2011年07月02日

露出配管のラッキングカバーは合成樹脂製

IMG_1492.JPGマンション共用給水管の露出部分のラッキングカバーは合成樹脂製を使います。金属製は、何かがぶつかると凹んで醜くなるのでずいぶん以前から使っていません。



IMG_1491.JPG

強く押しても元に戻ります。
塗装はしませんので、剥がれません。
錆びることは当然ありません。

保温材.JPG
雨がかかる部分の断熱材は、撥水性がある発泡スチロール製としています。
形が崩れないことも期待できます。


ラッキング.JPG

とてもきれいな仕上がりです。

マンションの資産価値は上がってくれたでしょうか。

目障りなものが増えただけでしょうか。





関連記事:新旧共用給水システムの切り替え手順
       地中埋設・屋外共用給水管は電気融着継手
       マンション共用給水管の更新
       加圧給水ポンプ廻りの新旧切り替え

2011年06月25日

マンション共用給水立主管の更新

マンションの共用給水立主管はPSやメーターボックスにあり、通常元の位置のままでは更新できませんが、1日1本づつ交換すれば更新できます。

立管切替.JPG

     4階横主管からの取り込み部分(天井)

既設の塩ビライニング鋼管は、継手のところで錆びこぶが発生しており、赤水の原因となっています。

IMG_1460.JPG
新設するステンレス製立主管は、切断した立主管(塩ビライニング鋼管)の内側に通すことが可能となる階もあります。

新設する量水器ユニット廻りは、ステンレス製のフレキを採用しています。立主管1本1フロアに2住戸がぶら下がっていますが、朝9時にスタートして、夕方4時ころには10階分の立主管1本が更新できます。
7人程度での施工が、ちょうど効率が良いようです。

左の写真は、2階のメーターボックス内です。

新給水システムからの給水に切り替わっています。
専有部分の給水管からはいったん抜水され、再給水するときに既存スケールが剥がれます。どこから水を使い始めるかに注意してもらわなければなりません。

新しい給水立主管は、ステンレス管で、継手は施工の速さと確実性を狙って、アバカス継手としています。
コストは、拡管式と同程度で、拡管機が不要となります。

立管切替2.JPG



IMG_1522.JPG既設管材の廃材は発生しますが、仮設給水管は設けていませんので、地球にやさしくコスト面でも有利な更新方法です。

一つ注意点があります。
立系統のバルブが劣化により閉まらないことがあることです。
IMG_1521.JPG


この場合短時間全棟断水して閉止しなければなりません。








関連記事:新旧共用給水システムの切り替え手順
       地中埋設・屋外共用給水管は電気融着継手
       マンション共用給水管の更新
       加圧給水ポンプ廻りの切り替え

2011年06月17日

地中埋設・屋外共用給水管は電気融着継手

マンション共用給水管を水道用耐震型高性能ポリエチレン管にて更新しています。
地中埋設・屋外共用給水管の継ぎ手は電気融着(EF法:エレクトロフュージョン)継手としていますので、紹介します。
フランジ継手のように出っ張りが無いので、見え掛りがすっきりします。
ポリエチレンの材料については、密度による分類のほかに、設計上の性能を明確に規定するため、 ISO/TR9080に従って求めた長期水圧強度をもとに分類する方法が採用されています。水道配水用ポリエチレン管及び管継手の材料であるPE100とは、20℃で50年間管が破壊しない一定応力値が10.0MPa(102kgf/cm2)以上であることが証明されたポリエチレン材料のことです。

まず配管材に対する前準備として、スクレーパを使って融着面の切削をします。そして・・・

EF接合2.JPG

横主管.JPG
内蔵されている電熱線に電流を流し、管表面と継手内面を一体化して接合します。
地中埋設のガス管等にも多用されている配管材・継手です。

通電用の発電機は、少し音がします。蓄電池方式にするなどの工夫の余地がありそうです。

4階天井に共用給水横主管が完成しました。
これから保温仕上げをします。




関連記事:マンション共用給水管の更新工事・工事説明会
       マンション共用給水管の更新工事・着工
       新旧共用給水システムの切り替え手順

2011年06月14日

新旧共用給水システムの切り替え手順

マンションの共用給水管の更新工事を進めています。マンションでは、築後25年から30年程度になると、共用給水管を更新する時期になります。

更生する方法もありますが、口径が大きくなると結構大変です。共用部分から工事できるのであれば、更新する方が良いでしょう。

既設給水システムと、配管ルートにより、様々な更新方法が考えれます。共用横主管・立主管共既設ルートとは別のルートを採用することもありますが、今回は、共用立主管を同じ位置で入れ替える方式としています。共用横主管は、1階廊下下埋設配管から、4階共用廊下天井露出配管へ移動させます。

