2009年01月16日

エレベーター点検費用の削減提案

神奈川県相模原市 2009年1月 調査・検討: (有)A tempo

マンション管理士として顧問をさせていただいているマンションの、エレベーター点検費用を、ご依頼により見直しています。

エレベーター点検費用を決めるパラメーターは、

1.点検会社をメーカー系にするか、独立系にするか
2.技術者による現地点検頻度を1ヶ月〜3ヶ月で決める(遠隔点検が前提)
3.フルメンテか、POG契約のいずれにするか

です。
技術者による現地点検頻度がエレベーターの事故の発生にどのように関係・寄与するかは、明確ではありませんが、経済面のみを重視して点検頻度を薄める提案はしにくい所です。
遠隔点検もある程度事故防止に有効と仮定して提案します。

エレベーター  


■ 遠隔点検・監視を前提に、技術者点検を1回/3ヶ月にすると、効果的に削減できます。
■ 独立系にすることの効果の方が大となります。
■ POG契約も削減に効果がありますが、経年数が多いと、部品交換コストが想定以上となって不利になる可能性があります。
でも、部品が古くなると直ぐに教えてくれるので比較的安心です。
■ フルメンテナンスには、技術者の点検姿勢が、部品交換・修理に消極的になる懸念を秘めています。

安全が何よりも優先します。
その上で、同程度の安全性を得るための経済性評価居住者負担とのバランスを図る事が重要となります。
また、安ければ良い訳ではありませんので慎重な検討が必要です。



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2009年01月15日

自家用電気工作物点検費用の削減提案

神奈川県相模原市 2009年1月 調査・検討: (有)A tempo

マンション管理士として顧問をさせていただいているマンションの、自家用電気工作物点検費用を、ご依頼により見直しています。

200戸程度で、受電設備容量は、125kVAです。

自家用電気工作物点検費用

現状は、協会技術者が毎月点検していますが、これを民間点検会社による24時間遠隔監視へ変更することにより、約2/3程度へ削減することが可能です。(年次法定点検を含む)
技術者点検は隔月です。 (点検頻度の規制緩和 H12年4月〜)

協会技術者とは、各地の電気保安協会(全国10団体)および電気管理技術者協会(全国9団体)に加盟の技術者の事を指します。
昔は保安・点検業務を独占していましたが、数年前規制緩和により民間に開放されました。

24時間遠隔監視(自動通報)の内容は、
漏電、停電、トランス温度、デマンド監視警報、瞬時電圧低下、電気使用状況
です。

安くても、現状よりグレードの高い保安管理となります。



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2009年01月13日

消防用設備点検費用の削減提案

神奈川県相模原市 2009年1月 調査・検討: (有)A tempo

マンション管理士として顧問をさせていただいているマンションの、消防用設備点検費用を、ご依頼により見直しています。

200戸程度で、消防用設備等は、消火器具、移動式粉末消火設備、自動火災報知設備、避難器具、連結送水管、非常コンセント設備、非常電源専用設備
が設備されています。

消防用設備点検の種類には、以下のものがあります。

 ■ 総合点検(1年に1回以上)
   消防用設備等を作動又は使用することにより総合的な機能を点検します。
 ■ 機器点検(6ヵ月に1回以上)
   消防用設備等の適正な配置、損傷の有無などを外観から点検します。
   また、その機能について、外観から又は簡易な操作により判別できる事項を
   確認します。

消防設備


グラフ左は、総合点検2回/年を外注していますが、グラフ右は、総合点検1回/年のみ外注し、機器点検を外注していません。

この事により、費用を1/2程度に削減することが出来ます。

上記機器点検の趣旨に則り機器点検の点検内容を再考して、明確にすべきだと思います。
点検結果は、各設備の点検票を添付する必要はなく、別記様式第二の消防用設備等点検結果総括表及び別記様式第三の消防用設備等点検者一覧表を添付する足りるとする所轄消防が殆どです。
消防署の立入り・査察の場合、直近の総合点検報告書の提示が求められます。
機器点検の報告書が求められるケースは、今まで一度もありませんでした。

例えば、自動火災報知設備等の点検は、専有部分の感知器の作動試験が必要となります。
リモート点検方式でない場合、在宅を強要することになり、居住者の負担が大きくなります。
是非1回/年にすべきです。

エレベーター点検費用や、機械式駐車装置のメンテナンスコストにも言えますが、安全が何よりも優先します。
その上で、同程度の安全性を得るための経済性評価、居住者負担とのバランスを図る事が重要となります。
また、安ければ良い訳ではありませんので慎重な検討が必要です。



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2009年01月10日

機械式駐車装置のメンテナンスコスト削減

神奈川県相模原市 2009年1月 調査・検討: (有)A tempo

マンション管理士として顧問をさせていただいているマンションの、機械式駐車装置メンテナンスコストを、ご依頼により見直しています。

機械式駐車装置の種類には、以下のものがあります。(立体駐車場工業会

  1.垂直循環方式
  2.多層循環方式
  3.水平循環方式
  4.エレベータ方式
  5.エレベータ・スライド方式
  6.平面往復方式
  7.二段方式・多段方式
  8.自動車用エレベータ

本物件の機械式駐車装置は、7.の2段式(ピット無し・パズル式)で、屋外の複数ユニット、80台近くの規模です。比較的単純な構造で、建設費・メンテナンス費用も安めのタイプです。

ゲリラ豪雨で水没する心配はありません。

竣工以来、新築時の施工メーカーによりメンテナンスされており、何の検討も加えられずに高めのまま継続されている可能性があります。

施工メーカーは、仮に組立・工事費で赤字を出してもメンテナンス契約・修理により損を取り戻す業界と言う噂を耳にすることもあり、独立系メンテナンス会社への変更を組合さんへ提案する機会が増えています。

エレベータのメンテナンス業界のあとを追うように、独立系の機械駐車メンテナンス業界も次第に力をつけつつあります。(2〜3割のシェア?)

メーカー系がほぼ独占している機械駐車場のメンテナンス業界の現状は、管理組合にとっては好ましくありません。
安全第一であることは当然ですが、必要以上・異常に点検頻度が多いことはないでしょうか。

機械駐車装置3

6回/年のままで2/3、4回/年に変更すれば、1/2に削減できそうです。
独立系メンテナンス会社の選定に際しては、部品調達に問題がないかどうかを確認することが重要です。
当該メーカーの組立て施工実績があれば、Betterです。

5・6年周期で塗装改修・部品交換、25年程度で取替え更新の検討が必要となりますが、2階建ての自走式も長期修繕計画にて提案する価値があります。

安全性を考えると、法定点検のような法制面の整備が必要と考えますが、天下りが増えそうなので気が進まない所です。
機械駐車装置整備士なんてのが出来たりして。
今後車に乗る人は減少しますから、バイク置き場への転用についての構造規制・法整備も望まれるところです。



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posted by アテンポ at 14:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 点検費用の削減提案 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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