ラベル:非常警報設備更新
2020年02月28日
2019年12月26日
泡消火ポンプの更新工事
2019年03月31日
駐車場更新工事に伴う代替駐車場の雨溜まり対策
公開空地の公園を代替駐車場として利用しますが、2号駐車場更新時(2017年3月〜6月)には雨天時に雨が止んでも長時間雨溜まりが無くならず降車時に支障がありました。
既存集水桝は、天端レベルが廻りより50mm〜100mm高く、尚且つ砂利等で目詰まりしており機能を果たしていません。数倍程度のコストをかけて駐車場全体に砕石を敷いても公共下水道は敷地内の雨水は負荷対象にしておらず、水捌けについては改善されません。敷地内の雨水は、敷地内で浸透処理しなければなりません。
今回は、投資効果に配慮しつつ(恒久的に駐車場として利用する訳ではない)雨溜まり発生の抑制を目指し、踏み固められている地盤の透水能力を高めることを目的にしています。
下写真は既存集水桝での躓き防止のために掘った土でなだらかにしています。
ミニユンボで掘り始め
500角×1000h程度で掘り終えた俯瞰
地中周りからの目詰まりを防ぐ透水シートを挟み砕石で埋めます。
路盤材で仕上げて完成です。
雨水浸透ホール×4か所は、廻りより少し窪み加減にしています。
既存集水桝は、天端レベルが廻りより50mm〜100mm高く、尚且つ砂利等で目詰まりしており機能を果たしていません。数倍程度のコストをかけて駐車場全体に砕石を敷いても公共下水道は敷地内の雨水は負荷対象にしておらず、水捌けについては改善されません。敷地内の雨水は、敷地内で浸透処理しなければなりません。
今回は、投資効果に配慮しつつ(恒久的に駐車場として利用する訳ではない)雨溜まり発生の抑制を目指し、踏み固められている地盤の透水能力を高めることを目的にしています。
下写真は既存集水桝での躓き防止のために掘った土でなだらかにしています。
ミニユンボで掘り始め
500角×1000h程度で掘り終えた俯瞰
地中周りからの目詰まりを防ぐ透水シートを挟み砕石で埋めます。
路盤材で仕上げて完成です。
雨水浸透ホール×4か所は、廻りより少し窪み加減にしています。
2018年09月23日
2018年09月20日
防火戸用煙感知器の撤去
マンションの開放廊下の天井に設置した防火戸用煙感知器は、年に1回程度の台風の時誤作動して困っていました。
今回、屋内避難階段(1階から4階までの直通階段、下地・仕上げ共不燃材料)から開放廊下への開口部は、防火区画にしなくても良いとの建築指導課の見解を、いただく事ができました。防排煙設備ではありましたが所轄消防署のご協力も得ることができました。
根拠となる建築基準法は、建築基準法施行令第112条第9項 (竪穴区画)です。条文は日本語として難解?で読み方(人)により受け取り方が異なりますが、今回は開放廊下側煙感知器の設置免除について納得していただきましたので、1階から4階までの共用廊下天井にある煙感知器を撤去しています。
30年以上前の確認申請時には関与してはいませんが、改正を含めた法律関係の文章の独特な言い回しに苦労しております。
今回、屋内避難階段(1階から4階までの直通階段、下地・仕上げ共不燃材料)から開放廊下への開口部は、防火区画にしなくても良いとの建築指導課の見解を、いただく事ができました。防排煙設備ではありましたが所轄消防署のご協力も得ることができました。
根拠となる建築基準法は、建築基準法施行令第112条第9項 (竪穴区画)です。条文は日本語として難解?で読み方(人)により受け取り方が異なりますが、今回は開放廊下側煙感知器の設置免除について納得していただきましたので、1階から4階までの共用廊下天井にある煙感知器を撤去しています。
30年以上前の確認申請時には関与してはいませんが、改正を含めた法律関係の文章の独特な言い回しに苦労しております。
ラベル:煙感知器
2018年08月27日
機械式駐車装置の更新時期
今日は顧問をしているマンションの機械式駐車装置を更新する施工業者に対するヒアリング会に来ています。築31年目ですが、いただいた資料によれば16年目から25年で更新しているマンションが多数を占めているようです。
ラベル:機械駐車
2018年08月16日
共用給水管の仕上げ材の更新
2018年06月04日
機械式駐車場装置の更新
2017年06月27日
設計コンサルを建通新聞にて公募
大和市で顧問しているマンションの地下駐車場にあるピット式機械駐車場を更新する為の、設計コンサルを建通新聞にて公募しています。公募文作成と手配をしました。7/4が締め切りですのでふるってご応募下さい。
