分譲マンションアドバイザーとしての管理組合訪問

昨日は、あるマンション管理組合理事会に、相模原市分譲マンションアドバイザー派遣制度に基づくアドバイザーとして訪問しました。
派遣回数：　通算最高6回まで
費用：　初回は無料。（つまり全額相模原市の負担）2・3回目は各1万円、4・5・6回目は各1万5千円のご負担となります。
当制度利用第１号の分譲マンションアドバイザーとして、昨日は２回目の訪問でした。

●　派遣の申請は、関係者の合意形成を図ったうえで、マンション管理組合の総意として行ってください。（管理組合理事会または集会の決定が必要です。）
●　アドバイザーの業務は、皆様の相談に対する助言、必要な情報提供です。具体的な意思決定や最終的な判断はあくまで、マンション管理組合の責任で行っていただきます。

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関連記事：相模原市がマンション管理アドバイザー制度創設

マンション管理組合定期総会開催中

ただ今（１１月２０日）マンション管理組合の年に一度の定期総会開催中です。顧問マンション管理士として出席しています。

議論は白熱しましたが、すべての議案が可決されました。

相模原市がマンション管理アドバイザー制度創設

長年？に亘り表記制度の創設を行政当局へ提案してきた者としましては、やっとの思いでいっぱいです。今後ともバックアップしていきたいと思っています。

相模原市、マンション管理アドバイザーを８月から派遣

　相模原市は分譲マンションの維持管理や修繕で管理組合に出向いて相談に応じる「分譲マンションアドバイザー派遣制度」を８月１日に始める。マンション管理士などの派遣費用を初回は市が全額負担し、２回目以降も一部助成する。

　市はマンション管理士会などが推薦する専門家をアドバイザーとして、管理組合が準備した集会場などに派遣する。マンションの維持管理や大規模修繕や建て替え、修繕積立金管理などについて１回３時間をメドに相談・指導する。

　１管理組合当たり、６回まで利用できる。１回の費用は３万円で初回は市が全額負担する。２、３回目は費用の３分の２を、４〜６回目は半分を助成する。

　市によると市内の分譲マンション戸数は約４万6400戸で人口の７分の１の約11万人の市民が住んでいる。マンション約1200棟のうち築30年を超す物件は10年後は620棟になるという。

日本経済新聞　2011/7/12 0:43

私も、アドバイザーとして登録しております。

　

広報さがみはら　2011年07月15日版

ついでに・・・・

相模原市内の分譲マンション管理組合・理事会・居住者を対象とした、マンション管理士による第９回無料相談会を開催します。
相模原市から御後援をいただき、2009年５月３０日、９月５日、2010年１月９日、４月１１日、８月８日、１１月１３日、2011年２月１１日、５月１５日に引き続き第９回目となります。


日　時　：平成２３年８月２１日（日）　９：３０〜１２：００
　　　　　　　　�@９：３０〜１０：３０
　　　　　　　　�A１０：４０〜１１：４０
場　所　：小田急相模原駅　文化交流施設　「おださがプラザ」４階
　　　　　　多目的ルームＣ
申込先　：相模原部会事務局　（担当　中村）
　　　　　　　TEL　０４２−７６５−０２２１　　/　　FAX　０４２−７０５−３１４２
　　　　　　　Eｰmail　：　[e-mail]　
主　催　：首都圏マンション管理士会神奈川支部相模原部会
後　援　：相模原市

広報さがみはら　2011年07月15日版

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関連情報：分譲マンションアドバイザー派遣制度の創設について
　　　　　　　分譲マンションアドバイザー派遣制度について

マンションにおける駐車場附置義務

現状駐車スペース確保率３９％の団地（築３３年）において、６０％程度へ向上させるため、マンション管理士としてお手伝いをしています。
近隣行政庁が、マンション新築においてどのような自動車の保管場所の確保に関する条例を持っているかを調べてみました。

相模原市　特定建築物の建築に係る自動車の保管場所の確保に関する条例
戸数が21戸以上の場合、用途地域に応じて以下のようになります。

用途地域　　　　　　　　　　　　　保管場所の確保の基準

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第一種低層住居専用地域　　　　　　　　50％
第二種低層住居専用地域　　　　　　　　50％
第一種中高層住居専用地域　　　　　　　50％
第二種中高層住居専用地域　　　　　　　50％
第一種住居地域　　　　　　　　　　　　　　50％
第二種住居地域　　　　　　　　　　　　　　50％
準住居地域　　　　　　　　　　　　　　　　　50％
近隣商業地域　　　　　　　　　　　　　　　40％
商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　30％
準工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　50％
工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　50％

対象地域は、経過措置として政令指定都市指定前の旧相模原市内に限られています。


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横浜市　建築基準条例
住居の用に供する部分の床面積の合計の和が1,000平方メートルを超えるものの敷地には、用途地域に応じて以下のようになります。

用途地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　保管場所の確保の基準

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第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域　　　　50％
第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域　　50％
第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域　　　　　　　　40％
近隣商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30％
商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30％
準工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　40％
工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　40％


