2010年03月30日

既存住宅販売瑕疵保証責任保険(個人間)

中古住宅にも履行法相当の保険制度導入が検討されていましたが、株式会社ハウスジーメンからこの取扱商品が発売されました。

■ 保険期間:引渡日から5年間
■ 保険金総支払限度額:1,000万円、共同住宅の場合加えて5,000万円/棟
■ 引受対象(@およびAを満たすもの)
   @下記のいずれかの住宅
   ・戸建住宅
   ・木造の共同住宅等
   ・階数3以下かつ延べ床面積500u未満の木造以外の共同住宅等
   A当社の現場検査の結果、適合と判断されること(適合となるために改修等工事が
    必要となることもあります)

ハウスジーメン.JPG





関連記事:リフォーム工事にも履行法相当の任意保険制度導入  国交省
       大規模修繕工事にも履行法相当の保険制度導入
       中古住宅にも履行法相当の保険制度導入



関連情報:
■  「既存住宅流通活性化等事業」  国交省
■  「既着工住宅」の取り扱いについて (2010/3/29改訂)
     以下の、「既着工住宅」の取り扱いを、平成23年3月31日まで延長します。
■  既存住宅保証制度 住宅保証機構

■ 太陽光発電パネルの設置工事に係る施工・検査基準の策定と講習会の実施について 国交省 平成22年5月17日

■ 新築住宅で瑕疵保険加入は総戸数の半分、国交省が集計 ケンプラッツ 2010/06/15

     建設業者.jpg     宅建業者.jpg
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2010年03月19日

リフォーム工事にも履行法相当の任意保険制度導入

リフォーム工事を対象に欠陥工事の被害を補償する新たな任意保険商品が登場する。

住宅リフォームに関する消費者支援策について 国交省 平成22年3月19日 報道発表

昨今、住宅リフォームに関して、ずさんな工事や過大な工事費用の請求等による消費者トラブルが後を絶ちません。

その中で、3月8日から窓の断熱改修等の「エコリフォーム」等を対象にして、様々な商品やサービスと交換できるポイントを発行する、「住宅エコポイント制度」の申請受付が始まりました。

このような状況を踏まえ、日本弁護士連合会の協力を得て、住宅リフォームによる消費者被害の防止を図るための新たな取り組みを開始することとしましたので、お知らせいたします。

1.リフォーム瑕疵保険

消費者が安心してリフォーム工事を行えるよう、建築士による検査と保証がセットになった、住宅瑕疵担保履行法に基づくリフォーム瑕疵保険を整備するとともに、保険に加入している工事業者のリストを公開し、消費者が工事業者を選択する際の参考とする。  

2.リフォーム見積相談制度(4月1日から)

(財)住宅リフォーム・紛争処理支援センターにおいて、工事業者から提示された見積に関する無料相談を受け付ける。

3.弁護士等による無料の専門家相談制度(4月1日から)

消費者の求めに応じて、全国各地の弁護士会で弁護士や建築士が無料で対面の相談を受け付ける。

これらの取り組みを、消費者向けにまとめたリーフレット(別添)を活用して周知いたします。さらに、消費者庁の協力も得つつ全国の消費生活センターにおいても情報提供を行う予定であり、トラブルの絶えない住宅のリフォームについて一層の消費者保護に努めてまいります。

     >>>>>リーフレット 「住宅のリフォームをお考えの皆様へ」 国交省

※住宅性能評価を受けた住宅又は住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅であれば、リフォームに関することに限らず無料の専門家相談がご利用いただけます。

だそうです。
リフォーム工事業者の見積に関する相談を受け付けるというのは・・・・・!!画期的!!
              どんな方がチェックするのでしょうか?


日経新聞 2010/03/19

リフォーム保険.jpg

「国交省、リフォーム安心へ新制度 欠陥に保険、見積もり相談」
国土交通省は4月から、消費者が安心して住宅リフォームを利用できるようにする制度を始める。国交省認可の保険会社がリフォーム内容を検査し、欠陥が見つかった場合は、補修費用を支払う保険の仕組みを導入する。必要のない工事を加えられたり、過大な費用を請求されたりしないように無料での見積もり相談も受け付ける。トラブル発生時には弁護士らが助言する体制も整える。
 保険制度は、工事案件ごとに加入する形式とし、保険をかけるかどうかは任意。リフォーム会社が工事を発注する顧客に意思を確認したうえで、リフォーム会社の名義で加入する。保険料はリフォーム費用が300万円以下の場合で、5万〜10万円程度となる見通し。多くの場合は工事代金に上乗せされるが、リフォーム会社が負担するケースもある。
 保険会社は原則としてリフォーム工事の終了後、建築士による工事内容の検査を実施。欠陥があった場合は、保険金で補修費用の8割をまかなう。リフォーム会社が倒産した場合は、消費者に補修費用の全額を支払う。(13:01)


国交省は、第一弾として日本住宅保証検査機構の「リフォーム工事瑕疵担保責任保険」を認可しました。2010年3月19日

●リフォーム瑕疵保険の概要 ―日本住宅保証検査機構(JIO)の場合―
リフォーム瑕疵保険.jpg

●リフォーム瑕疵保険での「瑕疵」とは? ―JIOの場合―
瑕疵.jpg

(資料:日経ホームビルダー)