ラベル:設計コンサル
2016年11月01日
受水槽更新工事が完成
受水槽更新工事が完了しました。水道局が減圧弁の設置を指導してきたのは想定外でした。
水道局は増圧ポンプシステムが、これほど普及してくるとは想定していなかったようです。
各行政の予算措置面の事情等に関係しますが、想定以上に増圧ポンプシステムが増えている地域、及びこれから増える可能性が有る地域で、各水道局は給水本管の瞬時流量性能を増大させる施策に頭を痛めている様です。
本管サイズを大きく更新する事はすぐには無理で、膨大な予算を必要とします。たぶん比較して安くて済む、供給水圧力を増大させることで対応しようとしているようです。この地域では、以前の0.25MPが倍以上の0.55MP以上に設定されていました。
そうなると、特に給水本管圧力の増大の影響をもろに受ける戸建て住宅では、例えばシングルレバーでのウォーターハンマー現象が増え、大便器のボールタップの耐久性に問題が生じる可能性が有ります。
受水槽システムにもFMバルブの先にボールタップがありますから、減圧弁の設置を指導している訳です。
水道局は増圧ポンプシステムが、これほど普及してくるとは想定していなかったようです。
各行政の予算措置面の事情等に関係しますが、想定以上に増圧ポンプシステムが増えている地域、及びこれから増える可能性が有る地域で、各水道局は給水本管の瞬時流量性能を増大させる施策に頭を痛めている様です。
本管サイズを大きく更新する事はすぐには無理で、膨大な予算を必要とします。たぶん比較して安くて済む、供給水圧力を増大させることで対応しようとしているようです。この地域では、以前の0.25MPが倍以上の0.55MP以上に設定されていました。
そうなると、特に給水本管圧力の増大の影響をもろに受ける戸建て住宅では、例えばシングルレバーでのウォーターハンマー現象が増え、大便器のボールタップの耐久性に問題が生じる可能性が有ります。
受水槽システムにもFMバルブの先にボールタップがありますから、減圧弁の設置を指導している訳です。
2016年10月18日
受水槽の更新施工中PART2
1/3の新設分のパネル水槽の組み立てが完了し満水になったので、切り替えると共に旧水槽の水を抜きながら解体を進めています。減水警報の出やすいタイミングに差し掛かります。
パネル周りの配管は、耐震性能を考慮してPE管にしています。
ラベル:受水槽
2016年10月11日
2016年08月01日
旧受水槽
もうすぐ耐震性能を1Gに大幅UPさせた受水槽に入れ替えます。本日21期最初の理事会で説明している所です。
今までお世話になった受水槽に感謝して写真を撮っておきます。
関連記事:受水槽更新工事が完成
ラベル:受水槽
2016年02月27日
駐輪場にLED庭園灯
顧問をしているマンションの駐輪場が暗かったので、LED庭園灯を設置しました。
専用庭からは眩しくないように180°タイプとしています。
以前からあったフットライトも、LEDランプに交換しました。
共用廊下等のランプは2014年4月にLED化しています。
http://a-tempo.seesaa.net/article/394440942.html
専用庭からは眩しくないように180°タイプとしています。
以前からあったフットライトも、LEDランプに交換しました。
共用廊下等のランプは2014年4月にLED化しています。
http://a-tempo.seesaa.net/article/394440942.html
2015年02月11日
主開閉器盤の改修工事
維持管理している賃貸マンションの主開閉器盤の改修工事をしています。これから東電の方の立会いで1時間ほど停電させてもらいます。
5台のブレーカ交換が完了し復電しました。停電案内文なんか見る訳がないとお怒りの方は必ず居ます。これから塗装の仕上げに掛かります。
東電借室を初めて見ましたが思ったよりゆったりしたスペースでした。
Befor
5台のブレーカ交換が完了し復電しました。停電案内文なんか見る訳がないとお怒りの方は必ず居ます。これから塗装の仕上げに掛かります。
After
東電借室を初めて見ましたが思ったよりゆったりしたスペースでした。
東電借室
ラベル:主開閉器盤
2014年09月16日
給水減圧弁の交換
マンション管理士として顧問をしている築19年のマンション給水設備にて量水器手前にある減圧弁を交換しています。ダイアフラムのゴムが劣化して黒いかけらが水に混じるようになり、給水圧力も不安定になったので、昨年3戸だけ緊急に交換しましたが、今回残りの戸数189戸を4日間ですべて交換しています。減圧弁のメーカーあるいは工事の設備業者によっては費用に相当の差ができます。