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川崎市　総合調整条例に基づく駐車場協議
敷地が５００ｍ2以上の共同住宅等で住戸又は住室の数が２０以上のものに対して

用途地域　　　　　　　　　　　　　保管場所の確保の基準

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第一種低層住居専用地域　　　　　　　50％
第二種低層住居専用地域　　　　　　　50％
第一種中高層住居専用地域　　　　　　40％
第二種中高層住居専用地域　　　　　　40％
第一種住居地域　　　　　　　　　　　　　40％
第二種住居地域　　　　　　　　　　　　　40％
準住居地域　　　　　　　　　　　　　　　　40％
近隣商業地域　　　　　　　　　　　　　　33％
商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　33％
準工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　40％
工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　40％


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東京都　集合住宅駐車施設附置要綱
集合住宅の用途に供する部分の床面積が２，０００�uを超えるものに対して
一律・・・・・・３０％

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各地域の平均的特性・状況に応じて、条例は異なるものになっています。面白いですね。

顧問をしているマンションは、既存遡及はありませんが新築すれば５０％の附置義務があります。新築当初より近隣の田畑は住宅地へ変身しています。現在多くの車が近隣の賃貸駐車場へ駐車していることは、騒音・排気ガス・安全に関して迷惑をかけているという見方もできます。
個人的な見解ですが、条例による附置義務が５０％と言う事の意味を考えると、最低５０％の附置義務を満たしているのであれば、その数値を超える台数の敷地外駐車は、迷惑を掛けてはいるものの目を瞑りましょう・・・。と言うような解釈も成り立つのではないでしょうか。
当然１台も周りの住宅地へ迷惑を掛けるべきものではありません。

新築マンションを販売するには、この数値以上の駐車スペース確保率が必要となるでしょうが、近年の少子高齢化と若年層の車離れにより、駐車場に空車が目立つマンションも増えつつあります。

この団地では、エレベーターが有りません。上層階に居住している高齢者が、買い換えようとしても、車保有者へは、駐車場が平均２０年待ちのため売買契約が成立しづらいという状況もあるようす。

以上のような自動車の保管場所の確保に関する条例の他に駐車場法では、駐車場整備地区をそれぞれの行政で定めることができます。これは以上で述べた保管とは異なり、駐車目的建て物の駐車施設整備を図るものです。

相模原市では、
　　
　　相模大野駅周辺　　　　　　　　　　 相模原駅周辺　　 　　　　　　　橋本駅周辺
　の３か所が定められています。　

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関連記事：太陽光発電付き自走式駐車場の増設提案



　進化し続ける太陽光発電と風力発電
　3次元の翼で微風を捉える　
　エコプロダクツ展2010レポート（3）

この発電機は、平面ではなく3次元（縦、横、奥行き）で立体的に風を捉えます。風向きの変化に敏感で、秒速2.5〜3mから発電を始めます。一方、後方に反り返ったような独特な形状で強過ぎる風を後ろに逃がすため、最大秒速50mの強風にも耐えます。

雨水が浸透しない浸透施設の撤去

マンション管理士としてアドバイスをしているあるマンション（相模原近郊）にて、雨水浸透能力の低下した浸透施設の撤去を計画しています。

このマンションでは地盤の表層近くに泥岩層等があるため、雨水浸透施設が在るものの地盤下部まで浸透しないため、建物廻りに雨水が長時間滞留しています。

鉄筋コンクリート躯体への悪影響が懸念されるため、建物廻りに雨水集水管を新設し、新設する雨水調整槽へ集めてポンプアップ放流することを提案してします。

この地域では急激な都市化に対して、公共雨水処理施設のインフラが予算上追いつかないため、行政は、個々の建物の建築確認申請時に雨水調整槽の設置を指導していますが、浸透施設をもって代替することも認めているようです。

この浸透施設は、その目詰まり等によってしだいに初期の性能/役目を果たさなくなりますが、泥岩層や粘土層等の存在によっても効果の少ない施設となります。

ゲリラ豪雨時等の初期ピーク時の負荷を減らしても、より広域・長時間での公共処理能力を向上させないと、下流域の水害は根本的には防げないと思われますが、いかがでしょうか。

太陽光発電付き自走式駐車場の増設提案

マンション管理士として顧問をしているマンション（団地）にて、２層の自走式駐車場の増設提案をしています。総増設台数は３００台程度で、その内の大部分を雨水調整池の上部空間を利用する計画/提案です。下層階のレベルを雨水調整池のオーバーフローレベルより上にすることで、豪雨時の車の水没を避けています。

特筆すべきは、屋上に太陽光発電パネルの設置を提案している事です。提案倒れにならない事を祈っています。蓄電池も設置できれば、駐車場夜間照明用の電源としても利用できます。

