2017年03月28日

マンション管理士研修会

マンション管理士研修会に来ています。演題は大規模修繕工事についてのものです。
演題1:これからのマンション大規模修繕工事の考え方
演題2:大規模修繕工事の際の
    マンション管理士コンサル業務
演題3:改正個人情報保護法と
    マンション管理組合の名簿管理


20170325研修会.jpg
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2015年01月26日

首都圏マンション管理士会神奈川支部最期の定期総会

2015年1月24日、首都圏マンション管理士会神奈川支部として最期(11期)の定期総会が開催れています。各県に唯一の管理士会とするために解散になるためです。

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総会資料によると昨年の勉強会では、自走式駐車場に関して2回講師を務めています。
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2014年02月15日

神奈川県支部にて勉強会の講師「自走式駐車場への更新」

今夜は、首都圏マンション管理士会神奈川県支部にて勉強会の講師をしています。テーマは自走式駐車場への更新です。雪のせいでしょうか、参加者は少なめです。

自走式駐車場への更新.jpg



関連記事:すまい・るホールにて講演しています。
       第3回首都圏マンション管理セミナー&相談会 相談事例とその対策
       自走式駐車場に切り替える施工会社の選定用ヒアリング・面談会
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2014年01月18日

マンション管理士法定講習

町田にて5年に一度のマンション管理士法定講習です。30人位居ます。

マンション管理士法定講習.jpg


全国一律のテレビ講義でした。全国からの質疑を衛星放送で回答していました。世の中変わりました。
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2013年12月22日

自走式駐車場に切り替える施工会社の選定用ヒアリング・面談会

今日は顧問をしているマンションの、機械式駐車場を撤去して自走式駐車場に切り替える施工会社の選定のための、ヒアリング・面談会を実施しています。各社の入札金額は、私のはじいた概算金額に近い金額でしたので、安心した所です。

  M大和2.jpg     M大和1.jpg

M大和3.JPG

パースです。



関連記事:施工会社を新聞紙上にて募集記事掲載
       自走式立体駐車場新設計画案
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2013年12月21日

相模原部会のマンション管理士忘年会

20131218忘年会.jpg


首都圏マンション管理士会神奈川県支部 相模原部会のマンション管理士忘年会。
今年1年ご苦労様でした。
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2013年11月24日

2013年11月08日

第3回目首都圏マンション管理セミナー&相談会

首都圏マンション管理士会からのお知らせを転送します。私の講演について記載があります。
***************************************

平素は会の活動にご理解、ご協力を賜り誠にありがとうございます。

今回で第3回目となります当士会主催「首都圏マンション管理セミナー&相談会」を
下記要領にて開催します。
会員の皆様には奮っての参加申込みをお待ちしています。また、関係される管理組合
関係者へもご案内下さいますようお願いします。
  
○「第3回首都圏マンション管理セミナー&個別相談会」

日  時 : 平成25年11月23日(土・祝)
          13:00〜16:30 (開場12:30)

会  場 : 住宅金融支援機構「すまい・るホール」(文京区後楽1-4-10)
       http://www.jhf.go.jp/about/tenpo/honten.html

主  催 : 一般社団法人首都圏マンション管理士会、独立行政法人住宅金融支援機
構 共催
後  援 :公益財団法人マンション管理センター、一般社団法人日本マンション管
理士会連合会

対 象 者 : マンション管理組合、区分所有者等
定  員 : 250名(申込み先着順)
参 加 費 : 無 料
内  容:
(1) 講演:「相談事例とその対策」
       @「機械式駐車場撤去及び自走式への改修と合意形成 
          正会員 中村 隆(神奈川支部)
       A「施工管理者からみた工事業者等選定について」
           正会員 藤間 政雄(城北支部)
(2)講演:「マンションを長持ちせる設備改修ノウハウ」
          (一社)首都圏マンション管理士会正会員
          (有)マンションライフパートナーズ代表取締役 
            設備設計一級建築士  柳下 雅孝
(3) 講演:「共用部分のリフォームローン」
          (独)住宅金融支援機構まちづくり推進部
            マンション再生支援グループ 
            グループ長  牧山 賢治

○個別相談会 13:00〜15:50
 (※事前予約制 @13:00〜、A14:00〜、B15:00〜 各回最大4組)
  ・経験豊かな当士会正会員が相談対応

○リーフレットやお申込み等詳細は当士会ホームページでご確認下さい。
       http://www.kanrisi.org/gyouzi/seminar2.html


関連記事:すまい・るホールにて講演しています。
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2013年08月04日

マンション総合保険の大幅値上げ

マンションの火災保険料が各社とも大幅に上がります。築年数の長いマンション程、特に15年以上が値上率が大きく1.5倍程度でじぇじぇじぇです。今理事会で揉めてます。

水漏れと雨漏れ に対する保険金が予想を大幅に超えていることが原因だと、今保険会社の方が理事会にて説明しています。
9月30日までの値上がる前に旧保険料で5年等の長期で契約更新する方が大幅にお得となります。

マンション総合保険1.JPG



マンション総合保険2.JPG


すぐにM社と5年契約更新すると、規模にもよるが何百万円お得になる場合もあります。保険会社の得になるわけではないので、積極的には広報していません。不親切です。

築年数の古いマンションは、漏水事故の多さで、恒常的に損害率が高く、撤退する保険会社が出てくるようです。
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2013年03月07日