関連記事:大規模修繕工事にも履行法相当の保険制度導入
       中古住宅にも履行法相当の保険制度導入
       既存住宅販売瑕疵保証責任保険(個人間)




関連情報:
■ 「既存住宅流通活性化等事業」 国交省

■ 住宅リフォーム相談、弁護士会が4月以降に開始 ケンプラッツ 2010/03/19 

専門家相談.jpg

取り組みの詳細は各弁護士会で決める。住宅リフォーム・紛争処理支援センターは電話でのリフォーム相談に応じるほか、各弁護士会に面談での相談を申し込む場合の窓口も兼ねる(資料:日経ホームビルダー)


■ 「リフォーム保険」の受付開始 国交省、無料相談窓口も 2010/03/19 12:23 【共同通信】

■ リフォーム工事瑕疵担保責任保険の認可取得について
■ 住宅リフォーム瑕疵担保責任保険の認可を取得/住宅保証機構
(財)住宅保証機構 2010/04/07

■ たてもの保険NAIS−V リフォーム保険の概要
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2010年01月03日

大規模修繕工事にも履行法相当の保険制度導入

マンションの大規模修繕工事を対象に欠陥工事の被害を補償する新たな任意(2号保険の一つ)保険商品が2010年1月中にも登場するそうである。欠陥工事で雨漏りなどの補修を迫られた場合、最大5億円の保険金が保険会社等から支払われる。

これまで大規模修繕工事で瑕疵などが発覚すると、工事を実施した時期にマンション管理組合の役員を担当していた修繕委員等が責任を問われる可能性があったが、保険を活用すればこうした懸念を軽減できる。
保証能力が比較的小さい中小の工事業者にとっては、保険加入が工事を受注する際の信用補完につながる。

東京電力系の住宅瑕疵担保責任保険法人ハウスプラス住宅保証(株)が、国交省より認可を取得した。
他の住宅瑕疵担保責任保険法人や「マンション計画修繕施工協会」も参入すると見られる。

新保険に加入できるのはマンションの修繕業者。工事完了から5年以内(屋根・屋上は10年以内)に欠陥が見つかった場合には、補修費用の8割を保険金として修繕業者に支払う。修繕業者が倒産していれば、マンションの管理組合が補修費用の全額を受け取れる。

保険金額は、5,000万円〜5億円で、マンションの延べ床面積によって異なる。
保険料は、マンションの規模や補償範囲に応じて決める。8階建てのマンションでは、加入時から5年間の保険料が検査料を含めて60万円〜80万円程度(掛け捨て)となるようである。

住宅瑕疵担保履行法と同様に、修繕業者が保険料を負担し、手続きをするが、工事費に上乗せするケースが多いと推察される。

保険を利用する場合は、構造物全体について保険法人が現場検査を行い、躯体の性能がチェックされて履歴に残るため、中古物件として売却する際にも役立つとみられる。資産価値の向上や売却時の有利さにつながるのは区分所有者にとっては大きなメリットで、大規模修繕に対する合意形成の促進にもプラスとなりそうだ。

マンションの大規模修繕市場は、年間5000億円規模といわれているが、一層拡大していくものと考えられる。



関連記事:既存住宅販売瑕疵保証責任保険(個人間)
       マンション大規模修繕工事
       中古住宅にも履行法相当の保険制度導入
       リフォーム工事にも履行法相当の任意保険制度導入

関連情報:マンション大規模修繕に保険 国交省が認可、欠陥工事を補償
       エコポイント対象住宅証明書発行サービス(新築住宅向け) 
                   ハウスプラス住宅保証(株)
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2009年12月05日

プリペイド供託

瑕疵担保履行法では資力を確保する手段に、供託保険があります。供託方式には保険方式と比べて次のデメリットがあります。

@ 住宅供給会社が基準日までに倒産すると、直前の基準日以降に引渡された住宅には瑕疵担保責任が保証されない。
A 契約に関する紛争に住宅紛争審査会が利用できない。

不幸にして早くも@の事態が発生してしまいました。
                 >>>>>穴吹工務店が会社更生法の適用を申請

10月1日以降倒産までに引渡された住宅が相当数あるようですが、基準日までは供託する必要がありませんので、供託による瑕疵担保責任は期待できません。
責任保険会社にとっては中古住宅になりますので、保険への加入・利用もできなくなります。
供託方式を選択した住宅供給会社が倒産するとほぼ100%の確立で瑕疵担保責任不履行となる住宅が発生してしまいます。

そこでプリペイド供託方式です。供託されている金額に応じた上限供給戸数以上の住宅を引渡すことを禁ずる方式です。気がするだけですが、この方式へ改正されるかも知れません。

ついでに、供託方式でも住宅紛争審査会を利用できるようになる気もします。財源を工夫すれば。



関連記事:供託JV
       投資用賃貸マンションと資力の確保
       新築住宅とは
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2009年11月06日

投資用賃貸マンションと資力の確保

投資型賃貸マンションを販売会社から購入する時、建設工事完了後1年未満の契約で、空室(賃借人がいない)状態であれば、履行法上資力の確保がなされているかどうかを確認する必要があります。

賃借人が入居している状態での購入であれば、中古住宅ですから、資力の確保は必要無くなるようです。
空室状態で1年経過しても、同じく資力の確保は必要無くなります。

投資用賃貸マンションの販売会社が、瑕疵担保履行法への対応に慣れるまでは、賃借人入居状態での販売を前提に、責任保険への申し込みを行っていない事が考えられます。空室状態で買い手が現れると、供託により資力の確保をすることが原則となります。

