2019年12月08日
2018年07月09日
機械式駐車場の更新
一昨日、昨日と顧問をしているマンションの地下にある、31年目の2段ピット式機械駐車場の更新工事の施工業者のヒアリングに立ち会いました。固定式泡消火設備もやり替えるのですが、新聞で公募しても参加企業があまりに少ないので、困っています。何社が手を挙げてくれたかは事情があって言えません。
保有台数が激減しており、できるだけの台数分の機械式は撤去して平面化するのですが、122台分は機械式で更新する必要があります。機械式駐車設備の安全基準が改定されてから、事業を継続しようとする機械式メーカー数が激減していると感じます。
幅の広い車、背の高い軽や重い車も収納できるようにしたいのですが、地階はスパンと階高が決まっていますので技術的に難しいものがあります。機械駐車場業者を案内して分かったのですが、見積をするのに現地調査だけで相当の人数と時間が必要になります。
機械式駐車場を採用せざるを得ないような土地にマンションを計画する方が間違っていると、管理組合役員に言っても仕方のないことを言ってしまいました。反省しています。
関連記事:第3回首都圏マンション管理セミナー&相談会 相談事例とその対策
自走式立体駐車場新設計画案
保有台数が激減しており、できるだけの台数分の機械式は撤去して平面化するのですが、122台分は機械式で更新する必要があります。機械式駐車設備の安全基準が改定されてから、事業を継続しようとする機械式メーカー数が激減していると感じます。
幅の広い車、背の高い軽や重い車も収納できるようにしたいのですが、地階はスパンと階高が決まっていますので技術的に難しいものがあります。機械駐車場業者を案内して分かったのですが、見積をするのに現地調査だけで相当の人数と時間が必要になります。
機械式駐車場を採用せざるを得ないような土地にマンションを計画する方が間違っていると、管理組合役員に言っても仕方のないことを言ってしまいました。反省しています。
関連記事:第3回首都圏マンション管理セミナー&相談会 相談事例とその対策
自走式立体駐車場新設計画案
ラベル:機械式駐車場
2017年09月18日
2017年06月20日
2017年05月16日
2017年04月17日
機械駐車場の埋め戻し
マンション管理士として顧問をしているマンションではピット式2段機械駐車場の半分以上を埋めて、残りは新しい安全規準に従って入れ替えします。これから理事会にて入れ替え方を協議します。機械式に入れられない重さの車の方が30人待機して居ます。
ラベル:機械駐車場
2017年03月15日
2段ピット式機械駐車場の撤去工事
マンション管理士として顧問をしていますマンションでは、2段ピット式機械駐車場を撤去工事中です。殆んどは埋めて平置きにしますが、事情により不本意ですが、一部は今より大きな車に対応できるピット機械式に更新します。
ラベル:ピット式機械駐車場
2017年03月14日
介護関連施設への変更に伴うスロープの設置
マンション管理士として顧問をしていますマンションでは、1階テナントがプール等のあるスポーツ施設から介護関連施設に変わるので、スロープの設置について特別決議されました。設置案は私の物が採用されましたので責任を感じています。
ラベル:スロープの設置
2017年02月15日
2016年05月31日
2016年01月10日
テナントの倒産・競売で用途変更になった共用部変更工事
顧問をしているマンションでは、テナントのスポーツジムが倒産し、競売で取得した新所有者はスポーツジムとはしないので、旧プール上部のトップライトを撤去する工事を着工しています。1階外壁共用部分ではRC壁を撤去する工事を伴うので、第3者による耐震性能鑑定を前提に総会決議を経なければなりません。
2015年09月16日
管理組合の合意形成サポート
管理組合の合意形成をサポートすることが、マンション管理士の最も重要な職務ではありますが、総会決議にて1/2(普通決議)か3/4(特別決議)の賛成多数で良いかで判断に迷うことが時々あります。
区分所有法17条1項では、「形状又は効用の著しい変更を伴わない」場合を除外して特別決議による共用部分の変更を定めとしていますが、どのような変更が「形状又は効用の著しい変更を伴わない」変更に当たるかの判断が難しい訳で、並みの裁判長等では判断が困難な状況が考えられます。
あるマンションにて、防衛省予算による航空機の騒音を防止・軽減するための住宅防音工事に関連して、合意形成のトラブルが発生しています。これまで行政後援のマンション管理士無料相談会にて、何度かアドバイスして来ておりますが、解決には至っておりません。
以前の理事会では壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口(150Φ)を開けても顕著な構造耐力性能上の低下は生じないとして、総会普通決議(1/2の賛成)により工事実施の承認を与えて、一部住戸(半分以下の住戸)では工事が完了しています。
これに対して一部区分所有者が壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口を開けることは、構造耐力性能上の著しい低下が生じるので、換気用スリーブ開口を構造的に補強するとともに今後はサッシ改造による改良工事のみを許可しようとしています。