管理費と修繕積立金の実態調査

東京都都市整備局からマンション実態調査が発表されました。
最も興味がありましたのは、分譲マンションにおける、管理費・修繕積立金の実態調査結果です。

管理費.JPG


大変参考になります。
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2012年10月08日

マンション駐車場を自組合員以外に貸す場合の法人税課税

マンション管理組合法人が管理する駐車場を、自組合員と自組合員以外の者に貸与した場合に得られる収入の法人税課税についての見解が、総務省から出ていました。
マンション管理組合法人が組合員以外に駐車場を貸与した際の駐車場収入に対する法人税課税(資料)

マンション駐車場.JPG
最近は、マンションの駐車場が空車になるケースが増えており、その場合の法人税がどうなるかについては、これまで一定の見解がありませんでした。と言うかすべて収益事業と見做されがちでした。

「住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら、住民の使用分は非課税。」

との見解のようです。賃借人が駐車場を借りている事を考えると、現状認識より杓子定規に運用されないように望みます。マンション敷地内には駐車場が余っているのに、敷地外には足りていない状況がもったいないのです

ケース2の場合も全部非収益事業として、管理組合の運用に任せてよいのではありませんか。
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2012年10月06日

首都圏マンション管理士会の会報に掲載されました。

会報.JPG首都圏マンション管理士会の会報(2012年10月1日号)に私の事が掲載されました。私がマンション管理士として顧問をしているマンションの事が紹介されています。実名でもよかったのに、N氏となっています。

今マンション管理士として、大規模修繕工事のサポートをしています。



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2012年02月19日

分譲マンションアドバイザーとしての管理組合訪問

昨日は、あるマンション管理組合理事会に、相模原市分譲マンションアドバイザー派遣制度に基づくアドバイザーとして訪問しました。
派遣回数: 通算最高6回まで
費用: 初回は無料。(つまり全額相模原市の負担)2・3回目は各1万円、4・5・6回目は各1万5千円のご負担となります。
当制度利用第1号の分譲マンションアドバイザーとして、昨日は2回目の訪問でした。

● 派遣の申請は、関係者の合意形成を図ったうえで、マンション管理組合の総意として行ってください。(管理組合理事会または集会の決定が必要です。)
● アドバイザーの業務は、皆様の相談に対する助言、必要な情報提供です。具体的な意思決定や最終的な判断はあくまで、マンション管理組合の責任で行っていただきます。



関連記事:相模原市がマンション管理アドバイザー制度創設
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2011年11月23日

マンション管理組合定期総会開催中

2011総会.JPG
ただ今(11月20日)マンション管理組合の年に一度の定期総会開催中です。顧問マンション管理士として出席しています。

議論は白熱しましたが、すべての議案が可決されました。



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2011年07月15日

相模原市がマンション管理アドバイザー制度創設

長年?に亘り表記制度の創設を行政当局へ提案してきた者としましては、やっとの思いでいっぱいです。今後ともバックアップしていきたいと思っています。

相模原市、マンション管理アドバイザーを8月から派遣
 相模原市は分譲マンションの維持管理や修繕で管理組合に出向いて相談に応じる「分譲マンションアドバイザー派遣制度」を8月1日に始める。マンション管理士などの派遣費用を初回は市が全額負担し、2回目以降も一部助成する。

 市はマンション管理士会などが推薦する専門家をアドバイザーとして、管理組合が準備した集会場などに派遣する。マンションの維持管理や大規模修繕や建て替え、修繕積立金管理などについて1回3時間をメドに相談・指導する。

 1管理組合当たり、6回まで利用できる。1回の費用は3万円で初回は市が全額負担する。2、3回目は費用の3分の2を、4〜6回目は半分を助成する。

 市によると市内の分譲マンション戸数は約4万6400戸で人口の7分の1の約11万人の市民が住んでいる。マンション約1200棟のうち築30年を超す物件は10年後は620棟になるという。


私も、アドバイザーとして登録しております。
マンションアドバイザー.JPG
 

ついでに・・・・

相模原市内の分譲マンション管理組合・理事会・居住者を対象とした、マンション管理士による第9回無料相談会を開催します。
相模原市から御後援をいただき、2009年5月30日、9月5日、2010年1月9日、4月11日、8月8日、11月13日、2011年2月11日、5月15日に引き続き第9回目となります。


日 時 :平成23年8月21日(日) 9:30〜12:00
        @9:30〜10:30
        A10:40〜11:40
場 所 :小田急相模原駅 文化交流施設 「おださがプラザ」4階
      多目的ルームC
申込先 :相模原部会事務局 (担当 中村)
       TEL 042−765−0221  /  FAX 042−705−3142
       Eーmail : t-nakamura@a-tempo.co.jp 
主 催 :首都圏マンション管理士会神奈川支部相模原部会
後 援 :相模原市


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関連情報:分譲マンションアドバイザー派遣制度の創設について
       分譲マンションアドバイザー派遣制度について
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2011年01月25日

マンションにおける駐車場附置義務

現状駐車スペース確保率39%の団地(築33年)において、60%程度へ向上させるため、マンション管理士としてお手伝いをしています。
近隣行政庁が、マンション新築においてどのような自動車の保管場所の確保に関する条例を持っているかを調べてみました。

相模原市 特定建築物の建築に係る自動車の保管場所の確保に関する条例
戸数が21戸以上の場合、用途地域に応じて以下のようになります。

用途地域             保管場所の確保の基準


第一種低層住居専用地域        50%
第二種低層住居専用地域        50%
第一種中高層住居専用地域       50%
第二種中高層住居専用地域       50%
第一種住居地域              50%
第二種住居地域              50%
準住居地域                 50%
近隣商業地域               40%
商業地域                  30%
準工業地域                 50%
工業地域                  50%