給水システム切り替え.JPG新旧給水システムの切り替え手順は、できるだけ断水時間の回数と時間を短縮する必要があるため、様々なノウハウが必要となります。

仮設給水配管を設置することも考えられますが、コスト上不利となりますので、利用していません。

左図は、今回の切り替え手順の概要を説明しています。

1番館新旧切り替え.JPG
不断水分岐バルブを利用していることが特徴です。この事により、断水回数を減らすことが可能となります。

新旧共用給水システムを切り替える部分の写真です。(切替前)



10階建てマンションにて、立管の位置を変えずに更新する方法については別の機会に説明します。



関連記事:マンション共用給水管の更新
       マンション共用給水管の更新工事・着工
       マンション共用給水管の更新工事・工事説明会
       マンション共用給水管の更新工事・施工会社選定
       マンション共用給水立主管の更新
       加圧給水ポンプ廻りの切り替え

2011年06月08日

マンション共用給水管の更新工事・着工

共用給水管着工.JPG
共用給水管更新工事が着工しました。工期は、40日程度です。

仮設事務所は隣接する公園の一部を利用しています。本日の出面は、14人です。

今日は、4階共用廊下天井での配管支持方法と、新旧給水システムの切り替え方法を、主に検討しました。

配管取出し.JPGできるだけ住人への圧迫感の少ない配管支持方法と、短い断水時間で済ます切り替え方法を考えたいと思います。

給水横主管から各立主管への配管取出し。
共用廊下上スラブ外部側詳細。 


IMG_1265.JPG
給水横主管には、水道用耐震型高性能ポリエチレン管 を使用しています。



EF接合.jpg

継手は電気融着方式によっています。


継手が目立たない事が手伝って、通行する住民からは、圧迫感がないという評価を得ています。





関連記事:マンション共用給水管の更新工事・工事説明会
       マンション共用給水管の更新工事・施工会社選定
       地下埋設・屋外共用給水管は電気融着継手
       加圧給水ポンプ廻りの新旧切り替え

2011年05月29日

マンション共用給水管の更新工事・工事説明会

マンション管理士として顧問をしているこの築24年になるマンションでは、共用給水管を更新します。本日は、住民に工事の内容を説明する日です。

共用給水管.JPG既設の共用給水管の横主管は、メンテナンスができない1階共用廊下の床下を通っています。それを、4階共用廊下の天井へ移動させますので、相当に大幅な変更となります。

4階に住まわれている方を中心に、質問はなぜ4階なのかと言う点に集中しましたが、比較検討した経緯をできるだけ丁寧に説明しました。

当然の疑問点ですが、短時間では十分に説明できませんでした。まだまだ説明不足なところがあるように思いますので、これからもフォーローして行くことにします。



関連記事:マンション共用給水管の更新工事・施工会社選定
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       新旧共用給水システムの切り替え手順
       加圧給水ポンプ廻りの切り替え

2011年04月17日

マンション共用給水管の更新工事・施工会社選定

マンション管理士として顧問をしているこの築24年になるマンションでは、一昨年・昨年と1階共用廊下床下の共用給水横主管が、継手部分で欠落し断水事故が起きました。

今後このようなことが起きないようにする事と、長期修繕計画の面でもそろそろ計画修繕時期に来ているので、共用給水管の全面更新工事を実施することとなりました。
  @ 工事に際しての断水時間の短さ
  A 構造躯体への影響の少なさ
  B 工期の短さ
  C 工事費
以上を評価ポイントにして施工会社を選定するようにアドバイスいたしました。安さだけで選定しない様にも注意しました。

給水管更新.JPG
イメージのみですが、作成した施工会社選定用比較グラフです。

それぞれの会社から異なる改造案が提出されました。前もって想定していた堤案がすべて網羅されていたのは良かったのですが、選定する方は大変でした。

仮設給水管を使わない方式で、全体断水1時間+戸別断水昼間1回と言う更新方式を採用しています。

理事会・修繕委員会の一体感の高まりと、皆様の見識の高さにより、無事に1社を選定することができました。ご苦労様でした。

今後、無事に共用給水管全面更新工事が完了しますよう尽力いたします。



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2011年02月18日

階段室防火戸の防排煙設備更新

建物維持管理契約をしている、賃貸マンションで、消防設備総合点検をした結果、防排煙制御盤が経年劣化により不作動であることが判明しました。
修理不可能なため、早速取り替えます。