また、特別決議ではなく普通決議により承認した前理事長の責任を問おうとしています。
管理組合の合意形成に関連した過去の判例を探すと、3/4で合意手続きをした管理組合に対して、札幌地裁は「基地局の設置は所有者全員の合意必要」(札幌地裁2008年5月:http://www.gsn.jp/no92..htm)で、
・・・携帯電話基地局を分譲マンションに設置するには、民法の共有の原則(民法第251条(共有物の変更))に基づいて、区分所有者全員の合意が必要だとする判決を下し、基地局設置賃貸借契約の白紙撤回を求めています。
一方この原審に対する控訴審で携帯電話キャリア(ソフトバンク)は、基地局設置は特別決議は必要なく、過半数の賛成で十分と解釈するべきだと主張し、札幌高裁は「マンションの屋上携帯電話の基地局を設置する際に総会の普通決議で足りるとした事例」(札幌高裁2009年2月:http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201208_1.html)で、
・・・普通決議で足りるとして、基地局設置賃貸借契約は有効としています。
法律が言葉足らずなのか人間の読解力に問題があるのか、憲法もそうですが法律は解釈次第のようです。この判例と今回の事例では、
1.基地局の設置における電磁波の有害性の程度が、明確に科学的に証明されていないことに比べて、スリーブ開口が躯体鉄筋を切断するという現象は明確である。
2.前回理事会と現理事会の利害は相反しない。つまり原告被告の関係ではない。
というところが異なっています。さあどのようにサポートしましょうか。
区分所有法17条1項では、「形状又は効用の著しい変更を伴わない」場合を除外して特別決議による共用部分の変更を定めとしていますが、どのような変更が「形状又は効用の著しい変更を伴わない」変更に当たるかの判断が難しい訳で、並みの裁判長等では判断が困難な状況が考えられます。
あるマンションにて、防衛省予算による航空機の騒音を防止・軽減するための住宅防音工事に関連して、合意形成のトラブルが発生しています。これまで行政後援のマンション管理士無料相談会にて、何度かアドバイスして来ておりますが、解決には至っておりません。
以前の理事会では壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口(150Φ)を開けても顕著な構造耐力性能上の低下は生じないとして、総会普通決議(1/2の賛成)により工事実施の承認を与えて、一部住戸(半分以下の住戸)では工事が完了しています。
これに対して一部区分所有者が壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口を開けることは、構造耐力性能上の著しい低下が生じるので、換気用スリーブ開口を構造的に補強するとともに今後はサッシ改造による改良工事のみを許可しようとしています。
また、特別決議ではなく普通決議により承認した前理事長の責任を問おうとしています。
管理組合の合意形成に関連した過去の判例を探すと、3/4で合意手続きをした管理組合に対して、札幌地裁は「基地局の設置は所有者全員の合意必要」(札幌地裁2008年5月:http://www.gsn.jp/no92..htm)で、
・・・携帯電話基地局を分譲マンションに設置するには、民法の共有の原則(民法第251条(共有物の変更))に基づいて、区分所有者全員の合意が必要だとする判決を下し、基地局設置賃貸借契約の白紙撤回を求めています。
一方この原審に対する控訴審で携帯電話キャリア(ソフトバンク)は、基地局設置は特別決議は必要なく、過半数の賛成で十分と解釈するべきだと主張し、札幌高裁は「マンションの屋上携帯電話の基地局を設置する際に総会の普通決議で足りるとした事例」(札幌高裁2009年2月:http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201208_1.html)で、
・・・普通決議で足りるとして、基地局設置賃貸借契約は有効としています。
法律が言葉足らずなのか人間の読解力に問題があるのか、憲法もそうですが法律は解釈次第のようです。この判例と今回の事例では、
1.基地局の設置における電磁波の有害性の程度が、明確に科学的に証明されていないことに比べて、スリーブ開口が躯体鉄筋を切断するという現象は明確である。
2.前回理事会と現理事会の利害は相反しない。つまり原告被告の関係ではない。
というところが異なっています。さあどのようにサポートしましょうか。
ラベル:マンション管理士
2015年09月04日
自走式駐車場の騒音低減工事
顧問をしているマンションの自走式駐車場のエキスパンション部分で、車輌通過時に少々騒音が発生するので、6mm厚の防振ゴムを挟む補修工事を実施しています。保証期間内なので無償でお願いしました。
ラベル:自走式駐車場
2015年03月30日
初めて咲いた自走式駐車場の桜。
顧問をしているマンションの機械式駐車場を撤去して昨年設置した自走式駐車場にて、初めて桜が咲きました。管理人が散った花びらの掃除が大変だと言っていましたが、まだ大した事はなさそうです。
関連記事:自走式駐車場の竣工時全景
関連記事:自走式駐車場の竣工時全景
ラベル:自走式駐車場
2014年12月07日
自走式駐車場の竣工時全景