対象地域は、経過措置として政令指定都市指定前の旧相模原市内に限られています。


**********************************

横浜市 建築基準条例
住居の用に供する部分の床面積の合計の和が1,000平方メートルを超えるものの敷地には、用途地域に応じて以下のようになります。

用途地域                          保管場所の確保の基準


第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域    50%
第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域  50%
第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域        40%
近隣商業地域                               30%
商業地域                                  30%
準工業地域                                40%
工業地域                                  40%


**********************************

川崎市 総合調整条例に基づく駐車場協議
敷地が500m2以上の共同住宅等で住戸又は住室の数が20以上のものに対して

用途地域             保管場所の確保の基準


第一種低層住居専用地域       50%
第二種低層住居専用地域       50%
第一種中高層住居専用地域      40%
第二種中高層住居専用地域      40%
第一種住居地域             40%
第二種住居地域             40%
準住居地域                40%
近隣商業地域              33%
商業地域                  33%
準工業地域                40%
工業地域                  40%


**********************************

東京都 集合住宅駐車施設附置要綱
集合住宅の用途に供する部分の床面積が2,000uを超えるものに対して
一律・・・・・・30%

**********************************

各地域の平均的特性・状況に応じて、条例は異なるものになっています。面白いですね。

顧問をしているマンションは、既存遡及はありませんが新築すれば50%の附置義務があります。新築当初より近隣の田畑は住宅地へ変身しています。現在多くの車が近隣の賃貸駐車場へ駐車していることは、騒音・排気ガス・安全に関して迷惑をかけているという見方もできます。
個人的な見解ですが、条例による附置義務が50%と言う事の意味を考えると、最低50%の附置義務を満たしているのであれば、その数値を超える台数の敷地外駐車は、迷惑を掛けてはいるものの目を瞑りましょう・・・。と言うような解釈も成り立つのではないでしょうか。
当然1台も周りの住宅地へ迷惑を掛けるべきものではありません。

新築マンションを販売するには、この数値以上の駐車スペース確保率が必要となるでしょうが、近年の少子高齢化若年層の車離れにより、駐車場に空車が目立つマンションも増えつつあります。

この団地では、エレベーターが有りません。上層階に居住している高齢者が、買い換えようとしても、車保有者へは、駐車場が平均20年待ちのため売買契約が成立しづらいという状況もあるようす。

以上のような自動車の保管場所の確保に関する条例の他に駐車場法では、駐車場整備地区をそれぞれの行政で定めることができます。これは以上で述べた保管とは異なり、駐車目的建て物の駐車施設整備を図るものです。

相模原市では、
相模大野.JPG 相模原.JPG 橋本.JPG
  相模大野駅周辺           相模原駅周辺          橋本駅周辺
 の3か所が定められています。 



関連記事:太陽光発電付き自走式駐車場の増設提案


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 進化し続ける太陽光発電と風力発電
 3次元の翼で微風を捉える 
 エコプロダクツ展2010レポート(3)




この発電機は、平面ではなく3次元(縦、横、奥行き)で立体的に風を捉えます。風向きの変化に敏感で、秒速2.5〜3mから発電を始めます。一方、後方に反り返ったような独特な形状で強過ぎる風を後ろに逃がすため、最大秒速50mの強風にも耐えます。

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2010年11月11日

雨水が浸透しない浸透施設の撤去

マンション管理士としてアドバイスをしているあるマンション(相模原近郊)にて、雨水浸透能力の低下した浸透施設の撤去を計画しています。

このマンションでは地盤の表層近くに泥岩層等があるため、雨水浸透施設が在るものの地盤下部まで浸透しないため、建物廻りに雨水が長時間滞留しています。

鉄筋コンクリート躯体への悪影響が懸念されるため、建物廻りに雨水集水管を新設し、新設する雨水調整槽へ集めてポンプアップ放流することを提案してします。

この地域では急激な都市化に対して、公共雨水処理施設のインフラが予算上追いつかないため、行政は、個々の建物の建築確認申請時に雨水調整槽の設置を指導していますが、浸透施設をもって代替することも認めているようです。

この浸透施設は、その目詰まり等によってしだいに初期の性能/役目を果たさなくなりますが、泥岩層や粘土層等の存在によっても効果の少ない施設となります。

ゲリラ豪雨時等の初期ピーク時の負荷を減らしても、より広域・長時間での公共処理能力を向上させないと、下流域の水害は根本的には防げないと思われますが、いかがでしょうか。
タグ:浸透施設
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2010年11月10日

太陽光発電付き自走式駐車場の増設提案

マンション管理士として顧問をしているマンション(団地)にて、2層の自走式駐車場の増設提案をしています。総増設台数は300台程度で、その内の大部分を雨水調整池の上部空間を利用する計画/提案です。下層階のレベルを雨水調整池のオーバーフローレベルより上にすることで、豪雨時の車の水没を避けています。

特筆すべきは、屋上に太陽光発電パネルの設置を提案している事です。提案倒れにならない事を祈っています。蓄電池も設置できれば、駐車場夜間照明用の電源としても利用できます。

面積が広いので、下層の駐車場が晴れの日も暗くなる事が心配されます。そこで、中央部に採光用の吹き抜けを考えました。

駐車場増設部分.JPG
全体計画図の内の一部イメージ

敷地内各所の駐車場にて、緊急車両用駐車スペースと、来客用駐車スペースも提案します。

実現させるためには、総会にて3/4以上の賛成決議を得なければなりません。この事が最も大きなハードルとなります。



関連記事:マンションの機械式駐車場を撤去
       機械式駐車装置のメンテナンスコスト削減
       機械式駐車場と大規模修繕工事
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2010年08月30日