これが新しい減圧弁(ダンレイ製)です。
顧問をしている他のマンションでも3年前に取り替えました。
関連記事:マンション共用給水立主管の更新
これが新しい減圧弁(ダンレイ製)です。
顧問をしている他のマンションでも3年前に取り替えました。
関連記事:マンション共用給水立主管の更新
ラベル:給水減圧弁
2014年08月22日
2014年05月27日
高圧一括受電導入工事に伴う停電説明会
駐車場抽選会に引き続き高圧一括受電導入工事に伴う停電説明会です。この事についても感心は高い様です。スマートメーターを採用することが会社決定の決め手でした。
関連記事:電気メーターをスマートメータへ更新
関連記事:電気メーターをスマートメータへ更新
ラベル:高圧一括受電
2014年04月12日
マンション共用部照明器具LED化の完成
顧問をしているマンション共用部照明器具を全てLED化しました。一例を紹介します。
共用廊下の既設照明器具 階段の既設照明器具
共用廊下のLED照明器具 階段のLED照明器具
最近のLED器具は、光源寿命が長くなったので、寿命となった場合、器具+光源を一緒に交換する機種が増えているようです。
LGW51634 LGW51664 エントランス:NNN72076
以前より格段に明るくなった上に、電気料金の比較をしたところ、なんと43.2%の削減となりました。
関連記事:マンション共用部照明器具全てをLED化
共用廊下の既設照明器具 階段の既設照明器具
共用廊下のLED照明器具 階段のLED照明器具
最近のLED器具は、光源寿命が長くなったので、寿命となった場合、器具+光源を一緒に交換する機種が増えているようです。
LGW51634 LGW51664 エントランス:NNN72076
以前より格段に明るくなった上に、電気料金の比較をしたところ、なんと43.2%の削減となりました。
関連記事:マンション共用部照明器具全てをLED化
ラベル:LED化
2014年03月05日
2013年06月24日
屋外設置のソベント集合継手
マンション大規模修繕工事の管理組合による竣工検査を実施しています。ライトコートの屋外にアルファーコーティング管が立っています。以前から言っているのですが、設計上の大問題です。倒産したソベントシステムを屋外で使っています。最悪です。鋼管が錆びていますが、今回は予算の都合で更新はできませんでした。塗装で応急処置していますが、いつまで持つか心配です。
下の方にソベントの集合継手が小さく見えます。なんだか今は懐かしく見えます。3方向から集まっています。非常識にも屋外で使用しています。鋼管が錆びて穴が開いていますので、本来は更新すべきところですが、どの排水集合管システムで更新すべきかが難しいところです。
これまで多くのマンションをソベント式で設計して来ていますが、屋外で使用したことは一度もありません。
下の方にソベントの集合継手が小さく見えます。なんだか今は懐かしく見えます。3方向から集まっています。非常識にも屋外で使用しています。鋼管が錆びて穴が開いていますので、本来は更新すべきところですが、どの排水集合管システムで更新すべきかが難しいところです。
これまで多くのマンションをソベント式で設計して来ていますが、屋外で使用したことは一度もありません。
2012年09月29日
高圧一括受電の導入
マンション管理士として顧問しているマンションの理事会にて、高圧一括受電導入のプレゼンをしています。
高圧一括受電とは、集合住宅において、各世帯が電力会社と個別に結んだ受電契約を解消し、集合住宅全体で高圧の電力を一括受電する方式です。高圧の電力を一括受電して各世帯に分配することで、電気料金を引き下げる事ができます。
電気室内の電力会社所有のトランスと、各戸のメーターを取り換え、メインブレーカーを取り外します。
主な注意点は、
@総会特別決議後に全居住者の契約更改が必要となります。・・・これが大変
A1年に1度1時間程度、法定点検停電が増えます。
B5年〜10年の最低契約継続期間があります。
そして、スマートメーターを使用して、電気料金は下がります。が、賃貸に出している区分所有者が多いマンションの場合、共用電気料金削減に回す例が多くなります。
高圧一括受電とは、集合住宅において、各世帯が電力会社と個別に結んだ受電契約を解消し、集合住宅全体で高圧の電力を一括受電する方式です。高圧の電力を一括受電して各世帯に分配することで、電気料金を引き下げる事ができます。