新旧制御盤.JPG

右が古い制御盤です。30年近くお勤めしました。ご苦労さん。
左は新しい制御盤です。大きさは小さくなりましたが、作動時には音声で知らせてくれます。
扉についているのがスピーカーです。

防火戸.JPG
 この制御盤は、階段室前後に配置された煙感知器の作動により、防火戸を自動閉鎖します。防火戸は以前当然のようにピンクのダイノックに更新しています。
 右下に映っているのが新しい制御盤です。末永く宜しくお願いいたします。

新制御盤.JPG


新制御盤






2010年12月22日

モニター付きインターホンへの全面改修

マンションが築後15年を経過すると、平均的には、インターホン設備が劣化し正常に機能しない住戸が増えてきます。モニター付きでないオートロックマンションで、戸別に修理・交換していると、モニター付きへのシステム更改をする機会を損ねてしまいます。

現状では、カラーモニター付きインターホンが、一般的な仕様となっています。

インターホン.JPG
私が顧問をしています192戸のマンションでは、アンケート調査結果により、15%程度の住戸に何らかの機能的不具合が認められました。

そこで、修繕積立金会計によるモニター付きインターホンへの全面改修を提案しています。自身が作成した長期修繕計画にても15年目に予定している計画修繕です。

雰囲気だけですが、左が作成した提案書です。全戸に配布します。

アンケート調査結果では、モニター付きへの更新を約7割の方が希望しています。資産の付加価値UPという見方も可能です。

エントランス集合インターホンだけでなく、各戸の呼出玄関インターホンへもカメラを付けています。
オートロックシステムに完全な防犯性を期待できない場合、例えばエントランス以外からの侵入が考えられる場合、各戸玄関にもカメラを付けるほうが、防犯性が増します。

住戸内親機は録音・録画付としています。録画付とするには、オプションコストがかかります。防災機能を組み込んだ住宅情報盤としての機能を兼用しています。

次の総会で、過半数の賛成が得られれば良いですね。

2009年10月17日

増圧ポンプへの切り替え工事設計図

マンション・アパート等の給水設備において、既存の受水槽や加圧ポンプ等を撤去して、増圧ポンプ方式へ切り替える例が増えてきています。

切替工事費は、以下の要因により変化します。
1.既存の給水引込管を更新(サイズUP)する必要があるか。
  ・・・・多くの場合サイズUPの要あり。
2.給水本管が埋設されている道路の仕様。
  ・・・・舗装仕様の高い道路の向い側に本管があるとコストアップとなる。
3.受水槽の基礎の撤去仕様
  ・・・・地中埋設部分まで撤去するとコストアップとなる。
4.敷地内の給水管ルートの切り替えによる路面仕上げの復旧

給水引込管の位置と、既設加圧ポンプの位置を睨みながら、総合的に判断して、最適な増圧ポンプの位置を決定します。

下図はイメージですが先日作成・提案した、切替工事の計画・設計図です。ミニマムコストを追求した計画としています。

増圧ポンプ切替.JPG


増圧ポンプの騒音は気になる大きさではありませんが、できるだけの配慮が必要です。

所轄の水道局に出向き、本管サイズ本管給水圧力に関して、増圧ポンプ方式とする事に支障が無いかどうかの確認は必須です。
最近水道局は、各地での増圧ポンプへの切り替えを前提に、本管計画・改修をしているように思えます。
上の計画図には、本管図をスキャンして貼り付けています。



関連記事:増圧ポンプへの切り替えによる受水槽解体
       特例直圧給水方式とは
       直結増圧ポンプが能力アップ
       受水槽撤去、増圧ポンプ設置
       マンションの高置水槽を撤去しました
ラベル:増圧ポンプ

2009年06月18日

排水ポンプの逆支弁を交換

マンション管理士として顧問をしているマンションで、今日は、雨水湧水排水ピットに設置してある排水ポンプの逆支弁を交換しています。スイング部分の軸が錆付いたようです。
逆支弁が閉じなくなると、反対のポンプが運転する時に水が戻ってきてしまいます。