住宅の販売や請負では、数々の特異なケースがある様です。

■ 大工の棟梁が、自宅を自分の腕で建築する場合>>>法律に関するQ&A:Q1-5 関連
  ・・・棟梁から屋根防水のみを受注した建設業許可業者がいれば、その受注側に資力の確保義務有ります。建設会社も発注者の立場であれば、受注者側の倒産からは保護されるようです。

■ 建設会社が社有の賃貸住宅施設を建設する場合は、履行法の対象とはならないようです。

■ マンションの建替えや、再開発事業における、保留床は対象となるが、権利床は対象とならない。
  ・・・清算を伴う権利交換の場合はどうなるのでしょうか?

■ 増築部分にトイレ・キッチン・風呂・洗面所があり、独立した出入り口があれば、機能的に住宅として独立しているため、履行法の対象となる様ですが、トイレや風呂のみ母屋を利用する計画の場合対象となるのでしょうか?

■ 責任保険による資力確保は、着工前に申し込むことが原則ですが、激変緩和措置として2010年3月31日までの申し込みが必要となる時限措置ですが、建設工事完了後でも履行法上の責任保険への契約が可能です。新築住宅と呼べる期間内でも引渡すと、保険会社から見ると中古住宅(履行法上の対象でありながら)ですから、付保してくれる保険会社は無いかも知れません。是非引渡す前に付保する方がよいでしょう。4月1日以降は保険商品自体がなくなります。供託するよりは、1年経過して(売り残して)、真の中古住宅にして販売する事になるのでしょうか。



関連記事:新築住宅とは
       供託JV



関連情報:
■ 住宅瑕疵担保履行法について 

■ 住宅瑕疵保険導入の現場(1) 保険料という新たなコスト<訂正あり>

瑕疵担保履行法.jpg


■ 住宅瑕疵保険導入の現場(2) 「自分が建て主なら納得がいかない」 
ケンプラッツ 2009/11/26


瑕疵担保履行法有効性.jpg
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2009年08月15日

分譲・建売住宅建設における画竜点睛工事

建築物等が完成した場合、現場の工事が完成した日から4日以内に建築主事等へ完了検査申請書を提出し検査を受けなければいけません。そして建築主事等は、申し出から7日以内(行政により差があるかも知れません)に建築物を検査する必要があります。この検査の結果、建築物が建築基準法に適合している場合は、建築主事は「検査済証」を建築主に交付しなければならないとされています。

一般的には、建築確認検査済証の交付があると建物の使用が許可されますので、品確法で言う建物の建築工事の完了の日となり、1年経過すると新築住宅から中古住宅となってしまいます。

以上の工程は、引渡されない場合、滞らず自動的に流れます。

一方、住宅瑕疵担保履行法の下では、今まで以上に新築住宅をストックとして持つことに大きなリスクがあります。

そこで、分譲(マンションを除く)・建売住宅建築工事完了の直前で、その住宅が売れていない場合、軽はずみに工事を完了させる訳には行かないはずです。工事を中断して、内覧する現場が増えて来るのではないか、と予想する訳です。この状態を画竜点睛工事と名づけて見ました。

建物の劣化は進行するけれども完成はしないことになりますが、確認申請時の完了予定日との関係で、建築主事等はどう対応する事になるのでしょうか。



関連記事:新築住宅とは
       中古住宅にも履行法相当の保険制度導入




関連情報:住宅瑕疵担保責任保険協会
       現在以下の5社のみが国交省により指定されています。

    (株)住宅あんしん保証
    (財)住宅保証機構
    (株)日本住宅保証検査機構
    (株)ハウスジーメン
    ハウスプラス住宅保証(株)

■ 月間の住宅着工戸数、約44年ぶりに6万戸割れ ケンプラッツ 2009/09/30
住宅着工数.jpg

(資料:国土交通省の資料に基づいて日経ホームビルダーが作成)

■ 住宅瑕疵担保履行法について 

■ 住宅瑕疵担保履行法 法律に関するQ&Aについて
この中で、
Q5-7 資力確保措置(保険への加入または保証金の供託)に要する費用について、住宅価格に転嫁することはできますか?

Q5-7 資力確保措置の実施のために必要となる費用について、住宅価格に転嫁することも可能です。なお、具体的には個別の契約により決定されることとなります。

とあります。
供託に掛かる費用を住宅価格に転嫁するのは、いかがなものかと思います。
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2009年07月31日

新築住宅とは

いきなりですが、宅地建物取引主任者試験の過去問題です。 平成19年・問47

「宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。」         正答率  72.9%

1.新築分譲マンションの広告に住宅ローンについて記載する場合、返済例を表示すれば、当該住宅ローンを扱っている金融機関の名称や融資限度額等について表示する必要はない。

2.マンションの広告を行う場合、当該マンションが建築後2年経過していたとしても、居住の用に供されたことがなければ「新築分譲マンション」と表示することができる。

3.1枚の新聞折込みチラシに多数の新築分譲住宅の広告を掲載する場合には、物件ごとの表示スペースが限られてしまうため、各物件の所在地を表示すれば、交通の利便に関する表示は省略することができる。