面積が広いので、下層の駐車場が晴れの日も暗くなる事が心配されます。そこで、中央部に採光用の吹き抜けを考えました。


全体計画図の内の一部イメージ

敷地内各所の駐車場にて、緊急車両用駐車スペースと、来客用駐車スペースも提案します。

実現させるためには、総会にて3/4以上の賛成決議を得なければなりません。この事が最も大きなハードルとなります。

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関連記事：マンションの機械式駐車場を撤去
　　　　　　　機械式駐車装置のメンテナンスコスト削減
　　　　　　　機械式駐車場と大規模修繕工事

エアコン室外機設置マニュアルによる室外機の設置

マンションの共用廊下側居室では、エアコン室外機をどのように設置するかは、悩ましい問題となります。
私がマンション管理士として顧問をしているマンションでは、室外機設置マニュアルに従って設置していただいています。

　　　　　　　

このマンションでは、当初メーターボックスの壁へ設置されていましたが、この種の製品が製造中止となってしまいました。
そこで共用廊下床面への設置基準を定めて、設置方法を統一しています。
写真の室外機は、２部屋のエアコン室内機を１台の室外機で賄う、マルチ方式の室外機です。
お部屋によっては、マルチ方式の室外機に寄らざるを得ないタイプがあります。
その他の通常のお部屋は、１：１の室外機が設置可能です。

室外機は、壁面から転倒防止用の固定金具を２箇所取り付け、防振性能を付加したプラスチック製（指定色）基礎を設けることとしています。
メーターボックスの壁に収納された消火器具が取り出せるスペースを確保しています。

風光調整はしない方が良い高さなので、設置しない事にしました。

室外機の防護柵と共用廊下面のドレンレールは、今後の様子を見て設置することとしています。その場合は、協議の上費用負担区分も決めねばなりません。


室内機のドレンは、メーターボックス内のドレン用立て管へ落とせますので、共用廊下へ流れ出るのは暖房時室外機からのみとなります。




小さな子供が指を差し込まないかどうかが懸念されましたが、製品として十分配慮されていました。

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関連記事：エアコン室外機設置マニュアル
　　　　　　　エアコン室外機への優しい気遣い

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関連情報：ドレンライン DL （ドレン排水用レール）　INABA DENKO

管理規約の改定は３／４の賛成決議

今日は、顧問をしているマンションの総会の日です。今回は管理規約の改定を議題にあげていますので、３／４の賛成決議（特別決議）が必要となります。

　　　 ■　総会成立は、議決権総数の２分の１　
　　 　■　普通決議は、出席組合員（委任状も含め）の過半数の賛成
　　 　■　特別決議は、組合員及び議決権の各総数の４分の３の賛成

分母は出席組合員のではなく、組合員及び議決権の各総数の４分の３となっていることにご注意下さい。

その為には、出席者と共に相当数の委任状を預からなくてはなりません。
例年の総会では、１／２を超える委任状がやっとでしたが、今回は掲示板へ貼るお知らせ文の文面にある工夫を加えることで、区分所有者のなんと90％を超える委任状を集めることができました。


最高新記録の達成です。

区分所有法や、標準管理規約の改正がなされていますので、マンション販売時の原始規約では、適応できていないマンションが殆どです。


例えば、
●　通常の大規模修繕工事の議決要件を区分所有法改正（2002年）に合わせて、特別決議⇒普通決議で可能となるように改正しました。
以前の規約のままでは、容易には大規模修繕工事を実施できません。

旧規約での特別決議事項の一つ

敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く）または処分（区分所有法第17条第1項）

↓

改正された新規約（特別決議事項の一つ）

敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

●　建替えに関する規定も新設しました。

●　理事等の役員は、組合員でなければなりませんでしたが、組合員の配偶者を追加しました。
当然のように思えますが、多くのマンションでは、奥様は理事や理事長になれません。

●　開口部の改良工事については、

第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

として新設しています。
これで、住宅エコポイントの対象工事も区分所有者の手で施工しやすくなります。

・・・・

マンション管理士が改定案を作成し、理事会や説明会にて何度かの改定内容の説明・協議をして、今日に至りました。

管理規約については、熱心な一般区分所有者からの色々な質疑事項がよせられましたが、ご説明した上で改定案のとおり３／４の賛成により決議されました。


総会の終わった後で、新旧理事が引継ぎをしています。



どちら様もご苦労様でした。

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関連記事：管理委託契約に関する診断業務

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関連情報：特殊な特別決議「共同の利益に反する行為の停止等の請求」
　区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合に、裁判所にその「差止請求」の訴訟を提起するには、集会の「普通決議」によらなければなりません。（議決定数としては普通決議ですが、特殊な決議ですので、「特別決議」に分類）

動き出すか「マンション評価制度」

新聞（日経夕刊2010/02/17）記事に「マンション評価制度」のことが載っていました。既存マンションの住環境を維持・改善するのが狙いで、京都で活動が始まっているとのことです。

