2016年11月11日

不動産会社本社にて住宅品確法を中心に講義

マンション売主の不動産会社本社にて住宅品確法を中心に講義しています。今、買主からの雨漏り等のクレーム処理に施工会社だけに行かせると、お互いに契約関係が無いことで、トラブルを助長してしまうことや、買主が売主にと同様に売主も施工会社に対して、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入に対して、10年間の瑕疵担保責任を問えることを説明しています。
 施工会社の売主に対する瑕疵担保責任期間が10年間ですので、もし10か月の販売営業期間があるとすると、売主の買主に対する瑕疵担保責任期間は、9年2か月になってしまいます。
売主も弁護士会のADR住宅紛争審査会が利用できるのかについては、多くの方から説明を求められました。

相鉄.jpg
タグ:住宅品確法
posted by アテンポ at 07:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 建築評論家気取り | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月01日

受水槽更新工事が完成

受水槽更新工事が完了しました。水道局が減圧弁の設置を指導してきたのは想定外でした。
水道局は増圧ポンプシステムが、これほど普及してくるとは想定していなかったようです。
各行政の予算措置面の事情等に関係しますが、想定以上に増圧ポンプシステムが増えている地域、及びこれから増える可能性が有る地域で、各水道局は給水本管の瞬時流量性能を増大させる施策に頭を痛めている様です。
本管サイズを大きく更新する事はすぐには無理で、膨大な予算を必要とします。たぶん比較して安くて済む、供給水圧力を増大させることで対応しようとしているようです。この地域では、以前の0.25MPが倍以上の0.55MP以上に設定されていました。
 そうなると、特に給水本管圧力の増大の影響をもろに受ける戸建て住宅では、例えばシングルレバーでのウォーターハンマー現象が増え、大便器のボールタップの耐久性に問題が生じる可能性が有ります。
受水槽システムにもFMバルブの先にボールタップがありますから、減圧弁の設置を指導している訳です。


受水槽1.jpg

受水槽2.jpg

2016年10月18日

受水槽の更新施工中PART2

受水槽中間2.jpg
1/3の新設分のパネル水槽の組み立てが完了し満水になったので、切り替えると共に旧水槽の水を抜きながら解体を進めています。減水警報の出やすいタイミングに差し掛かります。



受水槽中間1.jpg
パネル周りの配管は、耐震性能を考慮してPE管にしています。

タグ:受水槽

2016年10月11日

受水槽の更新施工中

顧問をしているマンションで受水槽の更新をしています。先ず6m幅の半分を解体し終わったところです。次に2m分を更新設置して切り替えてから、古い3m分を撤去新設して繋ぎます。こうする事で断水なしで更新することが出来ます。21年目ですが、私が作成した長期修繕計画書より、冬季に水漏れが発生したので早めに実施しました。14階建てなので、水道局とも打合せしましたが、増圧ポンプにはできませんでした。


解体1.jpg


解体2.jpg

タグ:受水槽

2016年08月01日

旧受水槽

旧受水槽.jpg
 もうすぐ耐震性能を1Gに大幅UPさせた受水槽に入れ替えます。本日21期最初の理事会で説明している所です。
 今までお世話になった受水槽に感謝して写真を撮っておきます。

関連記事:受水槽更新工事が完成
タグ:受水槽

2016年05月31日

特別決議

特別決議.jpg
臨時総会に来ています。競売により入れ替わった新しい1階区分所有者が、テナント誘致を有利にする為に、耐震壁ではない1階の外壁を撤去して新しくエントランスを設けます。2分割してテナント募集が可能となります。共用部の大きな変更に当たりますので、3/4以上の特別決議となります。第3者構造専門家による耐震性能チェックと、こまめに広報して来ましたので、関心が高く、予想以上に委任状が集まりました。1階区分所有者が議決権を11持っていたこともあって、比較的簡単に3/4以上となりました。午後は別のマンションで理事会がありますので、移動しています。
タグ:特別決議

