2019年06月10日

機械式駐車場の車路をかさ上げ

機械式駐車場の更新工事を実施しています。新安全基準のため前面にバリケードを設置する必要があるため、中央車路を20センチ程度かさ上げする工事を施工中です。移動式粉末消火設備も嵩上げします。

車路嵩上げ1.jpg 車路嵩上げ2.jpg 2ピット前かさ上げ工事.jpg

車路嵩上げ3.jpg 車路嵩上げ4.jpg 1ピットかさ上げ工事.jpg
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2019年05月22日

代替駐車場の雨溜まり対策の効果

3月末に雨水浸透ホールを設置しましたが、それなりの効果が確認されました。

AM6:30頃1.JPG

この地域は敷地内での雨水処理が決められています。しかし長年経つと浸透桝は目詰まりし、その周りの地面は踏み固められて沈下し雨水は集まりません。このような状況での雨水浸透ホールは、定量的な効果は把握できませんが、ある程度の効果を発揮できそうです。
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2019年03月31日

駐車場更新工事に伴う代替駐車場の雨溜まり対策

公開空地の公園を代替駐車場として利用しますが、2号駐車場更新時(2017年3月〜6月)には雨天時に雨が止んでも長時間雨溜まりが無くならず降車時に支障がありました。
雨天時.jpg


既存集水桝は、天端レベルが廻りより50mm〜100mm高く、尚且つ砂利等で目詰まりしており機能を果たしていません。数倍程度のコストをかけて駐車場全体に砕石を敷いても公共下水道は敷地内の雨水は負荷対象にしておらず、水捌けについては改善されません。敷地内の雨水は、敷地内で浸透処理しなければなりません。

今回は、投資効果に配慮しつつ(恒久的に駐車場として利用する訳ではない)雨溜まり発生の抑制を目指し、踏み固められている地盤の透水能力を高めることを目的にしています。
下写真は既存集水桝での躓き防止のために掘った土でなだらかにしています。

集水桝.jpg       IMG_0274.JPG

                   ミニユンボで掘り始め 

IMG_0279.jpg

500角×1000h程度で掘り終えた俯瞰

IMG_0281.JPG   IMG_0282.JPG

地中周りからの目詰まりを防ぐ透水シートを挟み砕石で埋めます。


IMG_0285.JPG    IMG_0283.JPG

路盤材で仕上げて完成です。
雨水浸透ホール×4か所は、廻りより少し窪み加減にしています。


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2018年09月23日

増圧ポンプの部品交換

増圧ポンプの圧力タンクとインバータ盤2枚の交換をしています。1枚はもう少し使えそうでしたが、ついでに交換することになりました。

増圧ポンプ修理1.jpg  増圧ポンプ修理2.jpg

増圧ポンプ修理3.jpg  増圧ポンプ修理4.jpg

圧力タンクへの加圧の仕方が、最近おしゃれです。
ラベル:増圧ポンプ
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2018年09月20日

防火戸用煙感知器の撤去

マンションの開放廊下の天井に設置した防火戸用煙感知器は、年に1回程度の台風の時誤作動して困っていました。
今回、屋内避難階段(1階から4階までの直通階段、下地・仕上げ共不燃材料)から開放廊下への開口部は、防火区画にしなくても良いとの建築指導課の見解を、いただく事ができました。防排煙設備ではありましたが所轄消防署のご協力も得ることができました。
根拠となる建築基準法は、建築基準法施行令第112条第9項 (竪穴区画)です。条文は日本語として難解?で読み方(人)により受け取り方が異なりますが、今回は開放廊下側煙感知器の設置免除について納得していただきましたので、1階から4階までの共用廊下天井にある煙感知器を撤去しています。
30年以上前の確認申請時には関与してはいませんが、改正を含めた法律関係の文章の独特な言い回しに苦労しております。


IMG_0189.jpg

ラベル:煙感知器
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2018年08月27日

機械式駐車装置の更新時期

今日は顧問をしているマンションの機械式駐車装置を更新する施工業者に対するヒアリング会に来ています。築31年目ですが、いただいた資料によれば16年目から25年で更新しているマンションが多数を占めているようです。