    逆支弁 001.jpg   逆支弁 002.jpg

14年目ですが、湧水量は多くなく、運転頻度が低いので、排水ポンプには問題ありませんでした。

2009年02月26日

増圧ポンプへの切り替えによる受水槽解体

加圧ポンプから増圧ポンプへ切り替えましたので、受水槽(約90t)の解体です。

     受水槽解体         解体 001

解体 002

1回/年内面を清掃していますが、結構長年の汚れが付着しているように見えます。

    受水槽解体05     増圧ポンプ 001

    受水槽 002  コンクリート基礎も撤去されさら地になりました。

1回/年清掃し、水質検査を実施していましたが、その費用が節約できます。
本管からの直接の給水はより衛生面で有利です。

非常用の水源として残す意見もありましたが、費用対効果(B/C)を検討の上、撤去する事となりました。

基礎も撤去しますので、跡地は、自転車置場等に転用できます。

ポンプ室のポンプと廻りの配管も解体します。 ポンプ室

   解体 005     加圧タンク  加圧タンクの解体です。


   ポンプ室 002     ポンプ室 001

ガランとしたポンプ室の片隅に、75mmと50mmの増圧ポンプが2SET設置されています。



関連記事:増圧ポンプへの切り替え工事
       直結増圧ポンプが能力アップ
       特例直圧給水方式とは
       事務所ビルにも直結増圧ポンプ
       増圧ポンプへの切り替え工事設計図

2009年02月23日

増圧ポンプへの切り替え工事

本日は、増圧ポンプへの切り替え工事を実施していますので、自宅が断水しています。
40戸程度が5棟からなる団地ですが、今朝までは、大型の加圧ポンプにより給水していました。

増圧ポンプ 006  撤去される加圧ポンプ

写真の中央床に転がしてあるのは、敷地内の地中埋設にて使用するHigh Density Polyethylene−HDPE管です。

左手前は、自家発電機です。停電時にも給水するためのものですが、点検費用が馬鹿になりませんでした。
増圧ポンプは停電時にも本管の圧力により給水可能となります。当然撤去されます。

ただし、受水槽方式は断水時に半日程度給水可能ですが、増圧ポンプ方式は、直ぐに断水します。

このポンプ室は、写真左の壁沿いに新しい増圧ポンプが、コンパクトに2SET設置されていますので、加圧ポンプ撤去後は、倉庫等に転用できます。

水道局からは、1棟毎に5SETの増圧ポンプにて供給するように言われたのですが、2棟を50mm、3棟を75mm(当時新製品)の2SETで供給させて欲しい旨申し入れ、了解されました。
言って見る物です。(水道局様、ご理解有難うございます。)
おかげ様で、相当工事費が助かりました。

給水本管(300φ)からの引き込み分岐管は、それぞれの増圧ポンプ毎に必要で、1本を2本に追加する事はどうしても曲げられないとの事でした。

不断水分岐工法2   不断水分岐工法 分岐サドル

不断水分岐工法により給水本管から分岐しています。
近隣建物に断水による迷惑を掛けることなく、本管分岐工事が行えます。

不断水工法 不断水工法の原理  コスモ工機より

75mmの増圧ポンプは、初めてお目にかかりました。

増圧ポンプ 004 手前が75mm    増圧ポンプ 010

増圧ポンプ 003


75mmの縦型ポンプは、この製品のために開発されたもので、見慣れない形をしています。
隣にある50mmの増圧ポンプに比べるとずいぶん大きく感じます。

敷地内の給水管は、高密度ポリエチレン管(水道配水用ポリエチレンパイプ:青、High Density Polyethylene−HDPE管)と電気溶着継手により施工しています。

錆びることを知らない、軽い配管材料です。
紫外線には強くないので、地中埋設管専用です。可とう性が結構あるので、継手は少なくてすみます。
サドル付分水栓による配管の分岐も可能です。

電気溶着継手の作業は、熟練工が不要で、工具も軽微ですし、しかも信頼性の高いものです。

電気溶着  電気溶着(EF接合)のメカニズム

EF(エレクトロフュージョン)接合とは、接合面に電熱線を埋め込んだ管継手(受口)に管(挿し口)をセットした後、コントローラから通電して電熱線を発熱させ、管継手内面と管外面の樹脂を加熱溶融して融着し、一体化させる接合方法です。


電気溶着継手2  電気溶着継手

夕方5時頃、やっと新しい増圧ポンプからの水が出てきました。

受水槽解体

早速受水槽を解体しています。1週間くらい掛かります。



関連記事:増圧ポンプへの切り替えによる受水槽解体
       直結増圧ポンプが能力アップ
       特例直圧給水方式とは
       事務所ビルにも直結増圧ポンプ



関連情報:
■ 増圧直結給水の適用範囲を拡大しました!! 東京都水道局
現在、「増圧直結給水方式」により、16階程度、200世帯程度の建物まで直結給水方式が可能になっていますが、下記のとおり、増圧ポンプを複数設置する新たな給水方式により、これまで直結給水できなかった建物でも直結給水方式を選択していただけるようになります。

