2017年06月20日

地下ピット2段式駐車場を平置きに

地下ピット2段式駐車場を埋めて平置きにしてやったぜ。ホッとして居ます。


機械式埋め20170618.jpg

2017年05月16日

機械式駐車場の撤去と更新

以前の機械式駐車場を埋めて平置きにした物(左側)と、新安全基準の物に更新した物(右側)です。新安全基準の物は以前より少し操作が面倒になります。


機械式埋め20170514.jpg


機械式埋め20170515.jpg

2017年04月17日

機械駐車場の埋め戻し

マンション管理士として顧問をしているマンションではピット式2段機械駐車場の半分以上を埋めて、残りは新しい安全規準に従って入れ替えします。これから理事会にて入れ替え方を協議します。機械式に入れられない重さの車の方が30人待機して居ます。

機械式埋め.jpg
タグ:機械駐車場

2017年03月15日

2段ピット式機械駐車場の撤去工事

マンション管理士として顧問をしていますマンションでは、2段ピット式機械駐車場を撤去工事中です。殆んどは埋めて平置きにしますが、事情により不本意ですが、一部は今より大きな車に対応できるピット機械式に更新します。

駐車場ピット.jpg

2017年03月14日

介護関連施設への変更に伴うスロープの設置

マンション管理士として顧問をしていますマンションでは、1階テナントがプール等のあるスポーツ施設から介護関連施設に変わるので、スロープの設置について特別決議されました。設置案は私の物が採用されましたので責任を感じています。

スロープ201703.jpg

2017年02月15日

自転車置場の塗装工事

マンション管理士として顧問をしていますマンションでは、400台超の自転車置場の塗装工事をしています。塗装後に樋も更新します。公開空地の公園を臨時置場にしています。
自転車置き場塗装.jpg 自転車置き場塗装2.jpg 自転車置き場塗装3.jpg
タグ:自転車置場

2016年05月31日

特別決議

特別決議.jpg
臨時総会に来ています。競売により入れ替わった新しい1階区分所有者が、テナント誘致を有利にする為に、耐震壁ではない1階の外壁を撤去して新しくエントランスを設けます。2分割してテナント募集が可能となります。共用部の大きな変更に当たりますので、3/4以上の特別決議となります。第3者構造専門家による耐震性能チェックと、こまめに広報して来ましたので、関心が高く、予想以上に委任状が集まりました。1階区分所有者が議決権を11持っていたこともあって、比較的簡単に3/4以上となりました。午後は別のマンションで理事会がありますので、移動しています。
タグ:特別決議

2016年01月10日

テナントの倒産・競売で用途変更になった共用部変更工事

顧問をしているマンションでは、テナントのスポーツジムが倒産し、競売で取得した新所有者はスポーツジムとはしないので、旧プール上部のトップライトを撤去する工事を着工しています。1階外壁共用部分ではRC壁を撤去する工事を伴うので、第3者による耐震性能鑑定を前提に総会決議を経なければなりません。

トップライト撤去.jpg

2015年09月16日

管理組合の合意形成サポート

 管理組合の合意形成をサポートすることが、マンション管理士の最も重要な職務ではありますが、総会決議にて1/2(普通決議)3/4(特別決議)の賛成多数で良いかで判断に迷うことが時々あります。
 区分所有法17条1項では、「形状又は効用の著しい変更を伴わない」場合を除外して特別決議による共用部分の変更を定めとしていますが、どのような変更が「形状又は効用の著しい変更を伴わない」変更に当たるかの判断が難しい訳で、並みの裁判長等では判断が困難な状況が考えられます。
 あるマンションにて、防衛省予算による航空機の騒音を防止・軽減するための住宅防音工事に関連して、合意形成のトラブルが発生しています。これまで行政後援のマンション管理士無料相談会にて、何度かアドバイスして来ておりますが、解決には至っておりません。
 以前の理事会では壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口(150Φ)を開けても顕著な構造耐力性能上の低下は生じないとして、総会普通決議(1/2の賛成)により工事実施の承認を与えて、一部住戸(半分以下の住戸)では工事が完了しています。
サッシの防音工事.jpg