機械駐車1.jpg


機械駐車2.jpg
ラベル:機械駐車
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2018年08月16日

共用給水管の仕上げ材の更新

入居者からの給水管から水漏れしているとの知らせを受けて、10年前に更新した共用給水管の保温材等を剥がして調べています。既設のPS内VLP給水管はそのままにして、SUS管にて外部から取り入れたものです。外壁面の汚れ量からすると、水漏れはなく、給水管外面の一部で結露したものと思われます。何カ所かのラッキング等配管仕上げ材を更新する仕事になりました。
エルボ部分に傘を掛けるので、ラッキング材が剥がれて雨水が吹き込んだのかも知れません。
外壁一部の塗装タッチアップも後日実施します。



ラッキング4.jpg  ラッキング5.jpg  ラッキング8.jpg


ラッキング10.jpg  ラッキング7.jpg
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2018年06月04日

機械式駐車場装置の更新

顧問をしているマンションにて機械式駐車場装置の更新について各区分所有者への説明会を実施しています。一部は解体撤去して平面駐車に変更します。工事完成後に駐車場料金変更と位置についての抽選会の説明をしますので、関心がかなり高いようで盛会でした

機械駐車装置更新2018.jpg

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2017年06月27日

設計コンサルを建通新聞にて公募

大和市で顧問しているマンションの地下駐車場にあるピット式機械駐車場を更新する為の、設計コンサルを建通新聞にて公募しています。公募文作成と手配をしました。7/4が締め切りですのでふるってご応募下さい。

建通新聞20170623.jpg
ラベル:設計コンサル

2016年11月01日

受水槽更新工事が完成

受水槽更新工事が完了しました。水道局が減圧弁の設置を指導してきたのは想定外でした。
水道局は増圧ポンプシステムが、これほど普及してくるとは想定していなかったようです。
各行政の予算措置面の事情等に関係しますが、想定以上に増圧ポンプシステムが増えている地域、及びこれから増える可能性が有る地域で、各水道局は給水本管の瞬時流量性能を増大させる施策に頭を痛めている様です。
本管サイズを大きく更新する事はすぐには無理で、膨大な予算を必要とします。たぶん比較して安くて済む、供給水圧力を増大させることで対応しようとしているようです。この地域では、以前の0.25MPが倍以上の0.55MP以上に設定されていました。
 そうなると、特に給水本管圧力の増大の影響をもろに受ける戸建て住宅では、例えばシングルレバーでのウォーターハンマー現象が増え、大便器のボールタップの耐久性に問題が生じる可能性が有ります。
受水槽システムにもFMバルブの先にボールタップがありますから、減圧弁の設置を指導している訳です。


受水槽1.jpg

受水槽2.jpg

2016年10月18日

受水槽の更新施工中PART2

受水槽中間2.jpg
1/3の新設分のパネル水槽の組み立てが完了し満水になったので、切り替えると共に旧水槽の水を抜きながら解体を進めています。減水警報の出やすいタイミングに差し掛かります。



受水槽中間1.jpg
パネル周りの配管は、耐震性能を考慮してPE管にしています。

ラベル:受水槽

2016年10月11日

受水槽の更新施工中

顧問をしているマンションで受水槽の更新をしています。先ず6m幅の半分を解体し終わったところです。次に2m分を更新設置して切り替えてから、古い3m分を撤去新設して繋ぎます。こうする事で断水なしで更新することが出来ます。21年目ですが、私が作成した長期修繕計画書より、冬季に水漏れが発生したので早めに実施しました。14階建てなので、水道局とも打合せしましたが、増圧ポンプにはできませんでした。


解体1.jpg


解体2.jpg

ラベル:受水槽

2016年08月01日

旧受水槽

旧受水槽.jpg
 もうすぐ耐震性能を1Gに大幅UPさせた受水槽に入れ替えます。本日21期最初の理事会で説明している所です。
 今までお世話になった受水槽に感謝して写真を撮っておきます。