(1)「増圧直結給水方式(直列多段型)」・・・より高層な建物への給水
複数の増圧ポンプを地上と建物の中間層等に直列、多段に設置する方式で、全国で初めて導入するものです。

(2)「増圧直結給水方式(並列型)」・・・より大規模な集合住宅等への給水
複数の増圧ポンプを地上に並列に設置する方式です。

新たに導入された増圧ポンプ給水方式

増圧直結給水2


導入可能な建物の範囲が大幅に拡大されました。

■ 直結給水方式への切り替えのお勧め 横浜市水道局

横浜市水道局
ラベル:増圧ポンプ

2008年08月07日

合併浄化槽を廃止して砂埋め

神奈川県相模原市 2008年7月 設計・監理: (有)A tempo

生活排水を下水本管への放流へ切り替えましたので、合併浄化槽を廃止し砂で埋設します。

砂埋め4   埋設する前に、まず汚泥とスカムを引き抜きます。

汚泥とスカムの引き抜きを含む浄化槽の清掃については、少なくとも毎年一回(規則で定める場合にあつては、規則で定める回数)実施することが義務付けられているが、汚泥の堆積等により浄化槽の機能に支障が生じるおそれがある場合には、清掃を速やかに行う必要があるものであること。
と浄化槽法に定められています。・・・・実施していますか。

バキューム  引き抜き2

汚泥とスカムは、バキュームカーで引き抜きます。今ではあまりお目にかからなくなりましたが、来ていただいたのは新車でした。相模原市には現在8台が現役で、まだまだ引っ張りだこだそうです。

消毒  穴開け

次に消毒をして、底部に穴を開けます。

砂埋め2  土 004  埋設

そして砂で埋めます。

配筋     コンクリートの打設

この後開口部に配筋をし、コンクリートを打設して、駐車場として利用します。

埋め戻し

コンクリートを打設する前に、しっかり填圧します。


差し筋

配筋をして強度を高めます。


ブロア      ブロア撤去

不要となった浄化槽ブロアを撤去しました。

掘削   →    舗石ブロック

舗石ブロックを原状に回復しました。



浄化槽

1.浄化槽の設置基数
 浄化槽の設置基数は、平成19年度末時点で8,417,884基となっており、うち合併処理浄化槽2,776,222基、単独処理浄化槽5,641,662基となっている。平成18年度に比べて、合併処理浄化槽が117,240基増加し、単独処理浄化槽が323,951基減少したため、合わせて206,711基の減少となっている。
 浄化槽設置基数のうち、合併処理浄化槽の設置基数が多い都道府県は、順に千葉県(180,960基)、埼玉県(180,902基)、愛知県(147,455基)、鹿児島県(126,191基)であり、設置割合が高い都道府県は、順に岩手県(83.7%)、長野県(74.4%)、長崎県(68.0%)、福岡県(60.2%)、北海道(59.5%)となっている。





関連記事:浄化槽を廃止して下水本管へ放流
       浄化槽の廃止・生放流化に伴う敷地内排水管の敷設
ラベル:合併浄化槽

2008年07月23日

浄化槽の廃止・生放流化に伴う敷地内排水管の敷設

神奈川県相模原市 2008年7月 設計・監理: (有)A tempo

浄化槽を廃止して下水本管へ生放流する場合、敷地内排水管ルートを切り替える必要があります。

接続


下水本管への接続は終わりましたが、未だ浄化槽の処理水を仮設放流しているところです。
手前は既設の雨水放流管です。

放流管ルート

合併浄化槽へ流入していた生活排水を、下水本管へ放流する為の排水管ルートを、まず、カッティングします。

0718 009 掘削 掘削2

合併浄化槽の際を浄化槽流入桝へ向けて掘り進んででいます。

曲がり 曲がり2

曲がり部分には点検掃除用の桝を取り付けます。

埋め戻し 点検掃除桝を取り付けて埋め戻します。

切替5 浄化槽の入口まで根切が完了しました。

切替 1


生放流への配管切替が完了しました。浄化槽への最終流入桝をストレート掃除口へ置き換えました。
工事全体のハイライトです。
事前に段取りしておけば、マンション排水を停止しなくても切替可能です。
マンションからの排水を土嚢でせき止めての作業でしたが、1軒の排水も降りてきませんでした。・・・・ラッキィーでした。15:00〜16:00が狙い目です。