自走式駐車場の竣工時全景です。6日午前0時から代替駐車場から車が帰ってきています。先日の全景から植栽が加わっています。ソメイヨシノ2本については、管理人が掃除が大変だと反対しましたが、修繕委員長が押し切りました。
竣工式の様子です。
2013年3月に合意形成を図るための基本計画図ですが、ほとんどこのまま建てることができました。
巨大な3Dプリンターに出会った気分です。
関連記事:自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。
自走式立体駐車場新設計画案
竣工式の様子です。
2013年3月に合意形成を図るための基本計画図ですが、ほとんどこのまま建てることができました。
巨大な3Dプリンターに出会った気分です。
関連記事:自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。
自走式立体駐車場新設計画案
2014年11月22日
2014年11月18日
自走式駐車場スペースの抽選会
自走式駐車場スペースの抽選会です。
集会室にこれだけ(140人くらい)集まったのは始めて見ました。総会の時もこのくらい出席して欲しいです。
関連記事:自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。
自走式立体駐車場新設計画案
集会室にこれだけ(140人くらい)集まったのは始めて見ました。総会の時もこのくらい出席して欲しいです。
関連記事:自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。
自走式立体駐車場新設計画案
2014年11月14日
自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。
自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。今月末に竣工します。
機械式駐車場と平置き駐車場があった以前の写真です。
14階からの全景です。
雨水浸透枡です。
浸透管の周りには砂利石を巻きます。
関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場の配筋検査と場現場見学会
機械式駐車場と平置き駐車場があった以前の写真です。
14階からの全景です。
スロープの上り口です。
雨水浸透枡です。
浸透管の周りには砂利石を巻きます。
スロープと屋上です。
関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場の配筋検査と場現場見学会
2014年10月26日
自走式駐車場の鉄骨建て方が完了しました。
自走式駐車場の鉄骨建て方が完了しました。
後1ヶ月程度で完成します。これから自走式対応の規約に改正するための特別決議をする臨時総会が始まります。3/4以上の賛成が必要となります。
関連記事:自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。
自走式立体駐車場新設計画案
後1ヶ月程度で完成します。これから自走式対応の規約に改正するための特別決議をする臨時総会が始まります。3/4以上の賛成が必要となります。
関連記事:自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。
自走式立体駐車場新設計画案
2014年10月11日
自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。
自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。
頭の中での構想が実現していく事を目の当たりにする事は、大型3Dプリンターを見ているようで興奮してしまいます。
関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場の配筋検査と場現場見学会
頭の中での構想が実現していく事を目の当たりにする事は、大型3Dプリンターを見ているようで興奮してしまいます。
雨水浸透枡も埋められています。
関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場の配筋検査と場現場見学会
ラベル:自走式駐車場
2014年09月28日
自走式駐車場の配筋検査と場現見学会
自走式駐車場の配筋検査実施中。フープ筋のピッチと被り厚をチェックしているつもりです。
マンション管理士会の自走式駐車場現場見学会も開催中しました。
関連記事:神奈川県支部にて勉強会の講師「自走式駐車場への更新」
自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場のザ:ヌノキソを工事中
マンション管理士会の自走式駐車場現場見学会も開催中しました。
関連記事:神奈川県支部にて勉強会の講師「自走式駐車場への更新」
自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場のザ:ヌノキソを工事中
ラベル:自走式駐車場
2014年09月13日
自走式駐車場のザ:ヌノキソを工事中
マンション管理士として顧問をしているマンションにて、機械式駐車場を撤去して自走式駐車場を施工中です。
ザ:ヌノキソを工事中です。
