１条第４項の政令で定める販売新築住宅は、新築住宅の買主と二以上の自ら売主となる宅地建物取引業者との間で締結された売買契約であって、宅地建物取引業法第３７条第１項の規定により当該宅地建物取引業者が特定住宅販売瑕疵担保責任の履行に係る当該宅地建物取引業者それぞれの負担の割合（②において「販売瑕疵負担割合」という。）が記載された書面を当該新築住宅の買主に交付したものに係る販売新築住宅とする。
　② 法第１１条第２項の販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、①の販売新築住宅は、その一戸を①の書面に記載された二以上の宅地建物取引業者それぞれの販売瑕疵負担割合の合計に対する当該宅地建物取引業者の販売瑕疵負担割合の割合で除して得た戸数をもって一戸とする。

すなわち、共同分譲の場合に、瑕疵担保責任を連帯で保証する事と、それぞれの「販売瑕疵負担割合」を、ＪＶ協定書で取り決めて、買主に交付（重要事項説明）することを条件に、１戸の売買契約において、販売戸数の算定を、各社の販売瑕疵負担割合に応じて、１戸以下にすることが出来ます。

例えば、
Ａプロジェクトにては、３社の供託ＪＶで販売瑕疵負担割合１／３にて１２戸を販売し、Ｂプロジェクトにては、２社の供託ＪＶで販売瑕疵負担割合５１％にて１００戸を販売した場合、基準日に加算すべき供給戸数（基準日前半年間）は、
１２戸×１／３＋１００戸×５１％＝５５戸　　　←　１１２戸　=12+100
となります。当然端数が出ることもあります。

１１２戸販売しても、５５戸分の供託で済ませることが出来ます。

販売会社が経営破綻する時のことを考えると、共同販売の方が、買主にとっては安心感がありますので、増えてくるのではないでしょうか。
分割販売では供託ＪＶ方式は使えませんし、買主にとっても安心感はありません。

関連記事：特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任
　　　　　　　資力確保義務のある新築住宅供給業者

関連情報：「瑕疵担保履行法」施行による、大手住宅メーカーによる供託と保険の選択状況
　　

プレハブ新聞2009/06/05

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」法律コーナー
国交省　住宅局　住宅生産課住宅瑕疵担保対策室　TEL:03-5253-8111（代）

供託制度とは
新築住宅に瑕疵があれば、事業者はその補修等を行う責任がありますが、事業者が倒産している場合等は、この責任を果たすことができません。そこで、このような場合に備えて、事業者が、法律で定められた額の保証金（現金等）をあらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。

消費者を守る仕組み
　　供託所への保証金の還付請求
事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、新築住宅を取得した人は、供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができます（還付請求）。

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住宅が完成するかも知れない住宅完成保証

アテンポ — 2009-06-11T06:35:00+09:00

住宅を工事中の施工会社が不幸にして倒産すると、途中からの工事を引き継いでくれる施工会社（代替履行業者）が現れない限り、住宅は完成しません。この場合、単一の施工会社が施工するとした全体工事費より、例えば足場を引き継ぎ会社が自分の会社の物に付け替える費用とか、その他の余分な・余計な費用が掛かってしまいます。

住宅完成保証とは、この余分に掛かる費用分（増嵩工事費用）を、保険会社が引継ぎ会社（代替履行業者）に払ってくれます。
代替履行業者の斡旋を希望しなければ、保証金は、発注者へ支払われます。
・・・補償システム・補償限度額・補償範囲は、保険会社によりまちまちですので、それぞれの保険会社へご確認下さい。

保険会社は、これさえ保証すれば、住宅が完成するものと考えています。無理も有りません。
・・・が、そう簡単には、物事が運ばないのが現実です。

発注者が代替履行業者のあっせんを希望しない場合
　　　イ.　機構は、発注者に保証金支払いの通知をします。
　　　ロ.　発注者は、当初の請負業者との工事請負契約を解除します。
　　　ハ.　機構は、竣工後保証契約の範囲内で発注者に保証金を
　　　　　　お支払いします。
発注者が代替履行業者のあっせんを希望した場合
　　（1）機構は代替履行業者候補をあっせんします。
　　（2）発注者は代替履行業者を決定します。
　　（3）発注者は、代替履行業者に残工事を発注します。
　　（4）代替履行業者は残工事を施工します。
　　（5）工事完了確認後、機構は代替履行業者に増嵩工事費用などの
　　　　　　保証金をお支払いします。