切替9  切替11  コンクリート1

             埋め戻し・填圧後、コンクリートを打設します。

コンクリート 2  コンクリート7

浄化槽内部の機械類は、分解して廃棄します。 内部機械


この後、浄化槽内部の汚泥・スカムの引き抜き、消毒、底部の穴あけ、砂充填、開口部のコンクリート打設へと進みます。



関連記事:浄化槽を廃止して下水本管へ放流
       合併浄化槽を廃止して砂埋め

2008年07月19日

浄化槽を廃止して下水本管へ放流

神奈川県相模原市 2008年7月 設計・監理: (有)A tempo

竣工時には必要であったものも社会的に不要・陳腐化となるものは、建築にも設備にもたくさんあります。
受水槽もそうですが、浄化槽がまさにこれに当てはまります。

都市インフラが整備され、都市下水が整備されると、マンション敷地内の浄化槽が不要となります。
前面道路内へ公共下水道が整備され、生活排水の放流区域(告示区域)に指定されたことによります。
下水道法に拠れば、供用開始後すみやかに(3年以内)放流化工事を実施する事と謳われています。相模原市:水洗化の宅地内の排水管について
合併式浄化槽 合併式浄化槽です。

不要となった浄化槽を放置すると、臭気の問題や、無駄なメンテナンスコスト・消費電力が発生しますので、1日も早く公共下水道へ放流すべきです。
当マンションでは、浄化槽処理水の放流ポンプの故障が契機となり、浄化槽の使用を取り止めることとなりました。

撤去すると随分コストアップとなりますので、で埋めることになります。お世話になりました。

多くのマンションでは、上部を駐車場として利用していますので、工事中は代替駐車場を準備し、車を移動していただく必要があります。

代替駐車場

道路掘削 

下水本管へ放流するため、道路を掘削します。

道路内へ下水本管が敷設される時に、予め敷地内に1箇所公設桝が設置されますが、敷地内の排水管ルートによっては、その管低レベルが不足することがあります。
本物件も改めて公設桝を深いものに取り付け替えする事が必要となりました。

現れた下水本管へ穴を開けて、放流管を取り付けます。

下水本管  穴あけ開始 本管への穴あけ開始

 穴あけ完了 穴が開きました。

    下水本管への接続部品です。  取付管

ドレンタイトで接着させます。 ドレンタイト  下水本管接続

所轄下水道局が指定した部品を指定工事店が施工します。

穿孔機  本管へ穴を開ける穿孔機です。

舗装 

道路舗装を修復して、本管接続工事を終えます。
次は敷地内排水管のやり替えです。



関連記事:浄化槽の廃止・生放流化に伴う敷地内排水管の敷設

2008年07月03日

マンションの機械式駐車場を撤去

神奈川県相模原市 2008年7月 監理: (有)A tempo

マンションの2段機械駐車場を撤去する事となりました。

機械駐車場撤去2  撤去前の機械式駐車場です。錆が著しく目立ちます。

機械式駐車場は、

   1.頻繁に故障する・・・不安。
   2.頻繁(1回/2月程度)にメンテナンス・・・無駄
   3.メンテナンス料金の相場が無い・・・高い
   4.価格競争なしでメーカー系メンテナンス会社に決まっている。
   5.メンテナンス会社の窓口が無駄に高飛車。
   6.部品代が法外に高く修理が出来ない。
   7.操作が面倒で、待ち時間に蚊に刺される。冬は寒い。
   8.地下に当たると、大雨の時水没する。
   9.車種に制限がある。
   10.停電時に車が出ない。
   11.車が油汚れする。
   12.大規模修繕工事の時仮説足場の邪魔になることが多い

などの問題を抱えており、駐車料金が管理費へ貢献するものの、古くなるほど お荷物となるようです。

保守点検業者の言い値保守料金が決まっている状況を、打破する必要性を強く感じています。1,000〜4,000円/P・月 と物件により大きな開きがあります。

経年劣化した機械式駐車場の安全を考える時、エレベータのように法定点検制度が無いのも気になるところです。
細いチェーンが切れると、車ごと落下します。

そこで撤去です。
駐車場法等の特別な事情が無い限り、撤去をお勧めします。

 機械駐車場撤去 


   駐車場撤去 038 駐車場撤去 036

アンカーボルトの飛び出しをカットしています。 駐車場撤去 034

跡地は、平置きの駐車場として使用します。

余り関係はありませんが、財団法人駐車場整備推進機構は、評判が芳しくなく、2009年度までに解散(民営化??)することが決定されたそうです。車も道路もこれ以上増えてほしくないですね。

