2016年10月11日

受水槽の更新施工中

顧問をしているマンションで受水槽の更新をしています。先ず6m幅の半分を解体し終わったところです。次に2m分を更新設置して切り替えてから、古い3m分を撤去新設して繋ぎます。こうする事で断水なしで更新することが出来ます。21年目ですが、私が作成した長期修繕計画書より、冬季に水漏れが発生したので早めに実施しました。14階建てなので、水道局とも打合せしましたが、増圧ポンプにはできませんでした。


解体1.jpg


解体2.jpg

タグ:受水槽

2016年08月01日

旧受水槽

旧受水槽.jpg
 もうすぐ耐震性能を1Gに大幅UPさせた受水槽に入れ替えます。本日21期最初の理事会で説明している所です。
 今までお世話になった受水槽に感謝して写真を撮っておきます。

関連記事:受水槽更新工事が完成
タグ:受水槽

2016年05月31日

特別決議

特別決議.jpg
臨時総会に来ています。競売により入れ替わった新しい1階区分所有者が、テナント誘致を有利にする為に、耐震壁ではない1階の外壁を撤去して新しくエントランスを設けます。2分割してテナント募集が可能となります。共用部の大きな変更に当たりますので、3/4以上の特別決議となります。第3者構造専門家による耐震性能チェックと、こまめに広報して来ましたので、関心が高く、予想以上に委任状が集まりました。1階区分所有者が議決権を11持っていたこともあって、比較的簡単に3/4以上となりました。午後は別のマンションで理事会がありますので、移動しています。
タグ:特別決議

2016年02月27日

駐輪場にLED庭園灯

顧問をしているマンションの駐輪場が暗かったので、LED庭園灯を設置しました。

庭園灯2.jpg


庭園灯1.jpg



庭園灯3.jpg
専用庭からは眩しくないように180°タイプとしています。














フットライト.jpg
以前からあったフットライトも、LEDランプに交換しました。










共用廊下等のランプは2014年4月にLED化しています。
http://a-tempo.seesaa.net/article/394440942.html
タグ:Led 庭園灯

2016年01月10日

テナントの倒産・競売で用途変更になった共用部変更工事

顧問をしているマンションでは、テナントのスポーツジムが倒産し、競売で取得した新所有者はスポーツジムとはしないので、旧プール上部のトップライトを撤去する工事を着工しています。1階外壁共用部分ではRC壁を撤去する工事を伴うので、第3者による耐震性能鑑定を前提に総会決議を経なければなりません。

トップライト撤去.jpg

2015年09月16日

管理組合の合意形成サポート

 管理組合の合意形成をサポートすることが、マンション管理士の最も重要な職務ではありますが、総会決議にて1/2(普通決議)3/4(特別決議)の賛成多数で良いかで判断に迷うことが時々あります。
 区分所有法17条1項では、「形状又は効用の著しい変更を伴わない」場合を除外して特別決議による共用部分の変更を定めとしていますが、どのような変更が「形状又は効用の著しい変更を伴わない」変更に当たるかの判断が難しい訳で、並みの裁判長等では判断が困難な状況が考えられます。
 あるマンションにて、防衛省予算による航空機の騒音を防止・軽減するための住宅防音工事に関連して、合意形成のトラブルが発生しています。これまで行政後援のマンション管理士無料相談会にて、何度かアドバイスして来ておりますが、解決には至っておりません。
 以前の理事会では壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口(150Φ)を開けても顕著な構造耐力性能上の低下は生じないとして、総会普通決議(1/2の賛成)により工事実施の承認を与えて、一部住戸(半分以下の住戸)では工事が完了しています。
サッシの防音工事.jpg

 これに対して一部区分所有者が壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口を開けることは、構造耐力性能上の著しい低下が生じるので、換気用スリーブ開口を構造的に補強するとともに今後はサッシ改造による改良工事のみを許可しようとしています。
 また、特別決議ではなく普通決議により承認した前理事長の責任を問おうとしています。



 管理組合の合意形成に関連した過去の判例を探すと、3/4で合意手続きをした管理組合に対して、札幌地裁は「基地局の設置は所有者全員の合意必要」(札幌地裁2008年5月:http://www.gsn.jp/no92..htm)で、
・・・携帯電話基地局を分譲マンションに設置するには、民法の共有の原則(民法第251条(共有物の変更))に基づいて、区分所有者全員の合意が必要だとする判決を下し、基地局設置賃貸借契約の白紙撤回を求めています。
 一方この原審に対する控訴審で携帯電話キャリア(ソフトバンク)は、基地局設置は特別決議は必要なく、過半数の賛成で十分と解釈するべきだと主張し、札幌高裁は「マンションの屋上携帯電話の基地局を設置する際に総会の普通決議で足りるとした事例」(札幌高裁2009年2月:http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201208_1.html)で、
・・・普通決議で足りるとして、基地局設置賃貸借契約は有効としています。

 法律が言葉足らずなのか人間の読解力に問題があるのか、憲法もそうですが法律は解釈次第のようです。この判例と今回の事例では、
1.基地局の設置における電磁波の有害性の程度が、明確に科学的に証明されていないことに比べて、スリーブ開口が躯体鉄筋を切断するという現象は明確である。
2.前回理事会と現理事会の利害は相反しない。つまり原告被告の関係ではない。
というところが異なっています。さあどのようにサポートしましょうか。

2015年09月04日

自走式駐車場の騒音低減工事

顧問をしているマンションの自走式駐車場のエキスパンション部分で、車輌通過時に少々騒音が発生するので、6mm厚の防振ゴムを挟む補修工事を実施しています。保証期間内なので無償でお願いしました。

EXP.jpg

2015年06月30日

外壁塗装改修工事が完了

外壁塗装改修工事が完了しました。右にあるメーターは売電用です。太陽光発電設備もだいぶ以前に工事しています。古い雨戸サッシを撤去すると外壁に傷が残りましたので、全面的に外壁塗装改修しました。外壁色は3種類の色見本を作って慎重に決めていただきました。

外壁塗装改修.jpg
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2015年06月25日

省エネ住宅ポイント申請書の作成

省エネ住宅ポイント申請書.jpg
「省エネ住宅ポイント申請書」を作成しました。エコ住宅設備の設置では全部で5項目あり、この中で節水型トイレの設置(24000P)、高断熱浴槽の設置(24000P)、節湯水栓の設置(3000P)を計上しました。残りの項目は太陽熱利用システムと高効率給湯器です。外壁等断熱改修工事を実施していない場合、5項目の内3種類以上の工事をしないとポイント申請書できません。巧妙にポイント対象を狭めているように感じます。
今回段差解消や手摺設置のバリアフリー工事を含めて63,000Pを申請します。


関連記事:バリアフリー投資型減税用増改築等工事証明書
      戸建て住宅の造り付け浴室をユニットバスに交換
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2015年06月23日

バリアフリー投資型減税用増改築等工事証明書

新しいパソコンでバリアフリー投資型減税用の増改築等工事証明書を作りました。浴室の床段差解消等により確定申告時に、10万円程度の所得税減税が期待できそうです。

増改築等工事証明書.jpg


ユニットバス、洗面化粧台、大便器を更新しています。バリアフリー投資型減の対象はユニットバスのみです。

浴室小.JPG    洗面化粧台.jpg    タンクレス大便器.jpg

XPに不安があったのでデスクトップを更新しました。Windows8.1、メモり8GB、HDD3TBです。スタート画面は使いにくいとの評判ですがチャレンジしてみます。

パソコン.jpg


posted by アテンポ at 08:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 戸建住宅の設備リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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