省エネとＣＯ2削減には、新築の住宅建設を減らし既存住宅のリフォーム・流通を促進させることが必要となります。

その観点からも意義深い動きと感じます。

＞＞＞＞京都マンション管理評価機構

国交省「長期優良住宅先導的モデル事業」採択

品確法における「住宅性能表示制度」では、既存マンションの建物としての性能を評価できますが、この「マンション評価制度」は管理状況を
組合運営について　　
　　●総会出席率
　　●管理費の滞納戸数
　　●役員任期や決定の手順
　　●管理会社へ委託する差異の手順
　　●理事会の開催回数
　　●理事会の引継ぎ文書作成
　　●構造計算書などの文書保存
住民同士の交流等について
　　●役員の後任育成　
　　●広報誌の発行
　　●交流イベントの実施
　　●組合活動の情報開示
　　●住民同士のあいさつや交流　　　　・
災害への備え
　　●防災訓練の有無など　
　　●消防訓練の実施など
　　●災害時の物資備蓄　　　　　　　　　
　　●エレベーターなどの法廷点検　　　　・
　　●損害保険の加入　
多世代が暮らせる工夫について　
　　●空き住戸状況
　　●インターネット環境の整備など
　　●防犯カメラなど防犯・事故への備え
　　●掲示板の活用など
　　●共用部のバリアフリー対応　　　　
　　●駐輪場・駐車場の整備・清掃
地域との共存・共栄
　　●町の住民組織への加入
　　●地域行事への参加
　　●町内情報の掲示など
　　●近隣住民との協力体制
　　●近隣住民への交流の働きかけ
等の28項目で評価しています。

品確法では、その既存住宅に対する評価方法規準の「11-1：現況検査により認められる劣化等の状況」で「適切な維持管理に関する計画等」を定義しています。
・・・共同住宅等の良好な維持管理を行う上で必要となる適切な長期修繕計画及び管理規約、適切な金額の修繕積立金並びに他の法令に基づく昇降機その他の設備の点検の実施をいう。>>>>祝！住宅性能評価員の資格取得としています。

驚くのは、評価対象のマンションの現状に応じた適切な修繕積立金の求め方を規定して算定し、評価が行えるようにしていることです。住宅性能評価員さんは、組合会計についても詳しく知っていなければなりません。大変です。

品確法の今後の発展に期待しますが、住宅性能評価員とマンション管理士の役割分担及び協力について明解にする必要もありそうです。

長期修繕計画を作成する資格者として、今後住宅性能評価員を指名する可能性があるのでしょうか。・・・無理だと思います。

話は変わりますが、神奈川県では現在「マンション実態調査」を北部地域で実施しています。
首都圏マンション管理士会の一員として周辺マンション120棟程度の調査を担当していますが、管理組合の実体の無さに驚かされます。

区分所有法では、2以上の区分所有者がいる建物では管理組合が自然発生するとされていますが、自然には発生していません。

行政は、管理組合理事長宛に調査用紙を発送しますが、容易には届きません。管理組合の郵便受けがあるマンションでも、実体の無いマンションが数多く存在します。

管理を委託されている管理会社は、種々の理由で、外部情報（管理会社にとって有害な物は特に）を管理組合へ伝わらないよう管理員を指導しているところが多いようです。

理事長は輪番制が多く、何事も無く任期を全うするためにあえて外部情報からは耳を閉ざす様子が伺えます。

管理組合の管理者はしかるべき行政へ届け出る必要があります。管理者の個人情報を守るということは、企業の代表社長名を隠匿する会社と同じことに思います。

こうして行政は、マンションの実体を把握することが出来なくなります。

「マンション評価制度」のような制度を拡充させるためには、マンション管理組合が、その実態と主体性を持つことから始める必要があります。

行政は、区分所有法でその存在を定義されているものの、自覚も無く何も知らされない管理組合の実体を把握すべきだと感じます。

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関連記事：祝！住宅性能評価員の資格取得

エアコン室外機設置マニュアル

マンション管理士として顧問をしているマンションの共用廊下へ設置する、エアコン室外機の設置マニュアルを作成しています。イメージでしか表示できませんが、以下の図をエアコン設置業者へ示せば良いようにしてあります。

共用廊下側に主寝室や子供の勉強部屋等の居室がある場合、エアコンを設置したくなります。窓が出窓形状で窓の下に室外機スペースが用意してあるパターンが多いですが、そうでない場合室外機の置場に困ります。

共用廊下の天井吊にすると外から見たときに見苦しいものとなりますし、床起きにすると避難廊下としての幅を確保できなくなる場合もあります。

設置するのは共用部分ですから、室外機の設置の仕方については管理組合として合意された規準を作っておく必要があります。

ドレンの流し方についても、細心の配慮が求められます。

夏季の室外機熱風の当たり方にもできれば配慮したいですね。

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関連記事：エアコン室外機への優しい気遣い
　　　　　　　エアコンのフィルター清掃
　　　　　　　エアコン室外機設置マニュアルによる室外機の設置