関連記事:受水槽更新工事が完成
ラベル:受水槽

2016年02月27日

駐輪場にLED庭園灯

顧問をしているマンションの駐輪場が暗かったので、LED庭園灯を設置しました。

庭園灯2.jpg


庭園灯1.jpg



庭園灯3.jpg
専用庭からは眩しくないように180°タイプとしています。














フットライト.jpg
以前からあったフットライトも、LEDランプに交換しました。










共用廊下等のランプは2014年4月にLED化しています。
http://a-tempo.seesaa.net/article/394440942.html
ラベル:Led 庭園灯

2015年02月11日

主開閉器盤の改修工事

維持管理している賃貸マンションの主開閉器盤の改修工事をしています。これから東電の方の立会いで1時間ほど停電させてもらいます。

bbefor.jpg


Befor


5台のブレーカ交換が完了し復電しました。停電案内文なんか見る訳がないとお怒りの方は必ず居ます。これから塗装の仕上げに掛かります。

after.jpg


After


東電借室を初めて見ましたが思ったよりゆったりしたスペースでした。

東電借室.jpg


東電借室
ラベル:主開閉器盤

2014年09月16日

給水減圧弁の交換

マンション管理士として顧問をしている築19年のマンション給水設備にて量水器手前にある減圧弁を交換しています。ダイアフラムのゴムが劣化して黒いかけらが水に混じるようになり、給水圧力も不安定になったので、昨年3戸だけ緊急に交換しましたが、今回残りの戸数189戸を4日間ですべて交換しています。減圧弁のメーカーあるいは工事の設備業者によっては費用に相当の差ができます。

P9140616.JPG      P9140619.JPG

                              これが新しい減圧弁(ダンレイ製)です。

顧問をしている他のマンションでも3年前に取り替えました。

関連記事:マンション共用給水立主管の更新
ラベル:給水減圧弁

2014年08月22日

電気メーターをスマートメータへ更新

顧問をしているマンションでは、高圧一括受電に変更しましたので、電気メーターはスマートメータへ更新しました。共用の電気料金が半分以下になりました。

東電メーター取付準備.jpg    スマートメーター取付後.jpg


関連記事:マンション共用部照明器具LED化の完成

2014年05月27日

高圧一括受電導入工事に伴う停電説明会

駐車場抽選会に引き続き高圧一括受電導入工事に伴う停電説明会です。この事についても感心は高い様です。スマートメーターを採用することが会社決定の決め手でした。

一括高圧受電.jpg


関連記事:電気メーターをスマートメータへ更新
ラベル:高圧一括受電

2014年04月12日

マンション共用部照明器具LED化の完成

顧問をしているマンション共用部照明器具を全てLED化しました。一例を紹介します。
        
共用廊下既設.jpg       階段既設2.jpg

 共用廊下の既設照明器具          階段の既設照明器具

                               
    
共用廊下LED.jpg       階段LED2.jpg

 共用廊下のLED照明器具          階段のLED照明器具

最近のLED器具は、光源寿命が長くなったので、寿命となった場合、器具+光源を一緒に交換する機種が増えているようです。

LGW51634LE1.jpg     LED1.jpg     nnn72076zle9.jpg
LGW51634          LGW51664           エントランス:NNN72076

以前より格段に明るくなった上に、電気料金の比較をしたところ、なんと43.2%の削減となりました。


関連記事:マンション共用部照明器具全てをLED化
ラベル:LED化

2014年03月05日

マンション共用部照明器具全てをLED化

顧問をしているマンションの照明器具全て332台をLED化します。3社から相見積もりを取り、やっと決まりました。

LED化照明器具PANA仕様圧縮.JPG


高圧一括受電化も進めています。


関連記事:マンション共用部照明器具LED化の完成

2013年06月24日

屋外設置のソベント集合継手

マンション大規模修繕工事の管理組合による竣工検査を実施しています。ライトコートの屋外にアルファーコーティング管が立っています。以前から言っているのですが、設計上の大問題です。倒産したソベントシステムを屋外で使っています。最悪です。鋼管が錆びていますが、今回は予算の都合で更新はできませんでした。塗装で応急処置していますが、いつまで持つか心配です。