住宅完成保証の保証事故発生時のフローの一例　住宅保証機構より

●　上図の　ロ.　発注者は、当初の請負業者（倒産）との工事請負契約を解除します。・・・ここでつまずく可能性があります。
倒産して、代表者が雲隠れしたりすると、契約解除手続きが出来ません。そもそも、美しく倒産してくれない場合があります。(最近の花菱の例)
破産管財人による法的処理により、契約の解除に漕ぎ付く事になります。
契約解除できないと、工事途上の住宅もどきは、発注者の物ではありません。

●　工事契約時（着手時）に、不覚にも全工事費の大半を支払い、直後に倒産されと、倒産会社の資産が少しばかり残っていても、破産管財人としては、債権者に公平に分配しますから、施工されていない分の工事費は、殆ど帰ってこないと考えた方が良いでしょう。資金が大幅にショートしますから、住宅は完成しません。
保険料が高くなりますが、過払い分の内、全工事費の２０％程度までを上限として保証するオプションを追加することも可能な保険会社もあります。
過払いとは逆で、払い込んだ金額以上の出来高となっている場合、見積書を分析した上で、出来高分を買い取る形で、破産財団へ金額を返還する事になります。
破産されて得することは無いんですね。

●　住宅完成保証制度に登録された施工会社は、制度参加金（名称は一例）と言うものを払います。この金額の多寡により、同時進行中の現場の請負工事高に上限制限があります。施工会社が、保証会社へ保証委託契約を申請しても、保証契約が成立しない場合が多々あります。保証会社への登録会社だからと安心していても、この場合保証契約成立保証書は手元に無いはずですから、倒産されると、住宅は完成しません。

●　標準の工期を基に、保証期間を定めていますから、倒産の修羅場で、工事が遅れている場合（殆どの場合）、契約上の保証期間がとっくに過ぎている場合が考えられます。完成保証されませんから、住宅は完成しません。

建築主が諦めなければ住宅が完成するかもしれないので、「住宅完成補助」保険と改称した方が良いかも知れません。
ちなみに、ＪＩＯでは、「完成サポート制度」と名付けています。

住宅完成保証制度の名称に惑わされること無く、保証契約成立保証書の有無、契約内容・約款・金額等をよく確認されることをお勧めします。
過剰な期待は禁物です。

くれぐれも、契約時に払いすぎないように注意しましょう。
支払い条件の例です。住宅生産団体連合会より
　　　

　　　3回の場合：契約時2、上棟時（中間時）5、完成時3
　　　4回の場合：契約時1、着工時3、上棟時3、完成時3
　　　　　　　　　　　契約時1、着工時3、中間時4、完成時2
　　　5回の場合：契約時1、着工時2、上棟時3、内装着手時2、完成時2

なお、2009/10/01から施行される住宅瑕疵担保履行法は、住宅完成引渡し後の特定住宅瑕疵を対象にし、竣工後に施工会社が倒産しても、住宅取得者に補修費用を担保する制度ですから、完成するまでは、何の役にも立ちません。

関連記事：特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任
　　　　　　　資力確保義務のある新築住宅供給業者

長期優良住宅が標準仕様

アテンポ — 2009-06-05T13:00:00+09:00

長期優良住宅の普及の促進に関する法律が、昨日（2009/06/04）施行されました。

長期優良住宅の概要　国交省ＨＰより（以下同じ）

長期優良住宅　認定の流れ　　登録住宅性能評価機関

大和ハウス、積水ハウス、ミサワホームなどは、この法律にある、
「構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能を有し、かつ、良好な景観の形成に配慮した居住環境や一定の住戸面積を有する住宅の建築計画及び一定の維持保全計画」の仕様を、供給する住宅の標準仕様とすることを発表しています。

中小住宅生産者に対しては、
「長期優良住宅普及促進事業」による事業者募集も開始されています。

「長期優良住宅普及促進事業」は、住宅供給の主要な担い手である中小住宅生産者による長期優良住宅への取組の促進及び長期優良住宅に関連する仕組みとしての住宅履歴情報の普及を図ることにより、良質な住宅ストックの形成を促進するため、中小住宅生産者により供給される長期優良住宅に対して助成を行うものです。
本事業の助成の対象となる住宅は、法律に基づき長期優良住宅としての認定を受け、所定の住宅履歴情報を整備する必要があるほか、見学会の開催や、今年度内の一定時期までの竣工・引渡しなどが求められます。