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関連情報：室外機フェンス

相模原国県市合同行政相談所：生活臭

相模原国県市合同行政相談所へ、マンション管理相談員として参加いたしました。

＠相模原市民会館

　　

昨年も出席しています。
午前中立川で建物外壁等劣化診断を終えて、昨年の会場（橋本）へ行ったら、今年は市民会館とのこと。ぎりぎり間に合いましたが慌ててしまいました。

御相談の中の一つは、分譲マンションの隣の居住者の生活臭に関するご相談でした。
なかなか手強いテーマです。お役に立てたでしょうか。

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関連記事：悪臭を臭気指数で評価・規制

森で生まれた分解消臭剤F−118専用　フィトンミスト 【送料無料】(00017)

マンション管理士をご活用下さい

首都圏マンション管理士会により、管理組合様向けパンフレットが作成されました。

折角なので紹介します。　　　　クリックすると拡大されます。

　　　　首都圏マンション管理士会の主な事業

１．マンション管理士制度の周知と啓発
２．管理組合等を対象とするマンション管理士の紹介と顧問契約の斡旋
３．管理組合役員等を対象とする相談会およびセミナー等の開催および講師の派遣
４．マンション管理に関する国、地方公共団体、
　　公益団体および関連諸団体との連携と協力
５．会員の資格向上のための研修会、研究会の開催

マンション及びその管理に関してお悩みの方は、　　無料電話相談
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＞＞＞＞＞　　　０３−３２５６−６４３３

日本マンション管理士会連合会は、平成21年度国土交通省「マンション等安心居住推進事業」の「相談体制の整備に係る事業」に採択され、9月10日（木）より来年1月29日（金）までの間、東京・大阪の2か所で管理組合サポートセンターを設置します。

ついでに、先週講師をしたマンション管理セミナー(後援：調布市)の案内が載っていましたので、記念に載せます。
テーマは、「長期修繕計画作成の実務」です。　
昨年国交省より発表された「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」による、長計の作り方を、実例を基にできるだけ易しく説明させていただきました。　

東京ガス マンションリフォームラボ

「東京ガス マンションリフォームラボ」では、マンションにて主に設備関連のリフォームをする場合の、周辺情報に触れることができます。

　　　　

対面式のキッチンにリフォームする場合の、カウンターの高さとたれ壁（吊戸棚）の張り出し長さを、電動で変化させて体験できます。

2008年10月1日より、家庭用ガスコンロの全てのバーナーに温度センサーを搭載することが法律により義務付けられました。流通在庫も2009年9月末日までの販売（税法上の販売行為）しか認められません。本日は、在庫一掃処分の日となります。明日にはスクラップです。

外国製品はほとんど、この規制をクリアしていませんから、今日から鎖国状態となります。IHヒーターへのシフトが一気に進むことも考えられます。

３口共温度センサーが付いています。

鍋底が一定温度（250℃）以上になると、自動的に小火となり、さらには消火します。温度が下がると、着火します。体験させて貰いました。

義務付けられた安全センサーには3つの段階があります。

　　　■　法令で規定される必須安全機能
１．調理油加熱防止装置：鍋の温度が250℃に達すると自動的に消火する機能
　　　　※250℃は、天ぷら油から湯気が昇り始める温度です。
２．立ち消え安全装置：煮こぼれや風などで火が消えた時自動的にガスの供給を止める機能

　　　■　業界の自主基準で装備する機能
３．消し忘れ消火装置：長時間、連続して火がついていると自動的に火を消す機能
４．早切れ防止装置：鍋底が250℃になっても火を消すのではなく弱火にして、温度が下がるとまた強火にする機能
　　　　※炒め物などで強い火が必要な場合に不便な思いをしないための配慮

　　　■　メーカーの任意によって装備される機能
５．焦げ付き消火機能：鍋底に焦げ付きを感知すると火を消して空焚きを防止する機能
６．鍋なし検知機能：鍋が置かれていないと点火できない機能
　　　　※調理中に鍋を外すと自動的に弱火になり、しばらく鍋が戻されないと自動的に消火

このほか、設定した温度になると弱火と強火を繰り返して油の温度を維持する「油温度調整機能」や、自動炊飯機能、湯沸し機能など、メーカーそれぞれに付加価値機能を装備しているようです。

これらの機能のうち、法規制される機能（１と２）と業界自主基準の機能（３と４）がないと『Siセンサーコンロ』とは呼べないそうです。
なお、業務用のガスコンロと食卓などに置いて使う1口タイプの可搬型コンロは規制の対象外です。

オール電化やIHヒーターに負けてはおれませんが、やり過ぎにならないようにして欲しいものです。

　　