ソベント2.jpg


下の方にソベントの集合継手が小さく見えます。なんだか今は懐かしく見えます。3方向から集まっています。非常識にも屋外で使用しています。鋼管が錆びて穴が開いていますので、本来は更新すべきところですが、どの排水集合管システムで更新すべきかが難しいところです。
これまで多くのマンションをソベント式で設計して来ていますが、屋外で使用したことは一度もありません。

2012年09月29日

高圧一括受電の導入

マンション管理士として顧問しているマンションの理事会にて、高圧一括受電導入のプレゼンをしています。
高圧一括受電.JPG

高圧一括受電とは、集合住宅において、各世帯が電力会社と個別に結んだ受電契約を解消し、集合住宅全体で高圧の電力を一括受電する方式です。高圧の電力を一括受電して各世帯に分配することで、電気料金を引き下げる事ができます。
電気室内の電力会社所有のトランスと、各戸のメーターを取り換え、メインブレーカーを取り外します。
主な注意点は、
 @総会特別決議後に全居住者の契約更改が必要となります。・・・これが大変
 A1年に1度1時間程度、法定点検停電が増えます。
 B5年〜10年の最低契約継続期間があります。
そして、スマートメーターを使用して、電気料金は下がります。が、賃貸に出している区分所有者が多いマンションの場合、共用電気料金削減に回す例が多くなります。

2012年09月05日

チエーンによる雑排水管内の錆コブ落とし

写真.JPG
排水管更生工事において、排水管内面の錆コブを叩き落とす道具を紹介します。チエーンを排水管内で電動にて高速回転させて錆コブを叩き落とします。サンドブラストでは、十分には落ちない為に考え出されたものです。

排水管を傷めることがありますので、この工程の後には、ファイバースコープで内面を点検します。錆びこぶの発達程度により穴が開く場合もあります。従って、外からも点検できるようにしなければありなりません。1階床下を点検できるようにしたのもこのためです。



関連記事:雑排水立管ライニング工事手順
       1階床下2重ピットへ入る為の点検口

今回の排水管更正工事は、マルナカ、マルライナー工法を採用しています。

2012年09月02日

雑排水立管ライニング工事手順

4階.JPG    1階.JPG    3階.JPG
雑排水立管ライニング工事は、ライニングを挿入する所と引出す所の配管切り離し、各階横枝管の切り離しから始めます。

エポキシ3.JPG    エポキシ2.JPG    エポキシ6.JPG
次にエポキシ材を調合して混ぜます。固まるまでの時間を計っての液の温度調整がノウハウとなります。

エポキシ1.JPG混ぜたエポキシ材をライナーの中へ流し込みます。

エポキシ4.JPG





ライナー材の内面へエポキシ材を均等にしみこませています。


ライナー2.JPG


エポキシ材を浸み込ませたライナー材を立管頂部から差し込んでいます。




大工と、配管工と、ライナー工との間でのチームワークが非常に重要になる工事だと思いました。



関連記事:マンション共用給水管の更新
       チエーンによる錆コブ落とし

2012年08月04日

雑排水横主管への合流箇所の確認

築30年の賃貸マンションの雑排水管更生工事に先立って、横主管への合流箇所を確認しています。1階の雑排水は、個別に合流している事と、汚水は、屋外の枡まで分流となっていることが判りました。
横主管小.JPG

1階の住戸から、浴室等の排水を個別に排水すると、ファイバースコープにより、合流箇所の距離が判ります。

2012年05月18日

築29年マンション雑排水管の内視鏡写真

お食事時であれば申し訳ありません。
内視鏡写真.JPG
築29年賃貸マンションの白ガス(配管用炭素鋼管)雑排水管の内視鏡写真です。
横枝管(写真上)
排水横枝管は専用使用有部に分類されますので、使用上の不注意による漏水が発生しますと居住者様自身の責任になりますし、配管の劣化による漏水が発生しまとオーナー様の責任になりますので、下階居住者様に対する損害賠償負担は高額になる恐れがあります。

