2016年01月10日

テナントの倒産・競売で用途変更になった共用部変更工事

顧問をしているマンションでは、テナントのスポーツジムが倒産し、競売で取得した新所有者はスポーツジムとはしないので、旧プール上部のトップライトを撤去する工事を着工しています。1階外壁共用部分ではRC壁を撤去する工事を伴うので、第3者による耐震性能鑑定を前提に総会決議を経なければなりません。

トップライト撤去.jpg
ラベル:競売 用途変更

2015年09月16日

管理組合の合意形成サポート

 管理組合の合意形成をサポートすることが、マンション管理士の最も重要な職務ではありますが、総会決議にて1/2(普通決議)3/4(特別決議)の賛成多数で良いかで判断に迷うことが時々あります。
 区分所有法17条1項では、「形状又は効用の著しい変更を伴わない」場合を除外して特別決議による共用部分の変更を定めとしていますが、どのような変更が「形状又は効用の著しい変更を伴わない」変更に当たるかの判断が難しい訳で、並みの裁判長等では判断が困難な状況が考えられます。
 あるマンションにて、防衛省予算による航空機の騒音を防止・軽減するための住宅防音工事に関連して、合意形成のトラブルが発生しています。これまで行政後援のマンション管理士無料相談会にて、何度かアドバイスして来ておりますが、解決には至っておりません。
 以前の理事会では壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口(150Φ)を開けても顕著な構造耐力性能上の低下は生じないとして、総会普通決議(1/2の賛成)により工事実施の承認を与えて、一部住戸(半分以下の住戸)では工事が完了しています。
サッシの防音工事.jpg

 これに対して一部区分所有者が壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口を開けることは、構造耐力性能上の著しい低下が生じるので、換気用スリーブ開口を構造的に補強するとともに今後はサッシ改造による改良工事のみを許可しようとしています。
 また、特別決議ではなく普通決議により承認した前理事長の責任を問おうとしています。



 管理組合の合意形成に関連した過去の判例を探すと、3/4で合意手続きをした管理組合に対して、札幌地裁は「基地局の設置は所有者全員の合意必要」(札幌地裁2008年5月:http://www.gsn.jp/no92..htm)で、
・・・携帯電話基地局を分譲マンションに設置するには、民法の共有の原則(民法第251条(共有物の変更))に基づいて、区分所有者全員の合意が必要だとする判決を下し、基地局設置賃貸借契約の白紙撤回を求めています。
 一方この原審に対する控訴審で携帯電話キャリア(ソフトバンク)は、基地局設置は特別決議は必要なく、過半数の賛成で十分と解釈するべきだと主張し、札幌高裁は「マンションの屋上携帯電話の基地局を設置する際に総会の普通決議で足りるとした事例」(札幌高裁2009年2月:http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201208_1.html)で、
・・・普通決議で足りるとして、基地局設置賃貸借契約は有効としています。

 法律が言葉足らずなのか人間の読解力に問題があるのか、憲法もそうですが法律は解釈次第のようです。この判例と今回の事例では、
1.基地局の設置における電磁波の有害性の程度が、明確に科学的に証明されていないことに比べて、スリーブ開口が躯体鉄筋を切断するという現象は明確である。
2.前回理事会と現理事会の利害は相反しない。つまり原告被告の関係ではない。
というところが異なっています。さあどのようにサポートしましょうか。

2015年09月04日

自走式駐車場の騒音低減工事

顧問をしているマンションの自走式駐車場のエキスパンション部分で、車輌通過時に少々騒音が発生するので、6mm厚の防振ゴムを挟む補修工事を実施しています。保証期間内なので無償でお願いしました。

EXP.jpg
ラベル:自走式駐車場

2015年06月30日

外壁塗装改修工事が完了

外壁塗装改修工事が完了しました。右にあるメーターは売電用です。太陽光発電設備もだいぶ以前に工事しています。古い雨戸サッシを撤去すると外壁に傷が残りましたので、全面的に外壁塗装改修しました。外壁色は3種類の色見本を作って慎重に決めていただきました。

外壁塗装改修.jpg
ラベル:外壁塗装改修
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2015年06月25日

省エネ住宅ポイント申請書の作成

省エネ住宅ポイント申請書.jpg
「省エネ住宅ポイント申請書」を作成しました。エコ住宅設備の設置では全部で5項目あり、この中で節水型トイレの設置(24000P)、高断熱浴槽の設置(24000P)、節湯水栓の設置(3000P)を計上しました。残りの項目は太陽熱利用システムと高効率給湯器です。外壁等断熱改修工事を実施していない場合、5項目の内3種類以上の工事をしないとポイント申請書できません。巧妙にポイント対象を狭めているように感じます。
今回段差解消や手摺設置のバリアフリー工事を含めて63,000Pを申請します。