ガス配管の肉厚を調査する装置です。マンション共用部のガス配管は、地中配管を除いて一般的には取り替えませんが、周囲の環境により外面腐食等が心配な場合に調査します。

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　

身障者・高齢者用に洗面器が上下する様子や、通常は隠れている温水床暖房の配管、キッチン廻りの給水・給湯・排水管の状況を見ることが出来ます。

会場の一角で、首都圏マンション管理士会：神奈川支部による、セミナー「管理会社との上手な付き合い方」と「無料相談会」が開催されました。

今日、私は２つの管理組合さんの相談に応じました。
　●　管理組合としてのビル影共聴地域の地デジ対応
　●　長期修繕計画の見直しと、修繕積立金について

なお、マンションリフォームラボへ行く時にグリーンラインに始めて載せてもらいました。

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関連情報：ガスこんろ政令指定化　　新技術基準改定に伴う取扱注意について

キッチン･バス工業会

■　Siセンサーコンロ用土鍋

　　　　　
土鍋なのに目止め不要！ミヤオサーマテック直火土鍋（ベッコウ）10号

Siセンサーコンロとは、安全機能を搭載したガスこんろ、またその自主基準のことです。調理油過熱防止装置，吹きこぼれなどで火が消えたときにガスを止める安全装置，こんろ・グリル消し忘れ消火機能を標準搭載することとなっています。平成20年10月1日から、組込ガスこんろは、全口センサ（SIコンロ）しか、製造・輸入ができないことに法律で定められました。また、平成21年10月1日からSIセンサーこんろ以外は販売できなくなります。ところが、一般的な土鍋はこのせっかくの安全機能が正しく作動しない場合がある、というのが現状です。裏側がザラザラしていたり、熱伝導にムラがあることが多い一般的な土鍋は、安全機能を解除してガスコンロにかけなくてはなりません。
しかし、ミヤオサーマテック直火土鍋シリーズは、裏側にも施釉してあるので、センサーとの接触部がツルツルです。Siセンサーを傷つけることなく正しい判断を促しやすくします。そして安定した熱伝導を実現。Siセンサーに対応し得る土鍋の開発に成功しました。また、形状にもひと工夫。センサーに正しく接触するように底面の真ん中を少し凹ませ、位置合わせがしやすくなっています。

■　Siセンサーコンロ対応焼き網魚焼き網　Si火群　メッシュ　 　

収入印紙は一契約に一枚（割勘）

印紙税法　第３条２項に、

一の課税文書を二以上の者が共同して作成した場合には、当該二以上の者は、その作成した課税文書につき、連帯して印紙税を納める義務がある。

とあります。
つまり、課税文書となる請負契約書等は、二以上作成する必要は無く、印紙税は、ワリカンが原則です。原本はどちらかの当事者（他の手続きに原本が必要となる者）が持ち、他の者は、コピーを所持することになります。コピーに両者が署名・押印すると、契約書としての効力を持ちますから、収入印紙を貼る必要があります。

しかしながら、契約書を、各契約当事者が1通ずつ所持したくなる場合があります。
コピーを持つだけでは安心できない人や、そういう上司を持つ部下が、これに当たります。
これは「契約の当事者がそれぞれ相手方当事者等に対して成立した契約の内容を主張・証明するため」という主旨です。

契約は口頭でも成立しますから、契約行為に課税は出来ません。コピーを持てば十分に契約を証明できると思います。

２通作成には以下のメリットがあります。（争いが起きた場合）
１．改ざん防止　（改ざんの証明が容易）
２．一方的な契約でないことの主張　（裁判時に、契約内容が相手に不利なためにそれを察知されないよう、自分しか保管していないと疑われる。）
契約書を各自が持ち合うことは、それだけで契約の公平性、開示性を示すことになります。
コピー（写し）は「証拠能力に欠ける」とした判例もその昔あるようです。

印紙税は、契約の成立を証明する目的で作成された文書を課税対象とするものですから、一つの契約について二通以上の文書が作成された場合（税務署は一契約に対して複数の契約書発行することを妨害しない）、その全部の文書がそれぞれ契約の成立を証明する目的で作成されたものであれば、全て印紙税の課税対象となります。・・・と言わざるを得ない。

マンション管理士の顧問契約書は、たいていの場合、印紙税額は２００円ですので、二通作成しても良いのですが、建設工事等の請負契約は、契約金額が大きくなると、結構大きなな税額となります。

記載された契約金額が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　印紙税額
　　１千万円を超え５千万円以下 　　　　 １万５千円
　　５千万円を超え１億円以下 　　　　 　　４万５千円
　　１億円を超え５億円以下 　　　　　　 　 ８万円
　　５億円を超え１０億円以下 　　　　 　　１８万円
　　１０億円を超え５０億円以下 　　　　　 ３６万円
　　５０億円を超えるもの 　　 　　　　　　　 ５４万円

No.7108　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

割り印（消印）を押した収入印紙が写っている契約書のコピーがあれば、納税を証明することが出来ます。
無駄で余計な契約書は、作らないようにしたいものです。唯一無二の契約書にこそ価値があり、齟齬が発生しません。

よく、契約書の最後に、
「以上、本契約の成立を証すため、本書２通を作成し、甲乙記名捺印のうえ各１通を保有する。」
と、契約書の雛形につられてついつい書いてしまいますが、誰かの陰謀ですから止めましょう。