4.残戸数が1戸の新築分譲住宅の広告を行う場合、建物の面積は延べ面積を表示し、これに車庫の面積を含むときには、車庫の面積を含む旨及びその面積を表示する必要がある。

正解は、4番でした。当然2番は×です。

新築とは,<建築後1年未満であって,居住の用に供されたことがないもの>です(不動産の表示に関する公正競争規約18条1号)。
平成17年11月10日 公正取引委員会告示第23号

2番の場合,『建築後2年経過している』ので,新築という用語は表示できません。
もちろん、新築と称して販売・契約することは許されません。

その他、
品確法で言う新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事完了の日から起算して1年を経過したものを除く)をいう。」
とされていますので、ほぼ同じ定義と言えます。

従いまして、住宅業界で、この定義以外で新築住宅を定義するもの・法律は無いと思いますが、いかがでしょうか。

同規約18条では、「特定用語の使用基準」が示されており、6号では、
 「建物の建築工事の完了」: 建物をその用途に従い直ちに使用することができる状態に至ったことをいう。
とされています。
一般的には、建築確認検査済み証の交付があると使用許可されますので、この交付日と解されているようです。

新築住宅と呼べるうちに販売・引渡し(厳密には契約)をしなくてはならない住宅供給会社にとっては、非常に重要で重たい意味を持つものと思われます。新築住宅の状態でストックすることは大きなリスクを伴います。

品確法を基にした、住宅瑕疵担保履行法で対象とするのは、当然この新築住宅です。

新築住宅の売買は対象となりますが、交換は対象となりません。すなわち、マンションの建替えや、再開発事業における、保留床は対象となりますが、権利床は対象となりません。2号保険(任意)での対応は可能です。ここのところは、実態に合わせて改正される予感がします。

住宅販売会社は、売れ残ったマンション等を、供託金を付す事により新築住宅として販売したい気持ちは判りますが、1年を経過したものは「新築住宅」と称せないばかりか、法務局は、供託金を受け取ってくれません。
年2回の基準日での、過去半年間での引渡し物件の届出に記載できませんから。

住宅瑕疵担保責任保険法人も、リスクが高いためか申し込みを受け付けないようです。
10月1日時点で筑後1年未満で未入居であれば、保険料が割高ですが、対応する保険商品が発売されています。(2010年3月末までの限定販売)

ある意味、住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅新築住宅と呼べるうちに売りなさい、と言う事を今まで以上に促す法律です。
契約時点で新築住宅であって、引渡しが10月1日以降であれば、履行法の対象となります。

住宅紛争処理に必要な運営費用を、住宅性能評価時に評価料として負担した評価住宅も、建設工事完了の日から起算して1年が経過し、中古住宅となってしまうと(売れ残ると)、指定住宅紛争処理機関を利用できなくなります。今のところ、新築評価住宅保険付保住宅が対象となるようです。
>>>>建設住宅性能評価書(新築)の交付された住宅の売買と紛争処理の利用について

参考までに、不動産の表示に関する公正競争規約では、 
(特定用語の使用基準)
第18条 事業者は、次に掲げる用語を用いて表示するときは、それぞれ当該各号に定める意義に即して使用しなければならない。

(2) 「新発売」: 新たに造成された宅地又は新築の住宅(造成工事又は建築工事完了前のものを含む。)について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと(一団の宅地又は建物を数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘)をいい、その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘をいう。

(6) 「建物の建築工事の完了」: 建物をその用途に従い直ちに使用することができる状態に至ったことをいう。

施工規則第3条(7) 「中古住宅」 
建築後1年以上経過し、又は居住の用に供されたことがある一戸建て住宅であって、売買するものをいう。

としています。

中古住宅が売買を前提としているのに対して、既存住宅は、加えて、リフォームや維持管理して住み続けるものも対象としているようです。


関連記事:住宅瑕疵担保履行法@CCレモンホール
       供託JV
       中古住宅にも履行法相当の保険制度導入
       住宅転売時の瑕疵担保責任期間
       資力確保義務のある新築住宅供給業者
       分譲・建売住宅建設における画竜点睛工事
       投資型賃貸マンションと資力の確保




関連情報:6月の分譲マンション着工戸数、過去最低に  NIKKEI NET 2009/08/01

       マンション着工戸数 過去最低  NHK 2009/07/31
6月、全国で着工したマンションの戸数は、売れ行きの不振で着工を抑制する傾向が一段と強まっていることから4592戸にとどまり、1か月の着工戸数としてはこれまでで最も少なくなりました。

国土交通省によりますと、6月に全国で着工した住宅は6万8268戸にとどまり、前の年の同じ月より32.4%減少し、7か月連続の減少となりました。このうち分譲マンションは、前の年の同じ月より68.2%減少し、4592戸となり、調査を行っている昭和60年以降、1か月の着工戸数としては最も少なくなっています。このほか一戸建ては、注文住宅などの「持家」が前の年の同じ月を10.7%下回ったほか、分譲住宅も24.9%減少しました。国土交通省は「景気の悪化で雇用や所得の伸びが期待できないなか、多くの消費者は住宅の購入を手控えている。このため、マンション関連では、不動産会社が売れ残った物件の処理を優先しており、当面、新規の着工を抑制する傾向は続くだろう」と話しています。


宅地建物取引業法
誇大広告等の禁止)第32条 宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の賃借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。