関連記事:マンション機械式駐車場の撤去
自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場の根切り工事
ザ:ヌノキソを工事中です。
関連記事:マンション機械式駐車場の撤去
自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場の根切り工事
ラベル:自走式駐車場
2014年08月23日
自走式駐車場の根切り工事
マンションの自走式駐車場新築工事では、杭工事が終わり基礎の根切り工事中です。このあと基礎コンクリートの型枠を建て込んでコンクリートを打設します(9月第1週)。
関連記事:自走式駐車場のザ:ヌノキソを工事中
関連記事:自走式駐車場のザ:ヌノキソを工事中
ラベル:自走式駐車場
2014年07月29日
自走式駐車場新築工事の地鎮祭
自走式駐車場新築工事の地鎮祭にて刈り初めをしています。通常設計者がします。暑い一日でした。
事故がないことをお祈りします。 雅楽は、スマホから流れていました。
関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
事故がないことをお祈りします。 雅楽は、スマホから流れていました。
関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
ラベル:自走式駐車場
2014年07月15日
マンション機械式駐車場の撤去
自走式駐車場に更新するためにマンションの機械式駐車場を撤去しています。お車は、敷地外の代替駐車場へ避難しています。
関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
もうすぐ代替・臨時駐車場抽選会です!
関連記事:自走式立体駐車場新設計画案
もうすぐ代替・臨時駐車場抽選会です!
ラベル:自走式駐車場
2014年05月25日
自走式駐車場施工中の臨時代替駐車場抽選会
顧問をしているマンション管理組合で自走式駐車場施工中のための臨時代替駐車場の抽選会を開催中です。95%の方が参加されました。総会でもこのくらいの出席率が欲しい。
関連記事:自走式駐車場ならどこを利用したい?
もうすぐ代替・臨時駐車場抽選会です!
関連記事:自走式駐車場ならどこを利用したい?
もうすぐ代替・臨時駐車場抽選会です!
ラベル:自走式駐車場
2014年05月10日
もうすぐ代替・臨時駐車場抽選会です!
いよいよ憎き機械式駐車場を撤去する時がやってまいりました。生前の姿を遺影として撮りました。左側が、2段式の機械式駐車場です。右の平置きと一体のスペースで、3層の自走式駐車場に生まれ変わります。
代替・臨時駐車場は、近隣11箇所の駐車場に分散して管理組合が借り上げます。
関連記事:自走式駐車場ならどこを利用したい?
2014年04月10日
機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン
「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドラインの策定等について」
が国交省より発表されました。注目していたことなので掲示しておきます。
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機械式立体駐車場における一般利用者等の死亡・重傷事故は、平成19年度以降、少なくとも26件発生しており、児童が亡くなる痛ましい事故も発生しています。
国土交通省では、機械式立体駐車場の安全性の一層の向上を図るため、平成25年11月、「機械式立体駐車場の安全対策検討委員会」(座長:向殿政男・明治大学名誉教授)を設置し、計4回にわたって検討を行い、このたび報告書がとりまとめられました。...
本報告を踏まえ、機械式立体駐車場に関わる製造者、設置者、管理者、利用者が先ず早期に取り組むべき事項を「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」として策定・公表するとともに、関係団体へ安全対策の強化及び適正利用の周知、また地方公共団体に対して機械式立体駐車場の安全設備等に関する実態調査の実施について要請を行うこととしましたので、お知らせします。
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関連情報:機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドラインの策定等について
関連記事:第3回首都圏マンション管理セミナー&相談会 相談事例とその対策
自走式立体駐車場新設計画案
が国交省より発表されました。注目していたことなので掲示しておきます。
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機械式立体駐車場における一般利用者等の死亡・重傷事故は、平成19年度以降、少なくとも26件発生しており、児童が亡くなる痛ましい事故も発生しています。
国土交通省では、機械式立体駐車場の安全性の一層の向上を図るため、平成25年11月、「機械式立体駐車場の安全対策検討委員会」(座長:向殿政男・明治大学名誉教授)を設置し、計4回にわたって検討を行い、このたび報告書がとりまとめられました。...