ところで、契約書の作成が、外国であった場合、印紙を貼る必要はありませんので、ご注意下さい。

さらに、平成13年4月より施行された「書面の交付等に関する情報通信の技術の利用のための関係法律の整備に関する法律」により、書面の交付や書面による手続きを義務付けている法律を改正し、電子メールなどの電子的手段も認めています。この場合も収入印紙は必要ありません。

今後は、収入印紙のみならず紙の契約書は、消えて行く運命にあるかも知れません。

高層住宅管理業協会による管理費等保証制度

住宅瑕疵担保履行法に近い法律として、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第95条に規定する保証制度があります。
平成13年8月にマンション管理会社の団体（指定法人）として、わが国唯一国土交通大臣から指定された「社団法人高層住宅管理業協会」が、管理会社が経営破綻した時に、管理費等を保証する制度です。

平成１９年10月1日現在、マンション管理会社381社が協会保証機構に加入しています。
平成20年度管理費等保証契約受諾会員一覧 を参考にしてください。

不動産不況により、多くのマンション分譲会社が、倒産しています。

2008年以降に倒産した主なマンション分譲会社一覧（首都圏中心）

　　　株式会社グレース 　　　　　　　　　　　　 株式会社アジャクス
　　　株式会社第一住創 　　　　　　　　　　　東洋ホーム株式会社
　　　株式会社ゼファー 　　　　　　　　　　　　マツヤハウジング株式会社
　　　株式会社アーバンコーポレイション 　 セボン株式会社
　　　株式会社都市デザインシステム 　　　株式会社エルクリエイト 　
　　　株式会社ダイナシティ 　　　　　　　 　　株式会社ノエル
　　　シーズクリエイト株式会社 　　　　　　　康和地所株式会社
　　　ランドコム株式会社 　　　　　　　　　　　株式会社モリモト
　　　ダイア建設株式会社 　　　　　　　　　　日本綜合地所株式会社
　　　ニチモ株式会社 　　　　　　　　　　　　　株式会社アゼル

これらのデベロッパーの倒産が、関連会社の管理会社の倒産へ直結する訳ではありませんが、マンション管理組合としては気になるところです。

■　保証対象管理組合

協会の保証機構に加入している管理会社と管理委託契約を締結している管理組合で、管理会社から保証機構に届け出のあった管理組合が保証対象になります。

■　協会が保証する管理費等の定義

保証の対象となる管理費等とは、管理組合が毎月定期的に区分所有者から徴収している管理費、修繕積立金及び敷地・共用部分の専用使用料をいいます。
一時的に徴収する工事分担金等及び借地料、町会費、CATV使用料等、定期的に徴収していても敷地・共用部分の専用使用料でないものは該当しません。

■　保証する債務

保証期間は、毎年10月1日から翌年9月30日までの間です。この期間内に管理会社が倒産等により、管理組合に対し管理費等の返還債務を負うこととなった場合、協会が管理会社に替わって管理費等1ヶ月分相当額を限度としてその返還債務を履行するものです。

■　保証委託契約受諾証明書の交付

保証対象の管理組合には、協会が発行する「保証委託契約受諾証明書」を管理会社を介して交付いたします。この「保証委託契約受諾証明書」は、保証金を請求する際の必要書類となりますので、必ず受領して、協会宛の「保証委託契約受諾証明書受領書」を管理会社にご提出ください。
　「保証委託契約受諾証明書」は毎年更新され、その都度有効期間（保証期間）も更新されます。交付された「保証委託契約受諾証明書」の有効期間（保証期間）をお確かめください。

管理組合としても管理責任があり、協会が保証責任を負わない以下の場合がありますので十分注意する必要があります。

１．管理組合が管理すべき管理組合名義口座の通帳・印鑑の双方を管理会社に管理させるなど、管理組合の通帳・印鑑の管理責任を怠ったとき
２．管理会社に管理委託契約の目的に該当しない金銭の払出を承認したとき、またはその金銭を引き渡したとき
３．管理会社と共謀して管理費等を費消したとき

この保証制度については、管理会社が加入していても、管理組合への説明がなされていない可能性が大いにあります。
一度、管理会社へ確認されることをお勧めします。

関連情報として、以下が、2009年（平成21年）の管理会社ランキング（管理組合数）です。 社団法人高層住宅管理業協会データを参考にしています。クリックすると拡大されます。
管理戸数が多ければ良いと言う物ではありませんのでご注意下さい。

　

ビル陰共同受信地域への管理組合の対応

マンション管理士として顧問をしているマンションには、自身の建物によるアナログ波ビル陰共同受信地域があります。
この共同受信地域は、東京タワー方向からのビル影地域ですが、2011年7月24日までに現行のアナログテレビ放送は終了しますので、地上デジタル放送にどう対応するかを協議する必要があります。