公正競争規約に違反した場合の罰則規定等 公正取引協議会
(違反に対する措置) 施工規則
第27条 公正取引協議会は、第5条及び第8条から第23条までの規定に違反する行為があると認めるときは、当該違反行為を行った事業者に対し、当該違反行為を排除するために必要な措置を直ちに採るべきこと並びに第5条及び第8条から第23条までの規定に違反する行為を再び行ってはならないことを警告し、又は50万円以下の違約金を課すことができる。
2 事業者は、前項に規定する警告を受けたときは、当該警告の内容である措置を直ちに実施し、又は当該警告の内容に反する行為を行ってはならない。
3 公正取引協議会は、事業者が前項の規定に違反していると認めるときは、当該事業者に対し、500万円以下の違約金を課し、公正取引協議会の構成員である資格を停止し、除名処分をし、又は公正取引委員会に対し、必要な措置を講ずるよう求めることができる。


この表示規約は、不動産の規約を運用する不動産公正取引協議会の加盟(構成)団体に所属するインサイダー業者(会員業者)に適用されます。
<インサイダー業者の目印は、店頭に貼られた「公正表示ステッカー」です。>
「自主規制」だと法的な強制力がなさそうだから、業者は規約を守らなくてもいいのではないか?、と思うかもしれませんが、規約を守らない業者に対して、注意・警告・あるいは500万円までの違約金を課徴することができる罰則規定を設けています。
公正取引協議会は、規約を守らない業者に対しては公正取引委員会、国土交通省、関係都道府県などに通報する措置も行っています。

不動産業者が、不動産公正取引協議会に加盟していなければ、どうにもなりません。

■ 住宅瑕疵担保履行法が全面施行に、消費者7割「聞いたことない」  ケンプラッツ 2009/10/08 
  
住宅瑕疵担保履行法.jpg
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2009年07月17日

住宅転売時の瑕疵担保責任期間

品確法では、新築住宅を供給する者に、構造耐力上主要な部分等に対して、瑕疵担保責任を負わせています。住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実なものにするための法律です。

2009/07/01 着工後あるいは、竣工後でも、保険に加入することが出来る様になりました。但し、検査料増分として保険料が倍程度になります。
欠陥新築住宅対象の保険、完成済みでも加入可能に asahi.com 2009年7月1日

さらに、全保険法人で設計施工基準が統一されました。(7月1日より運用)

また、「資本金3億円以下または常時使用する従業員が300人以下の法人または個人事業主」の中小企業には、保険料の割引があります。


突然ですが、そこで 【 問題 】 です。

工務店Aが、請負契約により戸建注文住宅を、個人Bへ建設・供給しました。築6年経った今年、宅建業者Dの仲介により、Bは個人Cへ住宅を転売します。
この時、転売者Bに対する工務店Aの、品確法上の瑕疵担保責任期間は、次の転売時の売買契約書における記載年数に応じて、正しいと判断される期間は、何番でしょうか。
但し、期間は転売時からの年数を指します。



     @ 1年と記載されていても、4年間

     A 1年と記載されていても、2年間

     B 1年と記載されていても、0年間

     C 1年と記載されていれば、1年間

     D Aの承諾を得て4年と記載されている場合に限り、4年間




@は、合計の瑕疵担保責任期間が7年間となり、その後は責任対象者がいないように思えますから、とりあえず×

Aは、宅建業法に関係ありそうな数字ですが、引っ掛けくさい。
宅建業者は、売主ではないので、B−C間の売買契約の瑕疵担保責任期間は、民法によります。
瑕疵を知ってから1年間修補請求権がCにありますが、H13年最高裁判例を参考にすれば、10年で消滅します
契約で1年と特約すれば1年となります。そこで、Aは×

Bは、そもそもAは、この中古住宅の売買契約の当事者ではないので、Cに対して瑕疵担保責任はありません。
したがって、 ・・・と言いたいところですが、問題は、転売者Bに対する工務店Aの、品確法上の瑕疵担保責任期間を問うています。
1年以内で、Cが転売契約時点に存在した、隠れた特定住宅瑕疵に気がつけば、Bに修補請求できます。請求されたBは、当初の請負契約における品確法上の瑕疵担保責任を根拠にして、Aにこの修補を請求する事になります。
従ってBは×です。

B−C間の売買契約は、工務店Aの、請負契約における品確法上の瑕疵担保責任期間に影響を与えませんので、Cも×となり、正解は、@でした。

Dは最も正解らしい雰囲気がありますが、工務店Aの承諾を得る必要はありませんので、×です。

自然科学と違って、法律は所詮言葉の遊びですから、つまらないですね。

尚、昔任意で住宅保証会社より発売されていた、住宅性能保証は、保証者(施工会社等)の承諾(保証書への記名押印)が得られれば、転得者に保証を引き継ぐ事ができる商品となっているようです。承諾しないことも十分考えられます。商品の発売元にもご確認下さい。



関連記事:中古住宅にも履行法相当の保険制度導入       
       新築住宅とは
       分譲・建売住宅建設における画竜点睛工事
       大規模修繕工事にも履行法相当の保険制度導入

中古住宅瑕疵に因みまして、中華菓子の詰め合わせです。

     菜香中華菓子16点セット(大月餅入り)







関連情報:■ 住宅瑕疵担保履行法について 
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2009年06月16日