本事業による補助金の額は、「補助対象となる建設工事費の１割以内の額で、かつ対象住宅１戸当たり１００万円を上限とします。なお、補助を受けることのできる住宅の戸数は、一の補助事業者あたり２５戸を上限とします。」となっています。

国交省の住宅政策は、その量を偏重した、「スクラップ＆ビルド」からストック重視へ大きく舵を切りました。
経済成長と地価上昇が崩れ去った今、古い民家がそうであったように日本の住宅が再び長寿命・維持保存体質を取り戻すことができるかどうか、今後の推移を見守りたいところです。

普通の大量住宅供給会社が、そう簡単にはクリアできそうにないハードルを持つ、尚且つ長寿命に有効で、判りやすい明快な基準に育つことを信じています。現状の規準では、今のままの社内規準で簡単にクリアできてしまいます。

2009/06/04　朝日新聞

「躯体天井高が2,650mm 以上であること。」とありますが、この数値以下で、ダクト・配管等を収める方法を知りません。・・・・
維持管理・更新の容易性を確保するには、せめて「3,200mm 以上」位にして欲しく思います。

関連情報：長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準（平成21年国土交通省告示第209号）2009/2/24

関連記事：中古住宅にも履行法相当の保険制度導入

関連情報：ハウスプラス住宅保証の長期優良住宅にかかる技術的審査

　　　　　　　各ハウスメーカーの　長期優良住宅への対応状況　　住宅産業新聞2009/06/03

■ 　平成２１年度（第１回）長期優良住宅先導的モデル事業の採択事業の決定について　

平成21年5月15日国交省

　　　平成２１年度第１回長期優良住宅先導的モデル事業の評価結果を公表しました
　　　平成２１年度第１回評価のとりまとめ（総評） ]]>

中古住宅にも履行法相当の保険制度導入

アテンポ — 2009-05-26T15:10:19+09:00

2009/10/01から新築住宅に対しては、住宅瑕疵担保責任履行法が施行されますが、中古住宅に対しても、来年度（２０１０年度をめどに）「新保険制度」を導入することを、国交省が先日発表しました。

任意ではありますが、新保険に加入すると、買ってから5年以内に雨漏りなど（特定住宅瑕疵）の欠陥がみつかれば、かかった補修費用を最高1000万円まで支払われます。

2009/05/26　日経新聞

住宅瑕疵担保責任履行法の半分の規模です。基の住宅の出来不出来がリスクとなりますから、妥当なところでしょうか。リフォーム工事中の保険会社による耐久性・安全性に関する検査が、中古住宅の品質向上のために有益となります。

長期優良住宅の流通や、新規住宅着工数の低減には、欠かせない制度と思います。中古住宅の品質への不安を和らげ良質な中古住宅の流通を促す効果が期待できます。
日本の中古住宅の流通量は、米国の1/30程度とも言われております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「中古住宅性能表示」より
日本の住宅の平均耐用年数が、極めて短い事が判ります。

既存住宅の性能表示制度は、2002年から始まっています。
任意の制度で、一定額の評価費用が掛かります。

登録住宅性能評価機関のご案内

履行法での指定住宅瑕疵担保責任保険法人や各評価機関等が、この制度にも参入すると考えられます。
保険料は、検査料を含めて、10～15万円になると見られています。
新築住宅の対する履行法より高くなるようです。

加えて、中古住宅のリフォームについても、業者が提案した工事内容や費用が適正かどうかを別の業者らが事前に診断する制度を導入する・・・との構想もありますが、意味不明で実現には疑問が残ります。

　　　　リフォーム推進協議会にて　2009/06/18

　　　　　　　　　　
　　巽会長のご挨拶　お元気で何よりです。４０年前、不良学生の頃に単位を戴きました。
　　福山大学で、建築設備講座の講師をしていた頃にも、お世話になりました。

関連記事：長期優良住宅が標準仕様 ]]>

太陽光発電に欠かせないスマート・グリッド

アテンポ — 2009-05-25T10:15:54+09:00

米オバマ政権が、景気対策「American Recovery and Reinvestment Act（ARRA）」として、スマート・グリッド関連プロジェクトに110億米ドルの予算を計上して以来、スマート・グリッドと言う言葉が脚光を浴びています。