エアコン室外機設置マニュアルによる室外機の設置

マンションの共用廊下側居室では、エアコン室外機をどのように設置するかは、悩ましい問題となります。
私がマンション管理士として顧問をしているマンションでは、室外機設置マニュアルに従って設置していただいています。

    IMG_0963.JPG   IMG_0966.JPG

このマンションでは、当初メーターボックスの壁へ設置されていましたが、この種の製品が製造中止となってしまいました。
そこで共用廊下床面への設置基準を定めて、設置方法を統一しています。
写真の室外機は、2部屋のエアコン室内機を1台の室外機で賄う、マルチ方式の室外機です。
お部屋によっては、マルチ方式の室外機に寄らざるを得ないタイプがあります。
その他の通常のお部屋は、1:1の室外機が設置可能です。

室外機は、壁面から転倒防止用の固定金具を2箇所取り付け、防振性能を付加したプラスチック製(指定色)基礎を設けることとしています。
メーターボックスの壁に収納された消火器具が取り出せるスペースを確保しています。

風光調整はしない方が良い高さなので、設置しない事にしました。

室外機の防護柵と共用廊下面のドレンレールは、今後の様子を見て設置することとしています。その場合は、協議の上費用負担区分も決めねばなりません。

IMG_0965.JPG
室内機のドレンは、メーターボックス内のドレン用立て管へ落とせますので、共用廊下へ流れ出るのは暖房時室外機からのみとなります。




小さな子供が指を差し込まないかどうかが懸念されましたが、製品として十分配慮されていました。




関連記事:エアコン室外機設置マニュアル
       エアコン室外機への優しい気遣い



関連情報:ドレンライン DL (ドレン排水用レール) INABA DENKO
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2010年06月27日

管理規約の改定は3/4の賛成決議

今日は、顧問をしているマンションの総会の日です。今回は管理規約の改定を議題にあげていますので、3/4の賛成決議(特別決議)が必要となります。

    ■ 総会成立は、議決権総数の2分の1 
    ■ 普通決議は、出席組合員(委任状も含め)の過半数の賛成
    ■ 特別決議は、組合員及び議決権の各総数の4分の3の賛成

委任状.jpg
分母は出席組合員のではなく、組合員及び議決権の各総数の4分の3となっていることにご注意下さい。

その為には、出席者と共に相当数の委任状を預からなくてはなりません。
例年の総会では、1/2を超える委任状がやっとでしたが、今回は掲示板へ貼るお知らせ文の文面にある工夫を加えることで、区分所有者のなんと90%を超える委任状を集めることができました。

総会1.jpg
最高新記録の達成です。

区分所有法や、標準管理規約の改正がなされていますので、マンション販売時の原始規約では、適応できていないマンションが殆どです。


例えば、
● 通常の大規模修繕工事の議決要件を区分所有法改正(2002年)に合わせて、特別決議⇒普通決議で可能となるように改正しました。
以前の規約のままでは、容易には大規模修繕工事を実施できません。

旧規約での特別決議事項の一つ
敷地及び共用部分等の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く)または処分(区分所有法第17条第1項)
改正された新規約(特別決議事項の一つ)
敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)

● 建替えに関する規定も新設しました。

● 理事等の役員は、組合員でなければなりませんでしたが、組合員の配偶者を追加しました。
当然のように思えますが、多くのマンションでは、奥様は理事や理事長になれません。

● 開口部の改良工事については、
第22条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
2 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。
として新設しています。
これで、住宅エコポイントの対象工事も区分所有者の手で施工しやすくなります。

・・・・

マンション管理士が改定案を作成し、理事会や説明会にて何度かの改定内容の説明・協議をして、今日に至りました。

管理規約については、熱心な一般区分所有者からの色々な質疑事項がよせられましたが、ご説明した上で改定案のとおり3/4の賛成により決議されました。
総会2.jpg

総会の終わった後で、新旧理事が引継ぎをしています。



どちら様もご苦労様でした。



関連記事:管理委託契約に関する診断業務



関連情報:特殊な特別決議「共同の利益に反する行為の停止等の請求」
 区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合に、裁判所にその「差止請求」の訴訟を提起するには、集会の「普通決議」によらなければなりません。(議決定数としては普通決議ですが、特殊な決議ですので、「特別決議」に分類)
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2010年02月19日

動き出すか「マンション評価制度」

新聞(日経夕刊2010/02/17)記事に「マンション評価制度」のことが載っていました。既存マンションの住環境を維持・改善するのが狙いで、京都で活動が始まっているとのことです。