供託JV

履行法が10月1日より施行されます。想定されていたより「保証金の供託」により、資力確保措置を講ずる住宅販売会社が多いようです。
大きなプロジェクトでは、供託JVにより販売する事が多くなりそうです。

供託JVについては、供給戸数の算定における特例が履行法政令6条に規定されています。
6.販売新築住宅の合計戸数の算定の特例
 @ 法第11条第4項の政令で定める販売新築住宅は、新築住宅の買主と二以上の自ら売主となる宅地建物取引業者との間で締結された売買契約であって、宅地建物取引業法第37条第1項の規定により当該宅地建物取引業者が特定住宅販売瑕疵担保責任の履行に係る当該宅地建物取引業者それぞれの負担の割合(Aにおいて「販売瑕疵負担割合」という。)が記載された書面を当該新築住宅の買主に交付したものに係る販売新築住宅とする。
 A 法第11条第2項の販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、@の販売新築住宅は、その一戸を@の書面に記載された二以上の宅地建物取引業者それぞれの販売瑕疵負担割合の合計に対する当該宅地建物取引業者の販売瑕疵負担割合の割合で除して得た戸数をもって一戸とする。

すなわち、共同分譲の場合に、瑕疵担保責任を連帯で保証する事と、それぞれの「販売瑕疵負担割合」を、JV協定書で取り決めて、買主に交付(重要事項説明)することを条件に、1戸の売買契約において、販売戸数の算定を、各社の販売瑕疵負担割合に応じて、1戸以下にすることが出来ます。

例えば、
Aプロジェクトにては、3社の供託JVで販売瑕疵負担割合1/3にて12戸を販売し、Bプロジェクトにては、2社の供託JVで販売瑕疵負担割合51%にて100戸を販売した場合、基準日に加算すべき供給戸数(基準日前半年間)は、
12戸×1/3+100戸×51%=55戸    112戸 =12+100
となります。当然端数が出ることもあります。

112戸販売しても、55戸分の供託で済ませることが出来ます。

販売会社が経営破綻する時のことを考えると、共同販売の方が、買主にとっては安心感がありますので、増えてくるのではないでしょうか。
分割販売では供託JV方式は使えませんし、買主にとっても安心感はありません。

但し、供託方式による場合、住宅の引渡しを受けてから、届出基準日(供託金の納入日)までの最長半年間に倒産されるリスクがあります。
この間供託金を納めないで倒産されると、瑕疵担保責任は保証されません。

また、供託方式による場合、その住宅が新築の評価住宅でない場合、指定住宅紛争処理機関(住宅紛争審査会)による紛争処理が利用できません。

注文住宅の請負契約においても、建設瑕疵負担割合が決められた建設新築住宅の合計戸数の算定の特例(建設JVの場合)も、同様に履行法政令3条に定められています。しかししながら、発注者による分離発注はあっても、住宅建設におけるJVは、利用されることは極めて稀であろうと考えられます。



関連記事:特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任
       資力確保義務のある新築住宅供給業者
       プリペイド供託



関連情報:「瑕疵担保履行法」施行による、大手住宅メーカーによる供託と保険の選択状況
  
プレハブ新聞2009/06/05


供託.jpg



「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」法律コーナー
国交省 住宅局 住宅生産課住宅瑕疵担保対策室 TEL:03-5253-8111(代)

供託制度とは
新築住宅に瑕疵があれば、事業者はその補修等を行う責任がありますが、事業者が倒産している場合等は、この責任を果たすことができません。そこで、このような場合に備えて、事業者が、法律で定められた額の保証金(現金等)をあらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。

消費者を守る仕組み
  供託所への保証金の還付請求
事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、新築住宅を取得した人は、供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができます(還付請求)。


■ 住宅瑕疵担保履行法について 
ラベル:供託 JV 履行法
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2009年05月26日

中古住宅にも履行法相当の保険制度導入

2009/10/01から新築住宅に対しては、住宅瑕疵担保責任履行法が施行されますが、中古住宅に対しても、来年度(2010年度をめどに)「新保険制度」を導入することを、国交省が先日発表しました。

任意ではありますが、新保険に加入すると、買ってから5年以内に雨漏りなど(特定住宅瑕疵)の欠陥がみつかれば、かかった補修費用を最高1000万円まで支払われます。

中古住宅 005.jpg
 
2009/05/26 日経新聞


住宅瑕疵担保責任履行法の半分の規模です。基の住宅の出来不出来がリスクとなりますから、妥当なところでしょうか。リフォーム工事中の保険会社による耐久性・安全性に関する検査が、中古住宅の品質向上のために有益となります。

長期優良住宅の流通や、新規住宅着工数の低減には、欠かせない制度と思います。中古住宅の品質への不安を和らげ良質な中古住宅の流通を促す効果が期待できます。
日本の中古住宅の流通量は、米国の1/30程度とも言われております。

ストック.jpg
                           「中古住宅性能表示」より
日本の住宅の平均耐用年数が、極めて短い事が判ります。

既存住宅の性能表示制度は、2002年から始まっています。
任意の制度で、一定額の評価費用が掛かります。
登録住宅性能評価機関のご案内


履行法での指定住宅瑕疵担保責任保険法人や各評価機関等が、この制度にも参入すると考えられます。
保険料は、検査料を含めて、10〜15万円になると見られています。
新築住宅の対する履行法の保険料より高くなるようです。