本報告を踏まえ、機械式立体駐車場に関わる製造者、設置者、管理者、利用者が先ず早期に取り組むべき事項を「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」として策定・公表するとともに、関係団体へ安全対策の強化及び適正利用の周知、また地方公共団体に対して機械式立体駐車場の安全設備等に関する実態調査の実施について要請を行うこととしましたので、お知らせします。
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近年設置台数が減少していますが、設置後20年近くの物が増えています。
事故発生状況は、「装置内に人がいる状態で機械が作動」がダントツの1位です。
重大事故の発生場所で最も多いのは、一般利用者が自身で操作するマンション駐車場での事故です。
関連情報:機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドラインの策定等について
平成26年3月28日 国交省
関連記事:第3回首都圏マンション管理セミナー&相談会 相談事例とその対策
自走式立体駐車場新設計画案
ラベル:機械式立体駐車場
2014年02月25日
自走式駐車場ならどこを利用したい?
顧問をしているマンションでは、機械式駐車場を自走式駐車場へ更新します。
皆さんは駐車場料金設定に対してどこが人気が高いと思いますか。
・・・・・・・・・・・・・・・・そこでアンケートを取ってみました。
駐車場料金設定 希望台数
自走式屋上階(屋外) : ¥7,000 11
自走式2階(屋内) : ¥10,000 32
自走式1階(屋内) : ¥11,000 75
屋外平置 : ¥10,000 29
屋上は安く設定したつもりでしたが、思ったより人気が低く、1階は高くても人気があることがわかりました。
1階は、雨が掛からずアプローチが有利な点が人気の理由のようです。
関連記事:第3回首都圏マンション管理セミナー&相談会 相談事例とその対策
自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場に関するアンケート
皆さんは駐車場料金設定に対してどこが人気が高いと思いますか。
・・・・・・・・・・・・・・・・そこでアンケートを取ってみました。
駐車場料金設定 希望台数
自走式屋上階(屋外) : ¥7,000 11
自走式2階(屋内) : ¥10,000 32
自走式1階(屋内) : ¥11,000 75
屋外平置 : ¥10,000 29
屋上は安く設定したつもりでしたが、思ったより人気が低く、1階は高くても人気があることがわかりました。
1階は、雨が掛からずアプローチが有利な点が人気の理由のようです。
関連記事:第3回首都圏マンション管理セミナー&相談会 相談事例とその対策
自走式立体駐車場新設計画案
自走式駐車場に関するアンケート
2013年10月06日
自走式駐車場に関するアンケート
顧問をしているマンションにて、区分所有者の駐車場利用実態・意識調査をするために全区分所有者対象にアンケート調査しました。調査したのは、2013/01/11ですが、総会への報告が終わりましたので公開します。
敷地外で契約する必要が無く、満車契約の駐車場にするために、以下の2点を探る事が目的です。
1. 最適な計画収容台数?
(現状平置:59台、機械式:72台)
2. 敷地外駐車場利用者を敷地内へ呼び戻すための駐車料金のMAX?
(現状平置き:¥13,000、 機械式¥10,000)
アンケート調査により判った事の主なものは、
1. 敷地外駐車場利用者は、37%:56台(アンケート未回答者を含めると56台+α) @
2. 新自走式駐車場料金が¥10,000程度以下であれば、大多数の敷地外駐車場利用者を敷地内駐車場へ呼び戻せると期待できます。 A
3. 自走式駐車場新設への賛成者割合は、81% B
4. 敷地外駐車場利用理由は、車サイズによるものが約半数で2位が機械式不便 @
関連記事:施工会社を新聞紙上にて募集記事掲載
自走式立体駐車場新設計画案
敷地外で契約する必要が無く、満車契約の駐車場にするために、以下の2点を探る事が目的です。
1. 最適な計画収容台数?
(現状平置:59台、機械式:72台)
2. 敷地外駐車場利用者を敷地内へ呼び戻すための駐車料金のMAX?
(現状平置き:¥13,000、 機械式¥10,000)
アンケート調査により判った事の主なものは、
1. 敷地外駐車場利用者は、37%:56台(アンケート未回答者を含めると56台+α) @
2. 新自走式駐車場料金が¥10,000程度以下であれば、大多数の敷地外駐車場利用者を敷地内駐車場へ呼び戻せると期待できます。 A
3. 自走式駐車場新設への賛成者割合は、81% B
4. 敷地外駐車場利用理由は、車サイズによるものが約半数で2位が機械式不便 @
@
A
B
関連記事:施工会社を新聞紙上にて募集記事掲載
自走式立体駐車場新設計画案
ラベル:自走式駐車場
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