省エネとCO2削減には、新築の住宅建設を減らし既存住宅のリフォーム・流通を促進させることが必要となります。

その観点からも意義深い動きと感じます。
国交省「長期優良住宅先導的モデル事業」採択

品確法における「住宅性能表示制度」では、既存マンションの建物としての性能を評価できますが、この「マンション評価制度」は管理状況を
組合運営について  
  ●総会出席率
  ●管理費の滞納戸数
  ●役員任期や決定の手順
  ●管理会社へ委託する差異の手順
  ●理事会の開催回数
  ●理事会の引継ぎ文書作成
  ●構造計算書などの文書保存
住民同士の交流等について
  ●役員の後任育成 
  ●広報誌の発行
  ●交流イベントの実施
  ●組合活動の情報開示
  ●住民同士のあいさつや交流    ・
災害への備え
  ●防災訓練の有無など 
  ●消防訓練の実施など
  ●災害時の物資備蓄         
  ●エレベーターなどの法廷点検    ・
  ●損害保険の加入 
多世代が暮らせる工夫について 
  ●空き住戸状況
  ●インターネット環境の整備など
  ●防犯カメラなど防犯・事故への備え
  ●掲示板の活用など
  ●共用部のバリアフリー対応    
  ●駐輪場・駐車場の整備・清掃
地域との共存・共栄
  ●町の住民組織への加入
  ●地域行事への参加
  ●町内情報の掲示など
  ●近隣住民との協力体制
  ●近隣住民への交流の働きかけ
等の28項目で評価しています。

品確法では、その既存住宅に対する評価方法規準の「11-1:現況検査により認められる劣化等の状況」で「適切な維持管理に関する計画等」を定義しています。
・・・共同住宅等の良好な維持管理を行う上で必要となる適切な長期修繕計画及び管理規約、適切な金額の修繕積立金並びに他の法令に基づく昇降機その他の設備の点検の実施をいう。>>>>祝!住宅性能評価員の資格取得としています。

驚くのは、評価対象のマンションの現状に応じた適切な修繕積立金の求め方を規定して算定し、評価が行えるようにしていることです。住宅性能評価員さんは、組合会計についても詳しく知っていなければなりません。大変です。

品確法の今後の発展に期待しますが、住宅性能評価員とマンション管理士の役割分担及び協力について明解にする必要もありそうです。

長期修繕計画を作成する資格者として、今後住宅性能評価員を指名する可能性があるのでしょうか。・・・無理だと思います。

話は変わりますが、神奈川県では現在「マンション実態調査」を北部地域で実施しています。
首都圏マンション管理士会の一員として周辺マンション120棟程度の調査を担当していますが、管理組合の実体の無さに驚かされます。

区分所有法では、2以上の区分所有者がいる建物では管理組合が自然発生するとされていますが、自然には発生していません。

行政は、管理組合理事長宛に調査用紙を発送しますが、容易には届きません。管理組合の郵便受けがあるマンションでも、実体の無いマンションが数多く存在します。

管理を委託されている管理会社は、種々の理由で、外部情報(管理会社にとって有害な物は特に)を管理組合へ伝わらないよう管理員を指導しているところが多いようです。

理事長は輪番制が多く、何事も無く任期を全うするためにあえて外部情報からは耳を閉ざす様子が伺えます。

管理組合の管理者はしかるべき行政へ届け出る必要があります。管理者の個人情報を守るということは、企業の代表社長名を隠匿する会社と同じことに思います。

こうして行政は、マンションの実体を把握することが出来なくなります。

マンション評価制度」のような制度を拡充させるためには、マンション管理組合が、その実態と主体性を持つことから始める必要があります。

行政は、区分所有法でその存在を定義されているものの、自覚も無く何も知らされない管理組合の実体を把握すべきだと感じます。



関連記事:祝!住宅性能評価員の資格取得
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2009年11月28日

エアコン室外機設置マニュアル

マンション管理士として顧問をしているマンションの共用廊下へ設置する、エアコン室外機設置マニュアルを作成しています。イメージでしか表示できませんが、以下の図をエアコン設置業者へ示せば良いようにしてあります。

室外機置場.JPG


共用廊下側に主寝室や子供の勉強部屋等の居室がある場合、エアコンを設置したくなります。窓が出窓形状で窓の下に室外機スペースが用意してあるパターンが多いですが、そうでない場合室外機の置場に困ります。

共用廊下の天井吊にすると外から見たときに見苦しいものとなりますし、床起きにすると避難廊下としての幅を確保できなくなる場合もあります。

設置するのは共用部分ですから、室外機の設置の仕方については管理組合として合意された規準を作っておく必要があります。

ドレンの流し方についても、細心の配慮が求められます。

夏季の室外機熱風の当たり方にもできれば配慮したいですね。



関連記事:エアコン室外機への優しい気遣い
       エアコンのフィルター清掃
       エアコン室外機設置マニュアルによる室外機の設置



アーキラインスクリーンフェンス.jpg







関連情報:室外機フェンス



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2009年11月07日

相模原国県市合同行政相談所:生活臭

相模原国県市合同行政相談所へ、マンション管理相談員として参加いたしました。

国県市合同相談会 013.jpg  国県市合同相談会 015.jpg

昨年も出席しています。
午前中立川で建物外壁等劣化診断を終えて、昨年の会場(橋本)へ行ったら、今年は市民会館とのこと。ぎりぎり間に合いましたが慌ててしまいました。

御相談の中の一つは、分譲マンションの隣の居住者の生活臭に関するご相談でした。
なかなか手強いテーマです。お役に立てたでしょうか。



関連記事:悪臭を臭気指数で評価・規制

森で生まれた分解消臭剤F−118専用 フィトンミスト 【送料無料】(00017)
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2009年10月08日

マンション管理士をご活用下さい

首都圏マンション管理士会により、管理組合様向けパンフレットが作成されました。

折角なので紹介します。    クリックすると拡大されます。

パンフレット01.jpg

パンフレット 02.jpgパンフレット 03.jpg

パンフレット 04.jpg


    首都圏マンション管理士会の主な事業

1.マンション管理士制度の周知と啓発
2.管理組合等を対象とするマンション管理士の紹介と顧問契約の斡旋
3.管理組合役員等を対象とする相談会およびセミナー等の開催および講師の派遣
4.マンション管理に関する国、地方公共団体、
  公益団体および関連諸団体との連携と協力
5.会員の資格向上のための研修会、研究会の開催