関連記事:バリアフリー投資型減税用増改築等工事証明書
      戸建て住宅の造り付け浴室をユニットバスに交換
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2015年06月23日

バリアフリー投資型減税用増改築等工事証明書

新しいパソコンでバリアフリー投資型減税用の増改築等工事証明書を作りました。浴室の床段差解消等により確定申告時に、10万円程度の所得税減税が期待できそうです。

増改築等工事証明書.jpg


ユニットバス、洗面化粧台、大便器を更新しています。バリアフリー投資型減の対象はユニットバスのみです。

浴室小.JPG    洗面化粧台.jpg    タンクレス大便器.jpg

XPに不安があったのでデスクトップを更新しました。Windows8.1、メモり8GB、HDD3TBです。スタート画面は使いにくいとの評判ですがチャレンジしてみます。

パソコン.jpg


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2015年06月06日

戸建て住宅の造り付け浴室をユニットバスに交換

解体.jpg
戸建て住宅の造り付け浴室をユニットバスに交換する為に解体しています。しっかり作り込んでいましたので2日間掛かりました。来週からユニットバスの組み立てに取り掛かります。
浴室小.JPG




ユニットバスの組立が終わり床面が同じレベルになりました。今日から入れます。






関連記事:バリアフリーリフォームの投資型減税における標準工事金額
ラベル:ユニットバス
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2015年05月29日

バリアフリーリフォームの投資型減税における標準工事金額

ある戸建て住宅の造り付け浴室をユニットバスに改造します。バリアフリーリフォームの投資型減税を利用するために、最新の標準工事金額を知るために税務署へ立ち寄りました。m2当たり92,700円でした。浴室の床を洗面室と同レベルにする費用が20万円程度で可能でしょうか?この金額の10%が減税額です。客先に説明できません。K省に置かれましては実際にリフォーム工事を経験されて、来年度こそ現実的な標準金額に更新して頂きます様切に願っています。

段差解消.jpg



関連記事:バリアフリーリフォームによる所得税額の特別控除
       住宅リフォームの税制の手引き 告示編
       住宅リフォームの税制の手引き 本編・証明書記載例
       住宅リフォームの税制の手引き 通達編
       リフォームの減税制度
       戸建て住宅の造り付け浴室をユニットバスに交換
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2015年05月03日

長計作成ガイドラインを基にした2回目の見直し完成

国土交通省長計作成ガイドライン(平成20年6月)を基に、その標準書式を使って2回目の見直しが完成しました。相当に高度で専門的な作業となります。

このマンションでは、平置きと機械式駐車場を撤去して、昨年2014年12月に自走式立体駐車場新設工事が竣工しました。この状況を踏まえ、前回2009年12月当職作成の長期修繕計画を基に、これまでの修繕履歴および決算実績や第20期予算案等を基にして、今後30年の長期修繕計画を更新作成してご提案・提出しています。

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2009年10月02日のマンション標準管理委託契約書の改定により、長期修繕計画の策定は、業務内容の独立性が高いとして、管理委託契約とは別契約を原則としています。マンション管理士がこの業務を行わない場合、長期間に亘り長期修繕計画を見直さない管理組合が増加しているかもしれません。
なお作成費用は、1棟あたり 30万円 + 2,000円 *(X戸−60戸) としています。 
  60戸まで一律:30万円   160戸:50万円   260戸: 70万円       
となります。
最近は顧問をしているマンションのみを、作成対象にさせていただいております。

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マンション管理適正化指針 二の5 長期修繕計画関連
(5)長期修繕計画の策定及び見直し等
 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持、向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。
 特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておくことが必要である。
 長期修繕計画の策定及び見直しにあたっては、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。
 長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を明確に定め、それらを区分所有者等に十分周知させることが必要である。
 管理組合は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ適時閲覧できるように配慮することが望ましい。
 なお、建築後相当の年数を経たマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、建替えについても視野に入れて検討することが望ましい。建替えの検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進めることが必要である。
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関連記事:長期修繕計画の説明(2009/09/27)
       ホームページ上の拡大版
ラベル:長期修繕計画
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2015年04月19日

戸建て住宅の湿式浴室をユニットバスへ更新

戸建て住宅の湿式浴室をユニットバスへ更新します。出来るだけ大きいサイズにしてあげたいものです。以前太陽光発電とエコキュートを設置工事をしたお宅です。

浴室等小.jpg


御夫婦で汐留のショールームに見に行かれて気にいったデザインの製品があったようです。床から600Hまでの100の出っ張りを撤去するとスッポリ収まりました。床の面積は少し広がりますが、上の壁の奥行は長年の使用感からすると少し狭く感じますよと説明してご了解をいただきました。2×4の下地木材が腐ってないかをしっかり確認します。


関連記事:太陽電池モデュールの設置
ラベル:ユニットバス
posted by アテンポ at 07:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 戸建住宅の設備リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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