エレベーターのメンテナンス会社は、部品のオープン化(独禁法裁判)により、独立系の会社が育ちましたが、機械式駐車場の、独立系メンテナンス会社は、まだまだこれからです。



関連記事:機械式駐車場と大規模修繕工事
       マンション地下駐車場へ防潮板の設置計画
       機械式駐車装置のメンテナンスコスト
       ゴンドラ足場を採用した大規模修繕工事

関連情報: ■ 機械式駐車場は「金食い虫」 しかし、工夫次第で改善することは可能
NIKKEI NET :住宅サーチ

        ■ オープンシステムズ 社長挨拶
        ■ 大芝産業株式会社
        ■ 株式会社 ソーエイメンテナンス
        ■ 日本駐車場メンテンナンス株式会社
        ■ セイユー電機株式会社
        立体駐車場メンテナンス一括見積もり窓口 ピーエムウェブ

2007年07月12日

マンションの高置水槽を撤去しました

神奈川県相模原市 2007年7月 検査: (有)A tempo

マンションの高置水槽撤去しました。
もちろん、受水槽も撤去しています。

PH屋上      UB多摩 1

PH屋上がすっきりしています。


新設した直結増圧ポンプです。

UB多摩 2


直結増圧ポンプから高置水槽の出口への配管は、ステンレス配管を採用しています。

UB多摩 3



関連記事:増圧ポンプへ切り替えによる受水槽解体
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       受水槽撤去、増圧ポンプ設置
       増圧ポンプの定期点検 共同住宅編
       特例直圧給水方式とは
       増圧ポンプへの切り替え工事
       増圧ポンプへの切り替え工事設計図

2006年09月19日

駐車場灯をセンサーライトへ更新

東京都狛江市 2006年9月 施工: (有)A tempo

古くなった駐車場灯を、省エネ・防犯を配慮して人感センサーライトへ更新しました。車上荒らしを威嚇できます。

   駐車場灯1 →   駐車場灯3
      Befor                      After

                    駐車場灯After


人を感知すると明るさが2倍になります。駐車場用のタイプもありますが少ない灯数でカバーするために(配光特性)、街路灯を採用しました。屋外の明るさを感知して自動点滅する機能も併せ持っています。

  駐車場灯2  既存ポールへ取り付けるための取付金具です。



この後ポールの塗装を改修して完了です。

駐車場灯

以前より明るくなり、省エネになりました。

関連記事:センサー付防犯灯の設置
       共用廊下照明の点灯時間を調整

2006年05月05日

共用廊下灯と階段灯の改修

川崎市宮前区 施工: (有)A tempo
先日、共用階段の防水塗装を改修しましたが、同時に階段灯も経年劣化により改修いたしました。

この際、
  • 省エネ
  • 自動点滅
  • 人感センサー
  • 暖かい電光色
と共に優先させようとした機能は、虫除け機能 です。
共用廊下灯と階段灯には屋外であることから、虫が器具内に入り込み建物の印象まで落とし込みます。ちっ(怒った顔)

写真を撮る気も起きません。(したがって載せられません)

新しく取り付けようとした器具は、

松下電工 シーリングライト HFA7409KC低誘虫照明器具 ムシべール

松下電工 シーリングライト HFA7409KC低誘虫照明器具 ムシべール

カバーに、虫を誘う光の波長(410nm以下)をカットする特殊加工を施しており、極めて虫が入り込まないようにしてあります。

今回シーリングライトで屋外仕様(防水)のタイプが無かったため、ムシベール機種を採用できませんでした.

汐留ショールームに出向いて、食い下がりましたが、ありませんでした。

松下電工さんにはさらにラインナップを増やしていただきたく思っています。

共同住宅で使用する屋外灯には、虫除け機能が是非とも必要です。パンチ





関連記事:玄関階段照明器具の更新
       駐車場灯をセンサーライトへ更新
       センサー付防犯灯の設置

屋外灯で虫除け機能を持つ機種を紹介いたします。

《送料無料》照明器具 エントランスライト ムシベール 明るさセンサ付 ナショナル(National)...
《送料無料》照明器具 エントランスライト ムシベール 明るさセンサ付 ナショナル(National)...  エントランスライト ムシベール 明るさセンサ付 松下電工 HWJ6527KE 屋外灯 電球形蛍光灯

  門柱灯 ムシベール 明るさセンサ付 松下電工 HWJ6320CEL 屋外灯 蛍光灯

ナショナル(National)照明器具 表札灯 ムシベール松下電工 HWJ5163BE 屋外灯 電球形蛍光灯 表札灯 ムシベール松下電工 HWJ5163BE 屋外灯 電球形蛍光灯