2016年02月27日

駐輪場にLED庭園灯

顧問をしているマンションの駐輪場が暗かったので、LED庭園灯を設置しました。

庭園灯2.jpg


庭園灯1.jpg



庭園灯3.jpg
専用庭からは眩しくないように180°タイプとしています。














フットライト.jpg
以前からあったフットライトも、LEDランプに交換しました。










共用廊下等のランプは2014年4月にLED化しています。
http://a-tempo.seesaa.net/article/394440942.html
タグ:Led 庭園灯

2016年01月10日

テナントの倒産・競売で用途変更になった共用部変更工事

顧問をしているマンションでは、テナントのスポーツジムが倒産し、競売で取得した新所有者はスポーツジムとはしないので、旧プール上部のトップライトを撤去する工事を着工しています。1階外壁共用部分ではRC壁を撤去する工事を伴うので、第3者による耐震性能鑑定を前提に総会決議を経なければなりません。

トップライト撤去.jpg

2015年09月16日

管理組合の合意形成サポート

 管理組合の合意形成をサポートすることが、マンション管理士の最も重要な職務ではありますが、総会決議にて1/2(普通決議)3/4(特別決議)の賛成多数で良いかで判断に迷うことが時々あります。
 区分所有法17条1項では、「形状又は効用の著しい変更を伴わない」場合を除外して特別決議による共用部分の変更を定めとしていますが、どのような変更が「形状又は効用の著しい変更を伴わない」変更に当たるかの判断が難しい訳で、並みの裁判長等では判断が困難な状況が考えられます。
 あるマンションにて、防衛省予算による航空機の騒音を防止・軽減するための住宅防音工事に関連して、合意形成のトラブルが発生しています。これまで行政後援のマンション管理士無料相談会にて、何度かアドバイスして来ておりますが、解決には至っておりません。
 以前の理事会では壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口(150Φ)を開けても顕著な構造耐力性能上の低下は生じないとして、総会普通決議(1/2の賛成)により工事実施の承認を与えて、一部住戸(半分以下の住戸)では工事が完了しています。
サッシの防音工事.jpg

 これに対して一部区分所有者が壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口を開けることは、構造耐力性能上の著しい低下が生じるので、換気用スリーブ開口を構造的に補強するとともに今後はサッシ改造による改良工事のみを許可しようとしています。
 また、特別決議ではなく普通決議により承認した前理事長の責任を問おうとしています。



 管理組合の合意形成に関連した過去の判例を探すと、3/4で合意手続きをした管理組合に対して、札幌地裁は「基地局の設置は所有者全員の合意必要」(札幌地裁2008年5月:http://www.gsn.jp/no92..htm)で、
・・・携帯電話基地局を分譲マンションに設置するには、民法の共有の原則(民法第251条(共有物の変更))に基づいて、区分所有者全員の合意が必要だとする判決を下し、基地局設置賃貸借契約の白紙撤回を求めています。
 一方この原審に対する控訴審で携帯電話キャリア(ソフトバンク)は、基地局設置は特別決議は必要なく、過半数の賛成で十分と解釈するべきだと主張し、札幌高裁は「マンションの屋上携帯電話の基地局を設置する際に総会の普通決議で足りるとした事例」(札幌高裁2009年2月:http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201208_1.html)で、
・・・普通決議で足りるとして、基地局設置賃貸借契約は有効としています。

 法律が言葉足らずなのか人間の読解力に問題があるのか、憲法もそうですが法律は解釈次第のようです。この判例と今回の事例では、
1.基地局の設置における電磁波の有害性の程度が、明確に科学的に証明されていないことに比べて、スリーブ開口が躯体鉄筋を切断するという現象は明確である。
2.前回理事会と現理事会の利害は相反しない。つまり原告被告の関係ではない。
というところが異なっています。さあどのようにサポートしましょうか。

2015年09月04日

自走式駐車場の騒音低減工事

顧問をしているマンションの自走式駐車場のエキスパンション部分で、車輌通過時に少々騒音が発生するので、6mm厚の防振ゴムを挟む補修工事を実施しています。保証期間内なので無償でお願いしました。

EXP.jpg

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