加えて、中古住宅のリフォームについても、業者が提案した工事内容や費用が適正かどうかを別の業者らが事前に診断する制度を導入する・・・との構想もありますが、意味不明で実現には疑問が残ります。

    リフォーム推進協議会にて 2009/06/18

     リフォーム推進協議会 001.jpg     リフォーム推進協議会 003.jpg
  巽会長のご挨拶 お元気で何よりです。40年前、不良学生の頃に単位を戴きました。
  福山大学で、建築設備講座の講師をしていた頃にも、お世話になりました。



関連記事:既存住宅販売瑕疵保証責任保険(個人間)
       長期優良住宅が標準仕様
       住宅転売時の瑕疵担保責任期間
       新築住宅とは
       分譲・建売住宅建設における画竜点睛工事
       大規模修繕工事にも履行法相当の保険制度導入


関連情報:住宅瑕疵保険が工事後でも加入可能に ケンプラッツ 2009/07/21

工事後検査.jpg
瑕疵保険の通常料金と工事後の検査を伴う料金との比較。
対象住宅として延べ床面積120m2の戸建て住宅を想定し、国交省がまとめた

国交省は保険法人を担い手として、中古住宅向け瑕疵保険を普及させる構想を検討中だ。工事後の検査の方法を中古住宅に応用する方針を打ち出している。

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2009年04月29日

資力確保義務のある新築住宅供給業者

資力確保措置を行わなければならないのは、新築住宅の請負人または売主のうち、建設業法に基づく建設業の許可を受けた建設業者と、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者です。

下請の事業者が資力確保措置を行う必要はありません。発注者との直接契約関係業者のみです。

建築工事業や大工工事業以外の業種の許可を受けた建設業者であっても、特定住宅瑕疵の対象部分を施工する場合には、資力確保措置を行う必要があります。

新築住宅の発注者や買主が、免許を受けた宅地建物取引業者である場合には、資力確保措置の義務付けの対象とはなりません。
宅地建物取引業者は、売る時に資力の確保をしますから。
但し、新築住宅の発注者や買主が、建設業者である場合には、資力確保措置の義務付けの対象となります。・・・・注意
許可を受けた建設業者が、自らの住宅を契約関係無しで建てる場合は、義務付けの対象とはなりません。

瑕疵担保履行法 002.JPG
国交省の説明資料より


宅地建物取引業者へ新築住宅を引渡した請負人(建設業者)は、品確法上の瑕疵担保責任を負いますが、資力確保義務は負いません。



関連記事:特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任
       住宅瑕疵担保履行法@CCレモンホール
ラベル:資力確保義務
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2009年04月17日

特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任

住宅瑕疵担保履行法とは、正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(平成19年5月30日法律第66号)と言います。
今年10月1日以降に引き渡される住宅に適用されますので、供給者/取得者双方共に関心を深めていただく必要があります。

住宅の品質保証のための法整備は、近年、目覚しく、目を見張り、一目置くものがあります。
制度の整備だけでは、安全・安心で価値ある住宅建築を担保できるとは限りませんが、として味方に付けたいものです。

法律用語を噛み砕き、ものにするための覚書として、今後連載します。

● 特定住宅瑕疵にある「住宅」とは
品確法(第2条第2項)で言う新築住宅のことです。
建設工事完了の日から1年未満で、まだ人の居住の用に供したことのないものを言います。
売買では、契約日が建設工事完了の日から1年未満のものです。

建物用途としては、賃貸マンションは含まれますが、
老人福祉法の対象となる特別養護老人ホーム等:住宅ではない
介護保険法の対象となるグループホーム等  :住宅
・障害者自立支援法の対象となるケアホーム等 :住宅
宿泊施設として営業するホテルは、含まれません。別荘は住宅で含まれます。

民間賃貸住宅のみならず公営住宅や公務員宿舎なども含まれます。

● 特定住宅瑕疵にある「瑕疵」とは
構造耐力上主要な部分と雨水の防水にかかる部分(下図:国交省提供)の瑕疵を言います。

対象となる部分.jpg

上図以外の部分の瑕疵(特定住宅瑕疵以外の瑕疵)に瑕疵担保責任がないということではありません。
1年から5年程度で契約書に、保証期間・アフターサービス規準として明記されてあることがあります。(記載が無ければ民法適用:責任期間は、請負契約の場合、鉄筋コンクリート造・鉄骨造の場合10年、木造5年)
宅建業法上の売買取引では、2年以上とされます。

民間(旧四会)連合約款による請負契約書は、その27条で、瑕疵担保期間として、木造建物の場合は引渡日から1年間鉄筋コンクリートの場合は2年間(ただし瑕疵が請負人の故意または重大な過失によって生じたものであるときはそれぞれ5年間、10年間)とする定めておりますので、瑕疵担保期間は実務上は民法(5年間、10年間)で定める期間より短くなっている場合の方が多いと思われます。

民法上売買契約における瑕疵担保請求権引渡し時に隠れていた瑕疵を知ったときから1年間(宅建業法では引渡し日から2年)保持されますが、目的物の引渡しのあったときから10年間が経過すれば、消滅時効により請求権は消滅することになります。(条文に明記はされていないが、判例等による)
中古住宅の売買(個人)では、通常何ヶ月かの瑕疵担保期間が特約により設定されますが、双方の合意があれば現状確認のみで瑕疵担保期間をとすることも考えられます。古い住宅で個人が瑕疵担保責任を負うのはリスクが高いですから。