電気室内の電力会社所有のトランスと、各戸のメーターを取り換え、メインブレーカーを取り外します。
主な注意点は、
@総会特別決議後に全居住者の契約更改が必要となります。・・・これが大変
A1年に1度1時間程度、法定点検停電が増えます。
B5年〜10年の最低契約継続期間があります。
そして、スマートメーターを使用して、電気料金は下がります。が、賃貸に出している区分所有者が多いマンションの場合、共用電気料金削減に回す例が多くなります。
2012年09月05日
チエーンによる雑排水管内の錆コブ落とし
排水管更生工事において、排水管内面の錆コブを叩き落とす道具を紹介します。チエーンを排水管内で電動にて高速回転させて錆コブを叩き落とします。サンドブラストでは、十分には落ちない為に考え出されたものです。
排水管を傷めることがありますので、この工程の後には、ファイバースコープで内面を点検します。錆びこぶの発達程度により穴が開く場合もあります。従って、外からも点検できるようにしなければありなりません。1階床下を点検できるようにしたのもこのためです。
関連記事:雑排水立管ライニング工事手順
1階床下2重ピットへ入る為の点検口
今回の排水管更正工事は、マルナカ、マルライナー工法を採用しています。
ラベル:排水管更生工事
2012年09月02日
雑排水立管ライニング工事手順
雑排水立管ライニング工事は、ライニングを挿入する所と引出す所の配管切り離し、各階横枝管の切り離しから始めます。
次にエポキシ材を調合して混ぜます。固まるまでの時間を計っての液の温度調整がノウハウとなります。
混ぜたエポキシ材をライナーの中へ流し込みます。
ライナー材の内面へエポキシ材を均等にしみこませています。
エポキシ材を浸み込ませたライナー材を立管頂部から差し込んでいます。
大工と、配管工と、ライナー工との間でのチームワークが非常に重要になる工事だと思いました。
関連記事:マンション共用給水管の更新
チエーンによる錆コブ落とし
2012年08月04日
雑排水横主管への合流箇所の確認
築30年の賃貸マンションの雑排水管更生工事に先立って、横主管への合流箇所を確認しています。1階の雑排水は、個別に合流している事と、汚水は、屋外の枡まで分流となっていることが判りました。
1階の住戸から、浴室等の排水を個別に排水すると、ファイバースコープにより、合流箇所の距離が判ります。
1階の住戸から、浴室等の排水を個別に排水すると、ファイバースコープにより、合流箇所の距離が判ります。
2012年05月18日
築29年マンション雑排水管の内視鏡写真
お食事時であれば申し訳ありません。
築29年賃貸マンションの白ガス(配管用炭素鋼管)雑排水管の内視鏡写真です。
どちらも赤錆の発生や多量に付着物が管内に残存付着しており、著しい劣化状態でした。
関連記事:雑排水立管を切断しての内視鏡撮影
築29年賃貸マンションの白ガス(配管用炭素鋼管)雑排水管の内視鏡写真です。
横枝管(写真上)
排水横枝管は専用使用有部に分類されますので、使用上の不注意による漏水が発生しますと居住者様自身の責任になりますし、配管の劣化による漏水が発生しまとオーナー様の責任になりますので、下階居住者様に対する損害賠償負担は高額になる恐れがあります。立主管(写真下)
どちらも赤錆の発生や多量に付着物が管内に残存付着しており、著しい劣化状態でした。
関連記事:雑排水立管を切断しての内視鏡撮影
2012年05月01日
雑排水立管を切断しての内視鏡撮影
先日排水横引き管からカメラを入れましたが、立て管に到達しなかったので、本日は最頂部を抜管して再挑戦です。相当の錆コブ写真を撮影できました。
トイレの後ろの壁の裏にPSがありますので、点検口を新設する位置を決めて、のこぎりを入れます。
排水立管の最頂部を切断しています。
排水管内部を撮影する、内視鏡のセットです。
切断した立管を元に戻しました。
点検口の枠を取り付けています。
これから、撮影した写真を使って報告書に纏めます。
このミッションでは、同じ排水立管を使う下階の排水規制を周知・了解を得ることが、重要となります。
関連記事:築29年マンション雑排水管の内視鏡写真
2012年04月17日
雑排水管内の内視鏡撮影
建物維持管理しているマンジョンの雑排水管内を内視鏡撮影しています。築30年近くになりますので、白ガス管内は錆コブだらけとなっています。
横主管までは、内視鏡を差し込むことができましたが、立主管までは錆コブが邪魔して到達できませんでした。
地区30年頃のマンションで雑排水管に白ガス管を採用している場合は、その更新・更正が建物全体の耐久性に関してネックとなります。