 これに対して一部区分所有者が壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口を開けることは、構造耐力性能上の著しい低下が生じるので、換気用スリーブ開口を構造的に補強するとともに今後はサッシ改造による改良工事のみを許可しようとしています。
 また、特別決議ではなく普通決議により承認した前理事長の責任を問おうとしています。



 管理組合の合意形成に関連した過去の判例を探すと、3/4で合意手続きをした管理組合に対して、札幌地裁は「基地局の設置は所有者全員の合意必要」(札幌地裁2008年5月:http://www.gsn.jp/no92..htm)で、
・・・携帯電話基地局を分譲マンションに設置するには、民法の共有の原則(民法第251条(共有物の変更))に基づいて、区分所有者全員の合意が必要だとする判決を下し、基地局設置賃貸借契約の白紙撤回を求めています。
 一方この原審に対する控訴審で携帯電話キャリア(ソフトバンク)は、基地局設置は特別決議は必要なく、過半数の賛成で十分と解釈するべきだと主張し、札幌高裁は「マンションの屋上携帯電話の基地局を設置する際に総会の普通決議で足りるとした事例」(札幌高裁2009年2月:http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201208_1.html)で、
・・・普通決議で足りるとして、基地局設置賃貸借契約は有効としています。

 法律が言葉足らずなのか人間の読解力に問題があるのか、憲法もそうですが法律は解釈次第のようです。この判例と今回の事例では、
1.基地局の設置における電磁波の有害性の程度が、明確に科学的に証明されていないことに比べて、スリーブ開口が躯体鉄筋を切断するという現象は明確である。
2.前回理事会と現理事会の利害は相反しない。つまり原告被告の関係ではない。
というところが異なっています。さあどのようにサポートしましょうか。

2015年09月04日

自走式駐車場の騒音低減工事

顧問をしているマンションの自走式駐車場のエキスパンション部分で、車輌通過時に少々騒音が発生するので、6mm厚の防振ゴムを挟む補修工事を実施しています。保証期間内なので無償でお願いしました。

EXP.jpg

2015年03月30日

初めて咲いた自走式駐車場の桜。

顧問をしているマンションの機械式駐車場を撤去して昨年設置した自走式駐車場にて、初めて桜が咲きました。管理人が散った花びらの掃除が大変だと言っていましたが、まだ大した事はなさそうです。

駐車場の桜圧縮.jpg



関連記事:自走式駐車場の竣工時全景

2014年12月07日

自走式駐車場の竣工時全景

自走式駐車場の竣工時全景です。6日午前0時から代替駐車場から車が帰ってきています。先日の全景から植栽が加わっています。ソメイヨシノ2本については、管理人が掃除が大変だと反対しましたが、修繕委員長が押し切りました。

駐車場全景20141205縮小2.jpg


竣工式の様子です。
竣工式.jpg


2013年3月に合意形成を図るための基本計画図ですが、ほとんどこのまま建てることができました。
巨大な3Dプリンターに出会った気分です。
平面図.JPG




関連記事:自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。
      自走式立体駐車場新設計画案

2014年11月22日

浸透性防水剤

自走式駐車場で使った浸透性防水剤です。

スロープでの施工状況です。
浸透防水 施工状況.JPG

浸透防水材 材料検収1.JPG    浸透防水材 材料検収 2.JPG


2014年11月18日

自走式駐車場スペースの抽選会

自走式駐車場スペースの抽選会です。
自走式駐車場スペースの抽選会.bmp


自走式駐車場スペースの抽選会2.bmp


集会室にこれだけ(140人くらい)集まったのは始めて見ました。総会の時もこのくらい出席して欲しいです。


関連記事:自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。
       自走式立体駐車場新設計画案

2014年11月14日

自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。

自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。今月末に竣工します。

20141102.jpg


機械式駐車場と平置き駐車場があった以前の写真です。

駐車場全景20140427小.jpg


画像 262.jpg14階からの全景です。































スロープの上り口です。 
画像 263.jpg


画像 272.jpg
雨水浸透枡です。

浸透管の周りには砂利石を巻きます。



       画像 279.jpg    画像 277.jpg

スロープと屋上です。




関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
       自走式駐車場の配筋検査と場現場見学会

2014年10月26日

自走式駐車場の鉄骨建て方が完了しました。

自走式駐車場の鉄骨建て方が完了しました。

駐車場全景20141026.jpg


駐車場全景2014102602.jpg

駐車場全景2014102603.jpg


後1ヶ月程度で完成します。これから自走式対応の規約に改正するための特別決議をする臨時総会が始まります。3/4以上の賛成が必要となります。



関連記事:自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。
       自走式立体駐車場新設計画案