マンション及びその管理に関してお悩みの方は、  無料電話相談
                   >>>>>   03−3256−6433

日本マンション管理士会連合会は、平成21年度国土交通省「マンション等安心居住推進事業」の「相談体制の整備に係る事業」に採択され、9月10日(木)より来年1月29日(金)までの間、東京・大阪の2か所で管理組合サポートセンターを設置します。


ついでに、先週講師をしたマンション管理セミナー(後援:調布市)の案内が載っていましたので、記念に載せます。
テーマは、「長期修繕計画作成の実務」です。 
昨年国交省より発表された「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」による、長計の作り方を、実例を基にできるだけ易しく説明させていただきました。 

パンフレット05.jpg
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2009年09月30日

東京ガス マンションリフォームラボ

東京ガス マンションリフォームラボ」では、マンションにて主に設備関連のリフォームをする場合の、周辺情報に触れることができます。

TOGAS 023.jpg  TOGAS 025.jpg  TOGAS 026.jpg

対面式のキッチンにリフォームする場合の、カウンターの高さとたれ壁(吊戸棚)の張り出し長さを、電動で変化させて体験できます。

2008年10月1日より、家庭用ガスコンロの全てのバーナーに温度センサーを搭載することが法律により義務付けられました。流通在庫も2009年9月末日までの販売(税法上の販売行為)しか認められません。本日は、在庫一掃処分の日となります。明日にはスクラップです。

外国製品はほとんど、この規制をクリアしていませんから、今日から鎖国状態となります。IHヒーターへのシフトが一気に進むことも考えられます。

TOGAS 008.jpg

3口共温度センサーが付いています。

鍋底が一定温度(250℃)以上になると、自動的に小火となり、さらには消火します。温度が下がると、着火します。体験させて貰いました。

義務付けられた安全センサーには3つの段階があります。

   ■ 法令で規定される必須安全機能
1.調理油加熱防止装置:鍋の温度が250℃に達すると自動的に消火する機能
    ※250℃は、天ぷら油から湯気が昇り始める温度です。
2.立ち消え安全装置:煮こぼれや風などで火が消えた時自動的にガスの供給を止める機能

   ■ 業界の自主基準で装備する機能
3.消し忘れ消火装置:長時間、連続して火がついていると自動的に火を消す機能
4.早切れ防止装置:鍋底が250℃になっても火を消すのではなく弱火にして、温度が下がるとまた強火にする機能
    ※炒め物などで強い火が必要な場合に不便な思いをしないための配慮

   ■ メーカーの任意によって装備される機能
5.焦げ付き消火機能:鍋底に焦げ付きを感知すると火を消して空焚きを防止する機能
6.鍋なし検知機能:鍋が置かれていないと点火できない機能
    ※調理中に鍋を外すと自動的に弱火になり、しばらく鍋が戻されないと自動的に消火

このほか、設定した温度になると弱火と強火を繰り返して油の温度を維持する「油温度調整機能」や、自動炊飯機能、湯沸し機能など、メーカーそれぞれに付加価値機能を装備しているようです。

これらの機能のうち、法規制される機能(1と2)と業界自主基準の機能(3と4)がないと『Siセンサーコンロ』とは呼べないそうです。
なお、業務用のガスコンロと食卓などに置いて使う1口タイプの可搬型コンロ規制の対象外です。

オール電化IHヒーターに負けてはおれませんが、やり過ぎにならないようにして欲しいものです。

TOGAS 039.jpg  TOGAS 037.jpg

ガス配管の肉厚を調査する装置です。マンション共用部のガス配管は、地中配管を除いて一般的には取り替えませんが、周囲の環境により外面腐食等が心配な場合に調査します。

TOGAS 019.jpg  TOGAS 018.jpg

              TOGAS 015.jpg  TOGAS 016.jpg

身障者・高齢者用に洗面器が上下する様子や、通常は隠れている温水床暖房の配管、キッチン廻りの給水・給湯・排水管の状況を見ることが出来ます。

会場の一角で、首都圏マンション管理士会:神奈川支部による、セミナー「管理会社との上手な付き合い方」と「無料相談会」が開催されました。

TOGAS 007.jpg

今日、私は2つの管理組合さんの相談に応じました。
 ● 管理組合としてのビル影共聴地域の地デジ対応
 ● 長期修繕計画の見直しと、修繕積立金について

なお、マンションリフォームラボへ行く時にグリーンラインに始めて載せてもらいました。


関連情報:ガスこんろ政令指定化  新技術基準改定に伴う取扱注意について


■ Siセンサーコンロ用土鍋

     土鍋.gif
土鍋なのに目止め不要!ミヤオサーマテック直火土鍋(ベッコウ)10号

Siセンサーコンロとは、安全機能を搭載したガスこんろ、またその自主基準のことです。調理油過熱防止装置,吹きこぼれなどで火が消えたときにガスを止める安全装置,こんろ・グリル消し忘れ消火機能を標準搭載することとなっています。平成20年10月1日から、組込ガスこんろは、全口センサ(SIコンロ)しか、製造・輸入ができないことに法律で定められました。また、平成21年10月1日からSIセンサーこんろ以外は販売できなくなります。ところが、一般的な土鍋はこのせっかくの安全機能が正しく作動しない場合がある、というのが現状です。裏側がザラザラしていたり、熱伝導にムラがあることが多い一般的な土鍋は、安全機能を解除してガスコンロにかけなくてはなりません。
しかし、ミヤオサーマテック直火土鍋シリーズは、裏側にも施釉してあるので、センサーとの接触部がツルツルです。Siセンサーを傷つけることなく正しい判断を促しやすくします。そして安定した熱伝導を実現。Siセンサーに対応し得る土鍋の開発に成功しました。また、形状にもひと工夫。センサーに正しく接触するように底面の真ん中を少し凹ませ、位置合わせがしやすくなっています。