請負契約では、瑕疵(滅失・毀損)が発生してから1年間、請求権が保持されます。

ところで、2年や10年の期間内に、権利を行使するには、内容証明付で発送する事をお勧めしますが、2009年2月28日で、「配達記録」は廃止されています。
     基本料金:80〜120円
    +一般書留:420円
    +内容証明:420円(2枚目以降は250円増)
    +配達証明:300円

● 瑕疵担保責任とは
契約の目的物に瑕疵(欠陥)があった場合に、これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。
この法律では、新築住宅を供給する事業者が、図の瑕疵に対する10年間(建設工事完了の日からで宅建業者からの引き渡しからではないことに注意)の瑕疵担保責任を負っています。
資力確保の義務は、取得者に引渡してから10年間です。
瑕疵担保責任が終了すれば、資力確保の義務は、10年を経ずに終了する場合もあると考えられます。(宅建業者からの売買)

引渡し時に存在した瑕疵を根拠として、請負工事業者に引渡し時から修補や損害賠償の責任を課すもので、この瑕疵の存在の有無を問わないアフターサービスとは異なります。
アフターサービスは、その期間を工事契約の当事者間の合意により保証書等に定めます。損害賠償は含まれないのが通例です。

アフターサービス.JPG


住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置保険加入または保証金供託)の事業者への義務付け等を定めています。

供託金1.gif

年間500戸の新築住宅を引渡す住宅供給業者の供託金のイメージ(国交省より)


次回は、新築住宅を供給する事業者とは・・・を予定しています。



関連記事:住宅瑕疵担保履行法@CCレモンホール
       資力確保義務のある新築住宅供給業者
       住宅が完成するかも知れない住宅完成保証
       供託JV
       住宅転売時の瑕疵担保責任期間
       新築住宅とは




関連情報:
指定住宅紛争処理機関は、裁判によらず住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための機関です。「建設住宅性能評価書」が交付された住宅の紛争であれば、住宅性能評価書の内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間の紛争の処理を扱います。紛争処理の手数料は、1件あたり1万円です。
但し、引渡し時に、住宅品質確保法で言う「新築住宅」でなければなりません
ラベル:住宅 瑕疵 担保
posted by アテンポ at 17:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅瑕疵担保履行法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月18日

住宅瑕疵担保履行法@CCレモンホール

住宅瑕疵担保履行法の実務についての説明会が、CCレモンホール(渋谷公会堂)で開催されました。今日だけでも何回か開催されていますから、相当の関心を集めています。

正式には、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」
(平成19年5月30日法律第66号)と言い、新築住宅を建築、購入する買主等を保護する制度です。

瑕疵担保履行法 003

今日の新聞記事です。


平成21年10月1日より、住宅瑕疵担保履行法がスタートします。この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険供託を義務付けるものです。平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅が適用対象です。
万が一、事業者が倒産した場合等でも、2000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。
なお、10月1日より前でも任意で保険加入は可能です。


      瑕疵担保履行法 002   瑕疵担保履行法 001 CCレモンホール

住宅品質確保法」が10年間の瑕疵担保責任を、「瑕疵担保履行法」がその瑕疵担保責任を履行するための措置を定めています。
構造計算書偽装問題」では、不幸にして買主に被害が及びましたが、これを防ごうとするものです。

住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置(保険加入または供託)の事業者への義務付け等を定めています。これにより、消費者が安心して新築住宅を取得できるようになります。


住宅供給業者が保険料を払う場合、住宅購入者への住宅価格に転嫁されて、結果として住宅価格が高くなることが想定されます。
消費者の意識調査では、7割以上の方が、10万円程度を負担しても良いと考えているようですので、市場における競争原理と消費者の理解度との綱引きで、転嫁の度合いを供給業者が決定していくものと思います。

供託額は、来る10月1日から基準日前の間での引き渡し戸数が1000戸で18万円/戸ですが、10戸では380万円/戸ですから、小規模な住宅供給業者は、保険に頼ることになると考えられます。

供託金は、住宅供給業者の財産に近い(預け利息0.024%/年・10年を過ぎれば手元に戻る)ですから、住宅価格に転嫁しにくいですよね。
資産内の移転であり、損金にも計上できません。

建築士制度・建築士建築確認制度・機関への信頼性が、飛躍的に向上することは残念ながら期待できませんから、仕方の無いことです。

姉歯さんが蒔いた種・のお陰ですから・・・・。



来る8・9月ころには、中小の不動産会社が、売れ残ったマンション等を
■ 供託方式が可能な大手住宅供給会社への売却(叩き売り?)・・・・
■ 品確法上の新築住宅ではなくなるまで、引き渡さない。・・・
■ 9月中の契約はダンピングします。・・・・

などの現象が、現れるような気がします。

2009/07/01 着工後あるいは、竣工後でも、保険に加入することが出来る様になりました。但し、保険料が倍程度になります。
欠陥新築住宅対象の保険、完成済みでも加入可能に asahi.com 2009年7月1日



関連記事:建築士制度改革
       特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任
       資力確保義務のある新築住宅供給業者
       住宅転売時の瑕疵担保責任期間
       新築住宅とは


関連情報:国土交通省報道発表資料:消費者アンケートの結果
posted by アテンポ at 08:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅瑕疵担保履行法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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