2014年10月11日

自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。

自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。

鉄骨1.jpg


鉄骨7.jpg


頭の中での構想が実現していく事を目の当たりにする事は、大型3Dプリンターを見ているようで興奮してしまいます。

鉄骨6.jpg

雨水浸透枡も埋められています。




関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
       自走式駐車場の配筋検査と場現場見学会

2014年09月28日

自走式駐車場の配筋検査と場現見学会

自走式駐車場の配筋検査実施中。フープ筋のピッチと被り厚をチェックしているつもりです。

   配筋4.jpg    配筋1.jpg

         配筋2.jpg    配筋3.jpg

マンション管理士会の自走式駐車場現場見学会も開催中しました。

見学会3.jpg




関連記事:神奈川県支部にて勉強会の講師「自走式駐車場への更新」
       自走式立体駐車場新設計画案
       自走式駐車場のザ:ヌノキソを工事中

2014年09月13日

自走式駐車場のザ:ヌノキソを工事中

マンション管理士として顧問をしているマンションにて、機械式駐車場を撤去して自走式駐車場を施工中です。
ザ:ヌノキソを工事中です。

布基礎1.jpg


布基礎2.jpg




関連記事:マンション機械式駐車場の撤去
       自走式立体駐車場新設計画案
       自走式駐車場の根切り工事

2014年08月23日

自走式駐車場の根切り工事

マンションの自走式駐車場新築工事では、杭工事が終わり基礎の根切り工事中です。このあと基礎コンクリートの型枠を建て込んでコンクリートを打設します(9月第1週)。

基礎根切.jpg



関連記事:自走式駐車場のザ:ヌノキソを工事中

2014年07月29日

自走式駐車場新築工事の地鎮祭

自走式駐車場新築工事の地鎮祭にて刈り初めをしています。通常設計者がします。暑い一日でした。

画像 287.jpg


画像 296.jpg


画像 301.jpg


事故がないことをお祈りします。   雅楽は、スマホから流れていました。



関連記事:自走式立体駐車場新設計画案

2014年07月15日

マンション機械式駐車場の撤去

自走式駐車場に更新するためにマンションの機械式駐車場を撤去しています。お車は、敷地外の代替駐車場へ避難しています。

2014071501.jpg


2014071502.jpg



関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
       もうすぐ代替・臨時駐車場抽選会です!


2014年05月25日

自走式駐車場施工中の臨時代替駐車場抽選会

顧問をしているマンション管理組合で自走式駐車場施工中のための臨時代替駐車場の抽選会を開催中です。95%の方が参加されました。総会でもこのくらいの出席率が欲しい。

  代替駐車場1.jpg   代替駐車場2.jpg


関連記事:自走式駐車場ならどこを利用したい?
       もうすぐ代替・臨時駐車場抽選会です!

2014年05月10日

もうすぐ代替・臨時駐車場抽選会です!

駐車場全景20140427小.jpg


いよいよ憎き機械式駐車場を撤去する時がやってまいりました。生前の姿を遺影として撮りました。左側が、2段式の機械式駐車場です。右の平置きと一体のスペースで、3層の自走式駐車場に生まれ変わります。
代替・臨時駐車場は、近隣11箇所の駐車場に分散して管理組合が借り上げます。

パース2.JPG


関連記事:自走式駐車場ならどこを利用したい?