■ Siセンサーコンロ対応焼き網魚焼き網 Si火群 メッシュ   

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2009年06月26日

収入印紙は一契約に一枚(割勘)

印紙税法 第3条2項に、
一の課税文書を二以上の者が共同して作成した場合には、当該二以上の者は、その作成した課税文書につき、連帯して印紙税を納める義務がある。

とあります。
つまり、課税文書となる請負契約書等は、二以上作成する必要は無く、印紙税は、ワリカンが原則です。原本はどちらかの当事者(他の手続きに原本が必要となる者)が持ち、他の者は、コピーを所持することになります。コピーに両者が署名・押印すると、契約書としての効力を持ちますから、収入印紙を貼る必要があります

しかしながら、契約書を、各契約当事者が1通ずつ所持したくなる場合があります。
コピーを持つだけでは安心できない人や、そういう上司を持つ部下が、これに当たります。
これは「契約の当事者がそれぞれ相手方当事者等に対して成立した契約の内容を主張・証明するため」という主旨です。

契約は口頭でも成立しますから、契約行為に課税は出来ません。コピーを持てば十分に契約を証明できると思います。

2通作成には以下のメリットがあります。(争いが起きた場合)
1.改ざん防止 (改ざんの証明が容易)
2.一方的な契約でないことの主張 (裁判時に、契約内容が相手に不利なためにそれを察知されないよう、自分しか保管していないと疑われる。)
契約書を各自が持ち合うことは、それだけで契約の公平性、開示性を示すことになります。
コピー(写し)は「証拠能力に欠ける」とした判例もその昔あるようです。

印紙税は、契約の成立を証明する目的で作成された文書を課税対象とするものですから、一つの契約について二通以上の文書が作成された場合(税務署は一契約に対して複数の契約書発行することを妨害しない)、その全部の文書がそれぞれ契約の成立を証明する目的で作成されたものであれば、全て印紙税の課税対象となります。・・・と言わざるを得ない。

マンション管理士の顧問契約書は、たいていの場合、印紙税額は200円ですので、二通作成しても良いのですが、建設工事等の請負契約は、契約金額が大きくなると、結構大きなな税額となります。
記載された契約金額が
                         印紙税額
  1千万円を超え5千万円以下      1万5千円
  5千万円を超え1億円以下        4万5千円
  1億円を超え5億円以下          8万円
  5億円を超え10億円以下        18万円
  10億円を超え50億円以下       36万円
  50億円を超えるもの            54万円
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

割り印(消印)を押した収入印紙が写っている契約書のコピーがあれば、納税を証明することが出来ます。
無駄で余計な契約書は、作らないようにしたいものです。唯一無二の契約書にこそ価値があり、齟齬が発生しません。

よく、契約書の最後に、
「以上、本契約の成立を証すため、本書2通を作成し、甲乙記名捺印のうえ各1通を保有する。」
と、契約書の雛形につられてついつい書いてしまいますが、誰かの陰謀ですから止めましょう。

ところで、契約書の作成が、外国であった場合、印紙を貼る必要はありませんので、ご注意下さい。

さらに、平成13年4月より施行された「書面の交付等に関する情報通信の技術の利用のための関係法律の整備に関する法律」により、書面の交付や書面による手続きを義務付けている法律を改正し、電子メールなどの電子的手段も認めています。この場合も収入印紙は必要ありません

今後は、収入印紙のみならず紙の契約書は、消えて行く運命にあるかも知れません。
posted by アテンポ at 07:28| Comment(2) | TrackBack(0) | マンション管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月07日

高層住宅管理業協会による管理費等保証制度

住宅瑕疵担保履行法に近い法律として、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第95条に規定する保証制度があります。
平成13年8月にマンション管理会社の団体(指定法人)として、わが国唯一国土交通大臣から指定された「社団法人高層住宅管理業協会」が、管理会社が経営破綻した時に、管理費等を保証する制度です。

平成19年10月1日現在、マンション管理会社381社が協会保証機構に加入しています。
平成20年度管理費等保証契約受諾会員一覧 を参考にしてください。

不動産不況により、多くのマンション分譲会社が、倒産しています。

2008年以降に倒産した主なマンション分譲会社一覧(首都圏中心)
   株式会社グレース              株式会社アジャクス
   株式会社第一住創            東洋ホーム株式会社
   株式会社ゼファー             マツヤハウジング株式会社
   株式会社アーバンコーポレイション   セボン株式会社
   株式会社都市デザインシステム    株式会社エルクリエイト  
   株式会社ダイナシティ           株式会社ノエル
   シーズクリエイト株式会社        康和地所株式会社
   ランドコム株式会社            株式会社モリモト
   ダイア建設株式会社           日本綜合地所株式会社
   ニチモ株式会社              株式会社アゼル