関連記事:加圧給水ポンプ廻りの新旧切り替え
築29年マンション雑排水管の内視鏡写真
横主管までは、内視鏡を差し込むことができましたが、立主管までは錆コブが邪魔して到達できませんでした。
地区30年頃のマンションで雑排水管に白ガス管を採用している場合は、その更新・更正が建物全体の耐久性に関してネックとなります。
関連記事:加圧給水ポンプ廻りの新旧切り替え
築29年マンション雑排水管の内視鏡写真
ラベル:内視鏡撮影
2012年03月31日
点検不能な受水槽の撤去
これまで数多くの受水槽を撤去してきました。
2005年での実績写真:東京都狛江市
今回のご依頼は、これまでで最も撤去したくなる物件です。
受水槽には6面点検が求められます。(建築基準法施工令第129条の2の2に規定され、昭和50年建設省告示第1597号(改正 昭和57年建設省告示第1674号)に規定されています。)
底部/周壁に60cm・上部100cm保全スペース が必要となります。
ところが、いろいろな事情があるのでしょうが上写真の受水槽にはこの保全スペースがありません。いかにも撤去されることを待っている受水槽と言えるのではないでしょうか。
早速撤去手続き・見積に着手します。
関連記事:増圧ポンプへの切り替えによる受水槽解体
特例直圧給水方式とは
2005年での実績写真:東京都狛江市
今回のご依頼は、これまでで最も撤去したくなる物件です。
受水槽には6面点検が求められます。(建築基準法施工令第129条の2の2に規定され、昭和50年建設省告示第1597号(改正 昭和57年建設省告示第1674号)に規定されています。)
底部/周壁に60cm・上部100cm保全スペース が必要となります。
ところが、いろいろな事情があるのでしょうが上写真の受水槽にはこの保全スペースがありません。いかにも撤去されることを待っている受水槽と言えるのではないでしょうか。
早速撤去手続き・見積に着手します。
関連記事:増圧ポンプへの切り替えによる受水槽解体
特例直圧給水方式とは
ラベル:受水槽
2012年03月09日
モニター付きインターホンへの全面改修(2)
マンション管理士として顧問をしています200戸程度のマンションで、インターホンシステムを全面的に改修しました。
⇒
エントランスロビーインターホンは、見かけはあまり変わりませんが、カメラが内蔵されたものに新しく替わりました。各戸のカギはそのまま使えます。テンキー文字の擦れが解消されています。
⇒
各戸玄関先のインターホンもカメラが内蔵されたものに新しく替わりました。
⇒
各戸専有部のモニターです。23万画素カラー3.5型TFT液晶モニターです。
クロスの補修や、裏面化粧パネル無しで設置しています。
下の写真にある、エントランスカメラの画像に切り替えることができます。
来訪者の全体像を映すカメラが、左上天井に新しく設置されました。防犯性能が著しく向上します。
このミッションは、マンション管理士ならではのものだったと自負しています。
関連記事:モニター付きインターホンへの全面改修
インターホンシステムの一斉交換
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エントランスロビーインターホンは、見かけはあまり変わりませんが、カメラが内蔵されたものに新しく替わりました。各戸のカギはそのまま使えます。テンキー文字の擦れが解消されています。
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各戸玄関先のインターホンもカメラが内蔵されたものに新しく替わりました。
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各戸専有部のモニターです。23万画素カラー3.5型TFT液晶モニターです。
クロスの補修や、裏面化粧パネル無しで設置しています。
下の写真にある、エントランスカメラの画像に切り替えることができます。
来訪者の全体像を映すカメラが、左上天井に新しく設置されました。防犯性能が著しく向上します。
撤去した古いインターホンが、
集会室の一角に集められています。
集会室の一角に集められています。
このミッションは、マンション管理士ならではのものだったと自負しています。
関連記事:モニター付きインターホンへの全面改修
インターホンシステムの一斉交換
ラベル:インターホン
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関連して損害が発生しても免責とさせて頂きます。