2014年04月10日

機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン

機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドラインの策定等について
が国交省より発表されました。注目していたことなので掲示しておきます。

***********************************************************************************
機械式立体駐車場における一般利用者等の死亡・重傷事故は、平成19年度以降、少なくとも26件発生しており、児童が亡くなる痛ましい事故も発生しています。
  国土交通省では、機械式立体駐車場の安全性の一層の向上を図るため、平成25年11月、「機械式立体駐車場の安全対策検討委員会」(座長:向殿政男・明治大学名誉教授)を設置し、計4回にわたって検討を行い、このたび報告書がとりまとめられました。...
  本報告を踏まえ、機械式立体駐車場に関わる製造者、設置者、管理者、利用者が先ず早期に取り組むべき事項を「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」として策定・公表するとともに、関係団体へ安全対策の強化及び適正利用の周知、また地方公共団体に対して機械式立体駐車場の安全設備等に関する実態調査の実施について要請を行うこととしましたので、お知らせします。
***********************************************************************************
機械式1.JPG

近年設置台数が減少していますが、設置後20年近くの物が増えています。


機械式2.JPG

事故発生状況は、「装置内に人がいる状態で機械が作動」がダントツの1位です


機械式3.JPG

重大事故の発生場所で最も多いのは、一般利用者が自身で操作するマンション駐車場での事故です。




関連情報:機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドラインの策定等について
平成26年3月28日 国交省

関連記事:第3回首都圏マンション管理セミナー&相談会 相談事例とその対策
       自走式立体駐車場新設計画案

2014年02月25日

自走式駐車場ならどこを利用したい?

顧問をしているマンションでは、機械式駐車場を自走式駐車場へ更新します。

パース2.JPG


パース.JPG


皆さんは駐車場料金設定に対してどこが人気が高いと思いますか。
                ・・・・・・・・・・・・・・・・そこでアンケートを取ってみました。
             駐車場料金設定     希望台数
自走式屋上階(屋外) :   ¥7,000      11
自走式2階(屋内)   :  ¥10,000      32
自走式1階(屋内)   :  ¥11,000      75
屋外平置         :  ¥10,000       29

屋上は安く設定したつもりでしたが、思ったより人気が低く、1階は高くても人気があることがわかりました。
1階は、雨が掛からずアプローチが有利な点が人気の理由のようです。


関連記事:第3回首都圏マンション管理セミナー&相談会 相談事例とその対策
       自走式立体駐車場新設計画案
       自走式駐車場に関するアンケート

2013年10月06日

自走式駐車場に関するアンケート

顧問をしているマンションにて、区分所有者の駐車場利用実態・意識調査をするために全区分所有者対象にアンケート調査しました。調査したのは、2013/01/11ですが、総会への報告が終わりましたので公開します。

アンケート.JPG


敷地外で契約する必要が無く、満車契約の駐車場にするために、以下の2点を探る事が目的です。
1. 最適な計画収容台数?
(現状平置:59台、機械式:72台)
2. 敷地外駐車場利用者を敷地内へ呼び戻すための駐車料金のMAX?
(現状平置き:¥13,000、 機械式¥10,000) 
アンケート調査により判った事の主なものは、
1. 敷地外駐車場利用者は、37%:56台(アンケート未回答者を含めると56台+α) @
2. 新自走式駐車場料金が¥10,000程度以下であれば、大多数の敷地外駐車場利用者を敷地内駐車場へ呼び戻せると期待できます。 A
3. 自走式駐車場新設への賛成者割合は、81% B
4. 敷地外駐車場利用理由は、車サイズによるものが約半数で2位が機械式不便 @

アンケート11.jpg

@


アンケート12.jpg

A


アンケート13.jpg

B


関連記事:施工会社を新聞紙上にて募集記事掲載
       自走式立体駐車場新設計画案

2013年09月03日

施工会社を新聞紙上にて募集記事掲載

自走式立体駐車場新設計画の施工会社を新聞紙上にて募集する記事が、建通新聞に掲載されました。
マンション管理士による、新聞社への情報提供に対して、神奈川支局長が記事にするとこのような記事になります。

建通新聞.JPG

各社こぞってご応募ください。

マンション管理士による第17回無料相談会においても、あるマンションの理事長から相談を受けました。
ピット式2段機械駐車場のメンテナンス費用が経年劣化により嵩むのと、パレットの大きさから利用できない車種が増えて空車が増えて収入減に困っている。撤去して平置きにしたいとの相談です。