立主管(写真下)

どちらも赤錆の発生や多量に付着物が管内に残存付着しており、著しい劣化状態でした。

関連記事:雑排水立管を切断しての内視鏡撮影

2012年05月01日

雑排水立管を切断しての内視鏡撮影

点検口の位置決め.JPG

先日排水横引き管からカメラを入れましたが、立て管に到達しなかったので、本日は最頂部を抜管して再挑戦です。相当の錆コブ写真を撮影できました。点検口.JPG
トイレの後ろの壁の裏にPSがありますので、点検口を新設する位置を決めて、のこぎりを入れます。




排水立管の切断.JPG


排水立管の最頂部を切断しています。

汚水立管と雑排水立管の最頂部.JPG






内視鏡カメラセット.JPG
排水管内部を撮影する、内視鏡のセットです。


配管復旧.JPG


切断した立管を元に戻しました。
 
点検口枠.JPG

点検口の枠を取り付けています。

これから、撮影した写真を使って報告書に纏めます。


このミッションでは、同じ排水立管を使う下階の排水規制を周知・了解を得ることが、重要となります。

関連記事:築29年マンション雑排水管の内視鏡写真

2012年04月17日

雑排水管内の内視鏡撮影

内視鏡.jpg建物維持管理しているマンジョンの雑排水管内を内視鏡撮影しています。築30年近くになりますので、白ガス管内は錆コブだらけとなっています。

横主管までは、内視鏡を差し込むことができましたが、立主管までは錆コブが邪魔して到達できませんでした。

地区30年頃のマンションで雑排水管に白ガス管を採用している場合は、その更新・更正が建物全体の耐久性に関してネックとなります。




関連記事:加圧給水ポンプ廻りの新旧切り替え
       築29年マンション雑排水管の内視鏡写真
ラベル:内視鏡撮影

2012年03月31日

点検不能な受水槽の撤去

これまで数多くの受水槽を撤去してきました。

受水槽撤去.JPG2005年での実績写真:東京都狛江市

今回のご依頼は、これまでで最も撤去したくなる物件です。
受水槽には6面点検が求められます。(建築基準法施工令第129条の2の2に規定され、昭和50年建設省告示第1597号(改正 昭和57年建設省告示第1674号)に規定されています。)
底部/周壁に60cm・上部100cm保全スペース が必要となります。



受水槽.JPG





















ところが、いろいろな事情があるのでしょうが上写真の受水槽にはこの保全スペースがありません。いかにも撤去されることを待っている受水槽と言えるのではないでしょうか。

早速撤去手続き・見積に着手します。



関連記事:増圧ポンプへの切り替えによる受水槽解体
       特例直圧給水方式とは
ラベル:受水槽

2012年03月09日

モニター付きインターホンへの全面改修(2)

マンション管理士として顧問をしています200戸程度のマンションで、インターホンシステムを全面的に改修しました。

20122月.JPG    IMG_1700.JPG

エントランスロビーインターホンは、見かけはあまり変わりませんが、カメラが内蔵されたものに新しく替わりました。各戸のカギはそのまま使えます。テンキー文字の擦れが解消されています。

画像 132.jpg    IMG_1697.JPG

各戸玄関先のインターホンもカメラが内蔵されたものに新しく替わりました。

画像 128.jpg    IMG_1698.JPG

         各戸専有部のモニターです。23万画素カラー3.5型TFT液晶モニターです。
         クロスの補修や、裏面化粧パネル無しで設置しています。
下の写真にある、エントランスカメラの画像に切り替えることができます。

IMG_1699.JPG

来訪者の全体像を映すカメラが、左上天井に新しく設置されました。防犯性能が著しく向上します。

IMG_1705.JPG
 撤去した古いインターホンが、
集会室の一角に集められています。


このミッションは、マンション管理士ならではのものだったと自負しています。




関連記事:モニター付きインターホンへの全面改修
       インターホンシステムの一斉交換
ラベル:インターホン

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