これらのデベロッパーの倒産が、関連会社の管理会社の倒産へ直結する訳ではありませんが、マンション管理組合としては気になるところです。

■ 保証対象管理組合

協会の保証機構に加入している管理会社と管理委託契約を締結している管理組合で、管理会社から保証機構に届け出のあった管理組合が保証対象になります。

■ 協会が保証する管理費等の定義

保証の対象となる管理費等とは、管理組合が毎月定期的に区分所有者から徴収している管理費、修繕積立金及び敷地・共用部分の専用使用料をいいます。
一時的に徴収する工事分担金等及び借地料、町会費、CATV使用料等、定期的に徴収していても敷地・共用部分の専用使用料でないものは該当しません。

■ 保証する債務

保証期間は、毎年10月1日から翌年9月30日までの間です。この期間内に管理会社が倒産等により、管理組合に対し管理費等の返還債務を負うこととなった場合、協会が管理会社に替わって管理費等1ヶ月分相当額を限度としてその返還債務を履行するものです。

■ 保証委託契約受諾証明書の交付

保証対象の管理組合には、協会が発行する「保証委託契約受諾証明書」を管理会社を介して交付いたします。この「保証委託契約受諾証明書」は、保証金を請求する際の必要書類となりますので、必ず受領して、協会宛の「保証委託契約受諾証明書受領書」を管理会社にご提出ください。
 「保証委託契約受諾証明書」は毎年更新され、その都度有効期間(保証期間)も更新されます。交付された「保証委託契約受諾証明書」の有効期間(保証期間)をお確かめください。

管理組合としても管理責任があり協会が保証責任を負わない以下の場合がありますので十分注意する必要があります。

1.管理組合が管理すべき管理組合名義口座の通帳・印鑑の双方を管理会社に管理させるなど、管理組合の通帳・印鑑の管理責任を怠ったとき
2.管理会社に管理委託契約の目的に該当しない金銭の払出を承認したとき、またはその金銭を引き渡したとき
3.管理会社と共謀して管理費等を費消したとき

この保証制度については、管理会社が加入していても、管理組合への説明がなされていない可能性が大いにあります。
一度、管理会社へ確認されることをお勧めします。


関連情報として、以下が、2009年(平成21年)の管理会社ランキング(管理組合数)です。 社団法人高層住宅管理業協会データを参考にしています。クリックすると拡大されます。
管理戸数が多ければ良いと言う物ではありませんのでご注意下さい。

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posted by アテンポ at 10:10| Comment(0) | TrackBack(3) | マンション管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月22日

ビル陰共同受信地域への管理組合の対応

マンション管理士として顧問をしているマンションには、自身の建物によるアナログ波ビル陰共同受信地域があります。
この共同受信地域は、東京タワー方向からのビル影地域ですが、2011年7月24日までに現行のアナログテレビ放送は終了しますので、地上デジタル放送にどう対応するかを協議する必要があります。

地上波デジタル.JPG
DPA提供

幸いこの地域には東京タワーとはほぼ逆の方向である、平塚中継所からのデジタル波がカバーできる地域となっています。 (上図参照)
地上デジタル放送の受信エリアのめやす 社団法人 デジタル放送推進協会 DPA


したがって、現在のビル陰共同受信地域の方々には各自でデジタル波を受信していただく方向で、協議を進めることとなります。
現在でもデジタル波は受信可能となっています。

3方向からのデジタル波全てが受信できない住宅が在り得ない訳ではありませんが、当マンションだけが原因ではありません。

現状のアナログ波用電波障害対策施設は、管理組合の費用負担で、2011年7月24日をもって撤去し、契約関係も解消します。

一般的には、まず、
自分のマンションによるビル陰共同受信設備で配信している地域で地上デジタルテレビ放送が受信できるかどうかの調査が必要となります。ワンセグで視聴してみることでも概略わかります。
地上デジタル放送は、建物による受信障害が大幅に減少します。
ゴースト現象は発生しません。

調査結果により、

   1.個別アンテナ(UHF)で受信していただく
   2.ケーブルテレビに加入していただく
   3.共同受信設備の改修

を選択することとなります。

地デジ.JPG

地上波デジタル放送への対応については、既存設備で対応できているマンションが59.7%、既存設備で対応できなかったので設備の更新を行ったマンションが21.0%となっている。調査等を行っておらず既存設備で対応できるか不明なマンションは7.0%となっている。
 

デジタルハイビジョン.jpg我が家は、ケーブルテレビを利用しており、アナログテレビとデジタルハイビジョンテレビ(地デジチューナー内蔵)が混在しています。
同時に同じ局を視聴すると、デジタルの音が、2・3秒遅れて聞こえてきます。
なぜでしょう・・・・?。

■ 総務省 デジサポ神奈川:045-633-9570
各地のデジサポ
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2009年02月19日

管理委託契約に関する診断業務

神奈川県大和市 2009年2月 顧問: (有)A tempo

マンション管理士として顧問をしておりますマンションからのご依頼で、「管理委託契約に関する診断業務」の報告書を提出いたしました。
現状の管理会社への管理委託契約金額を3/4に減額できる提案をしています。

管理委託契約診断 表紙

● エレベーター点検費用
● 自家用電気工作物点検費用
● 消防用設備点検費用
● 機械式駐車装置点検費用

については、加えて仕様変更・工夫による削減提案をしています。

色々書き加えると、20ページに及ぶ大作になってしまいました。

管理会社にもろもろご不満をお持ちの方は気軽にご相談下さい。



関連記事:エレベーター点検費用の削減
       自家用電気工作物点検費用の削減
       消防用設備点検費用の削減
       機械式駐車装置点検費用の削減
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