敷地に余裕さえあれば、自走式立体駐車場への更新を検討されてはいかがでしょうか。



関連記事:自走式立体駐車場新設計画案

2013年08月13日

施工会社の新聞紙上公募

顧問をしているマンションの自走式立体駐車場新設計画が定期総会で承認されましたので、施工会社を新聞紙上にて公募する文案を推敲しています。

管理会社が作ると、施工会社として入札に参加できなくなりますので、管理組合の作業代行する顧問マンション管理士としての重要な仕事になります。企業とは異なり、合意形成を図りながら進めますので、ゆっくりとした進捗となります。

***************************************
▽件名:マンションM自走式立体駐車場新設計画
(神奈川県□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□)
▽発注者:マンションM管理組合
▽建物概要:鉄骨鉄筋コンクリート(一部鉄筋コンクリート)造
地上14階/1棟、地上10階/1棟、塔屋1階及び付属施設 住戸 □□□戸
□□□□年03月28日竣工 (現在経年□□年)
▽工事内容:
●3層自走式立体駐車場 S造RC床
 T期工事:72台 U期工事:75台         バイク置場60台分を含む
現状の収容台数:131台(内2段機械式が72台)  これを、
自走式立体駐車場:147台+屋外平置き:32台=179台に更新する。
定期総会決議承認済の基本計画案を入札時に提示するが、改良提案があれば入札資料として提示してもらい、選考にあたって参考にするものとする。
●仮設
工事期間中の代替駐車場(60台分程度を予定)の手配一式
駐車場料金は、管理組合負担とします。
仮設事務所は集会室利用可
●官庁手続き立会費(内容明記)
▽工事時期
□□□□年を予定
▽応募条件
@会社設立10年以上 A資本金原則□□□□万円以上 B特定建設業許可業者
C自走式立体駐車場の元請工事実績10件以上・・・実績リストを提出の事
▽提出書類
@見積参加願い A会社案内 B担当者名とその連絡先メールアドレス共
C工事実績経歴書(工事名、工事税前金額、元・下請け区分) D技術者リスト
E財務諸表(過去3期分の決算報告書共) F経営事項審査結果通知書(CIIC)
▽提出期限
201□年10月31日16:00 必着(原則郵送)
▽提出先
〒□□□-□□□□ 神奈川県□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
マンションM管理組合
理事長   □□□□□□□□ ×1部
修繕委員長 □□□□□□□□ ×1部
▽施工会社決定
一次書類選考の後見積依頼会社を選考し、入札後ヒアリングを実施して1社に決定
18期定期総会(□□□□年□月)にて承認目標  契約・着工時期未定
▽その他
●提出資料及び入札に際して不正行為が発覚した場合、無条件で辞退していただます。工事中の場合にても契約解除させていただきます。
●質疑は、顧問マンション管理士:中村(FAX:042-705-□□□□)まで10月10日までにFAXにてお願いします。各回答は、すべての応札者へ送付します。



関連記事:自走式立体駐車場新設計画案

2013年03月23日

自走式立体駐車場新設計画案

立面図.JPG機械式駐車場を撤去して自走式立体駐車場に建て替える計画をしています。顧問をしているマンションの昨日の修繕委員会及び理事会にて計画案が承認されました。

平面図.JPG




計画コンセプトは、

1.車種制限が無く維持管理費の安い自走式立体方式の採用

2.駐車場料金の値下げと駐車場料金収入の増大
  ● 敷地外駐車場利用者を敷地内契約へ変更してもらう

3.迷惑駐車をさせない配置計画(A-2図参照)
  ● 敷地内に入ってきても迷惑駐車ができないように配置計画しています。

4.お客様用駐車場の便宜性向上

5.工事中の敷地外駐車を最少台数にする(工期分割)

6.日影・圧迫感を最小限に計画・・・立面図参照(上図右下)

です。IMG_0961.JPG

実現するには、総会での特別決議が必要となります。
       ・・・・なんとか3/4の賛成を得たいものです。
世の中の 機械式駐車場の撤去を、使命だと勘違いしている私としては、渾身の計画案です。

左は既存の駐車場写真です。上の方が72台の2段式機械駐車場で、下が43台の平置き駐車場です。
上の平面図面で言うと、右から撮っています。



関連記事:機械式駐車場を撤去して自走式駐車場新設
       自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。
関連情報:日本プレハブ駐車場工業会

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