「スマート・グリッド」とは、直訳すれば「賢い送電網」ということです。
従来の送電線は大きな発電所から一方的に電力を送り出す方式でしたが、ピーク消費量に照準を合わせた容量の設定はムダが多いばかりでなく、送電網自体も自然災害などに弱く、復旧に手間取るケースが多かったのです。
このため、より分散されていて、消費者との双方向でのやり取りの余地があり、より進んだ電力使用測定システムを備えている送電網が望まれています。つまり、「賢い送電網」とはそのような特徴を備えている送電線と言えます。

　その最大の特徴は次の2点に集約できます。

1.停電や断線などアクシデントが起きたとき、送電線が自力で治癒できる
2.ソーラー・パネルなどで家庭や私企業が生産した電力を電力会社に売り返せる

DIAMOND ONLINE 2009年01月20日

日本においても、2030年までに現在の40倍（約5,300万キロワット）の太陽光発電導入を目指す政府目標を達成するには、送電網の技術革新が必要になるとされています。

電力業界は、既存の送電網で太陽光発電を1,000万キロワットまで受け入れ可能としていますが、これを超えると電力品質安定化のため、蓄電池の大量導入や補完電源などの電力システムの改善策が必要としています。

FujiSakei BusinessIより

送電網の技術革新には、発送分離も必要と考えられているため、送電線網を手放したくない電力会社としては、躊躇したい面もあると思います。

電力10社は、太陽光発電の大量導入に備え、電力10社は太陽光発電が送電網に与える影響を調べる全国規模の実証実験に乗り出しました。

天候変化による太陽光発電の出力変動、送電網への負荷などを検証し、再生可能エネルギーと共存可能な電力系統の開発につなげる。

実証試験では、太陽光発電が大量導入されても周波数を一定に保つ制御技術確立に向けたデータを測定します。

実証実験は3年間で総額14億円。
国が半額を補助します。　　　　　　NIKKEI NET2009/05
アメリカに比べると、予算額の面では見劣りしています。

でも、
情報技術（ＩＴ）の世界が、メインフレームシステムから分散処理システムへ劇的にリストラしたように、送電網の技術革新も劇的に進展しそうな予感がします。
言わば、電力網のインテリジェント化。

ＰＶジャパン2009 日経Ecolomy より

関連記事：ニュースです！！日本で固定価格買取制度
　　　　　　　太陽光発電補助金の募集開始
　　　　　　　ただ今、初！売電中！

太陽光発電ストラップ

　　　　　　　
■　太陽電池付きバッグ

■　太陽電池携帯

■　「太陽光発電、売ってます」流通大手が取り扱い拡大

太陽光発電装置の販売に参入したヨドバシカメラ。家電量販大手で販売拡充の動きが強まっている（東京・マルチメディアakiba） ]]>

南極昭和基地設置用の風力発電機

アテンポ — 2009-05-16T07:16:21+09:00

昭和基地では過去、何度も風力発電機が、極地の厳しい自然条件により倒壊等して失敗しています。
それでも諦めません。

設置予定と同型の10kW風力発電機（風車部分）　にかほ市　国立局地研究所より

このジャイロミル型の風車は、見るからに頑丈そうで、今回は、壊れないことを祈ります。

垂直軸型であり、風向制御を必要としないため、風向きが安定しない場所でも、安定して発電する事が可能。とされています。

それにしても、この不屈の精神には頭が下がります。

高層住宅管理業協会による管理費等保証制度

アテンポ — 2009-05-07T10:10:00+09:00

住宅瑕疵担保履行法に近い法律として、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第95条に規定する保証制度があります。
平成13年8月にマンション管理会社の団体（指定法人）として、わが国唯一国土交通大臣から指定された「社団法人高層住宅管理業協会」が、管理会社が経営破綻した時に、管理費等を保証する制度です。