室内灯で虫除け機能がある機種は豊富にありますので、使ってみてください。

2006年04月19日

センサー付防犯灯の設置

東京都狛江市 施工: (有)A tempo
 
弊社が建物維持管理をさせていただいているマンションの自転車通用口のポール灯(タイマーによる常夜灯)が、経年劣化により点灯不能となりました。(写真左参照)ふらふら
 
古い庭園灯   → センサー付防犯灯
今までの庭園灯・通路等(ハロゲンランプ)の問題点としては、

  1. ランプ交換が面倒ちっ(怒った顔)
  2. 常夜灯のため電気代がもったいないどんっ(衝撃)
  3. 深夜に明るすぎて安眠妨害の面があるひらめき
がありました。そこで、

  • まずタイマーにより省エネ自動点灯(19W)する
  • 人センサ(熱線)により一時100%(46W)点灯となる
  • 器具をランプの交換し易いタイプにし長寿命・高効率のツィンタイプ蛍光灯を採用する

事により解決しました。ぴかぴか(新しい)
 
防犯機能を併せ持っているので安心です。ひらめき



共用電源が期待できない場所へ防犯灯を新設する場合は、工事費・省エネ上、ソーラ電源方式が有力となります。

関連記事:駐車場灯をセンサーライトへ更新
      ソーラーセンサーライト 太陽光発電
ラベル:マンション 防犯

2006年03月24日

マンション共用給水管の更新

東京都狛江市 2005年施工: (有)A tempo

弊社が建物維持管理をしているマンションの共用給水管を更新しました。専用部分の給水管は2年前にサンドブラストライニング工法にて更正済みです。

その後受水槽方式を
増圧給水ポンプ方式


へ改修しました。受水槽は撤去し、跡地は子供の遊び場となっています。
共用給水管も同工法(サンドブラストライニング工法)を予定していたのですが、水道局が同工法を認可しない(増圧給水ポンプ方式の場合)ため、共用部分については給水管の更新へと切り替えました。

PS内での更新を検討しましたが、施工スペースの面で不可能でした。意匠面での負担が懸念されましたが、雨水縦管と同じく露出配管としました。写真では、雨水縦管の横で細く見えます。いかがでしょうか。

photo2.gif

内装仕上げの更新を伴う専用部分は配管内面更正工法の方がコスト面で有利ですが、内装仕上げの更新を伴わず、管径の大きな共用管は、更新(配管の取替え)の方がコスト面で有利となる場合が多いでしょう。

縦管の頂部には、自動給排気弁(水道局のご指導)が必要となります。



配管材料はステンレス管を使用し、継ぎ手はアバカス継手を採用しました。
ステンレス配管を採用する場合、継ぎ手の選択は水漏れ防止の面で極めて重要です。

アバカス継手.gif

黒いソケットに埋め込まれた3連のそろばん玉状の物が、継手にねじ込まれる時に中のSUS管の外面に溝を切り、管が抜けなくなります。

接続作業は、一般工具(パイプレンチ等)でピンクの目印が見えなくなるまでねじ込むことで完了します。配管職人の熟練度に期待しないでしっかり配管抜けを防止します。ぴかぴか(新しい)

一度ねじ込んだ配管を解体して確認しましたところ、そろばん球がしっかり3列食い込んでいました。

まず抜ける事はないでしょう。     欠点は値段の高いこと



関連記事:給湯管から水漏れです。
       マンション共用給水立主管の更新
       新旧共用給水システムの切り替え手順

2006年03月10日

浴室排気用ベントキャップからの漏水

神奈川県横浜市 2006/2/6撮影・施工: (有)A tempo

マンションのユニットバス天井裏で、排気用スパイラルダクトから雨の日に限って水が漏れています。

UB天井裏水漏れ.JPG

ベントキャップフード型となっており、排気口からの雨水入り込みは考えにくいところです。


劣化したシーリング.JPG

ベントキャップと外壁との間のシーリングが、写真のように劣化して、ひび割れしていました。ダクトが外壁に向かって下り勾配になっていれば、劣化部分から雨水が侵入しても、ベントキャップ側に流れるのですが、あいにく、逆勾配になっているのが災いしています。

完了1.JPG

変性シリコン系シーリングにて改修いたしました。施工後様子を見てますが、雨漏れは止まりました。



関連記事:換気扇排気フードの撤去と外壁吹付け
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       雨漏れの原因

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