平成１９年10月1日現在、マンション管理会社381社が協会保証機構に加入しています。
平成20年度管理費等保証契約受諾会員一覧を参考にしてください。

不動産不況により、多くのマンション分譲会社が、倒産しています。

2008年以降に倒産した主なマンション分譲会社一覧（首都圏中心）

　　　株式会社グレース　　　　　　　　　　　　株式会社アジャクス
　　　株式会社第一住創　　　　　　　　　　　東洋ホーム株式会社
　　　株式会社ゼファー　　　　　　　　　　　　マツヤハウジング株式会社
　　　株式会社アーバンコーポレイション　セボン株式会社
　　　株式会社都市デザインシステム　　　株式会社エルクリエイト　
　　　株式会社ダイナシティ　　　　　　　　　株式会社ノエル
　　　シーズクリエイト株式会社　　　　　　　康和地所株式会社
　　　ランドコム株式会社　　　　　　　　　　　株式会社モリモト
　　　ダイア建設株式会社　　　　　　　　　　日本綜合地所株式会社
　　　ニチモ株式会社　　　　　　　　　　　　　株式会社アゼル

これらのデベロッパーの倒産が、関連会社の管理会社の倒産へ直結する訳ではありませんが、マンション管理組合としては気になるところです。

■　保証対象管理組合

協会の保証機構に加入している管理会社と管理委託契約を締結している管理組合で、管理会社から保証機構に届け出のあった管理組合が保証対象になります。

■　協会が保証する管理費等の定義

保証の対象となる管理費等とは、管理組合が毎月定期的に区分所有者から徴収している管理費、修繕積立金及び敷地・共用部分の専用使用料をいいます。
一時的に徴収する工事分担金等及び借地料、町会費、CATV使用料等、定期的に徴収していても敷地・共用部分の専用使用料でないものは該当しません。

■　保証する債務

保証期間は、毎年10月1日から翌年9月30日までの間です。この期間内に管理会社が倒産等により、管理組合に対し管理費等の返還債務を負うこととなった場合、協会が管理会社に替わって管理費等1ヶ月分相当額を限度としてその返還債務を履行するものです。

■　保証委託契約受諾証明書の交付

保証対象の管理組合には、協会が発行する「保証委託契約受諾証明書」を管理会社を介して交付いたします。この「保証委託契約受諾証明書」は、保証金を請求する際の必要書類となりますので、必ず受領して、協会宛の「保証委託契約受諾証明書受領書」を管理会社にご提出ください。
　「保証委託契約受諾証明書」は毎年更新され、その都度有効期間（保証期間）も更新されます。交付された「保証委託契約受諾証明書」の有効期間（保証期間）をお確かめください。

管理組合としても管理責任があり、協会が保証責任を負わない以下の場合がありますので十分注意する必要があります。

１．管理組合が管理すべき管理組合名義口座の通帳・印鑑の双方を管理会社に管理させるなど、管理組合の通帳・印鑑の管理責任を怠ったとき
２．管理会社に管理委託契約の目的に該当しない金銭の払出を承認したとき、またはその金銭を引き渡したとき
３．管理会社と共謀して管理費等を費消したとき

この保証制度については、管理会社が加入していても、管理組合への説明がなされていない可能性が大いにあります。
一度、管理会社へ確認されることをお勧めします。

関連情報として、以下が、2009年（平成21年）の管理会社ランキング（管理組合数）です。社団法人高層住宅管理業協会データを参考にしています。クリックすると拡大されます。
管理戸数が多ければ良いと言う物ではありませんのでご注意下さい。

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資力確保義務のある新築住宅供給業者

アテンポ — 2009-04-29T09:25:00+09:00

資力確保措置を行わなければならないのは、新築住宅の請負人または売主のうち、建設業法に基づく建設業の許可を受けた建設業者と、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者です。

下請の事業者が資力確保措置を行う必要はありません。発注者との直接契約関係業者のみです。

建築工事業や大工工事業以外の業種の許可を受けた建設業者であっても、特定住宅瑕疵の対象部分を施工する場合には、資力確保措置を行う必要があります。

新築住宅の発注者や買主が、免許を受けた宅地建物取引業者である場合には、資力確保措置の義務付けの対象とはなりません。
宅地建物取引業者は、売る時に資力の確保をしますから。
但し、新築住宅の発注者や買主が、建設業者である場合には、資力確保措置の義務付けの対象となります。・・・・注意
許可を受けた建設業者が、自らの住宅を契約関係無しで建てる場合は、義務付けの対象とはなりません。

国交省の説明資料より

宅地建物取引業者へ新築住宅を引渡した請負人（建設業者）は、品確法上の瑕疵担保責任を負いますが、資力確保義務は負いません。

関連記事：特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任
　　　　　　　住宅瑕疵担保履行法＠ＣＣレモンホール ]]>

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