DPA提供

幸いこの地域には東京タワーとはほぼ逆の方向である、平塚中継所からのデジタル波がカバーできる地域となっています。 （上図参照）

地上デジタル放送の受信エリアのめやす　社団法人　デジタル放送推進協会 DPA

したがって、現在のビル陰共同受信地域の方々には各自でデジタル波を受信していただく方向で、協議を進めることとなります。
現在でもデジタル波は受信可能となっています。

３方向からのデジタル波全てが受信できない住宅が在り得ない訳ではありませんが、当マンションだけが原因ではありません。

現状のアナログ波用電波障害対策施設は、管理組合の費用負担で、2011年7月24日をもって撤去し、契約関係も解消します。

一般的には、まず、
自分のマンションによるビル陰共同受信設備で配信している地域で地上デジタルテレビ放送が受信できるかどうかの調査が必要となります。ワンセグで視聴してみることでも概略わかります。
地上デジタル放送は、建物による受信障害が大幅に減少します。
ゴースト現象は発生しません。

調査結果により、

　　　１．個別アンテナ（UHF）で受信していただく
　　　２．ケーブルテレビに加入していただく
　　　３．共同受信設備の改修

を選択することとなります。

地上波デジタル放送への対応については、既存設備で対応できているマンションが５９．７％、既存設備で対応できなかったので設備の更新を行ったマンションが２１．０％となっている。調査等を行っておらず既存設備で対応できるか不明なマンションは７．０％となっている。

　

国交省：平成２０年度マンション総合調査結果について

我が家は、ケーブルテレビを利用しており、アナログテレビとデジタルハイビジョンテレビ（地デジチューナー内蔵）が混在しています。
同時に同じ局を視聴すると、デジタルの音が、２・３秒遅れて聞こえてきます。
なぜでしょう・・・・？。

■　総務省　デジサポ神奈川：045-633-9570
各地のデジサポ

管理委託契約に関する診断業務

神奈川県大和市　2009年2月　顧問：　(有)A tempo

マンション管理士として顧問をしておりますマンションからのご依頼で、「管理委託契約に関する診断業務」の報告書を提出いたしました。
現状の管理会社への管理委託契約金額を３／４に減額できる提案をしています。

表紙

●　エレベーター点検費用
●　自家用電気工作物点検費用
●　消防用設備点検費用
●　機械式駐車装置点検費用

については、加えて仕様変更・工夫による削減提案をしています。

色々書き加えると、２０ページに及ぶ大作になってしまいました。

管理会社にもろもろご不満をお持ちの方は気軽にご相談下さい。

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関連記事：エレベーター点検費用の削減
　　　　　　　自家用電気工作物点検費用の削減
　　　　　　　消防用設備点検費用の削減
　　　　　　　機械式駐車装置点検費用の削減

宅地建物取引主任者法定講習会

神奈川県相模原　2008年12月17日　講習会：　(有)A tempo

５年に一度の、宅地建物取引主任者法定講習会を受講しました。200人以上の聴講者がありました。
生業としているわけではありませんが（ペーパーライセンス）、とても参考になります。

５年の間に法令およびその解釈がずいぶん変わってきています。
興味の湧いた話題は、

●　賃貸マンションの原状回復は、消費者契約法の制定により、「自然損耗・経年劣化の修復費用を賃借人に負担させる特約」が無効とする判例が出たこと。（京都地裁・判決Ｈ１６年３月１６日）
●　通常損耗（建物の通常の使用によって生ずる損耗）は、余程の契約書上の確認がない限り認められないこと。
「すまいのしおり」　に記述して配布してもだめ。（最高裁・判決Ｈ１７年１２月１６日）
●　不動産登記法の全面改訂―――オンライン登記

相当以前から原状回復工事の負担は、殆どが大家さん持ちに変わって来ていましたが、敷金は、物を壊さない限り全額返って来ると考えて良さそうです。
詳しくは国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご覧下さい。

�@ 原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

たばこによるクロスの汚れは、通常使用の範囲ですから、クロスの張替えは１００％オーナーさん負担となります。
「すまいのしおり」が在ったとしても負担割合を折衝する余地はありません。

このガイドラインの存在（平成１０年３月）により、洗浄しやすい、汚れの落ちやすいクロス材料が使われていますし、クロス張替え・塗替え工事費は、賃料に上乗せされているはずです。

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関連記事：長期修繕計画作成上の注意点
　　　　　　　国交省ガイドラインによる長期修繕計画作成
　　　　　　　賃貸住宅の更新料は消費者契約法違反で無効

関連情報：賃借住宅の通常損耗についての原状回復特約が成立していないとされた事例

相模原国県市合同行政相談所の開催

神奈川県相模原　2008年11月7日　相談員：　(有)A tempo

相模原国県市合同行政相談所が開催されています。
マンション管理分野の相談員として出席しました。（首都圏マンション管理士会対応）

年金、税金関連の相談者は、ひっきりなしの状態でしたが、マンション管理関連は、今回多くは有りませんでした。

最近引っ越してきた区分所有者が、ルーフバルコニーへ大型の倉庫を設置している。どうすればよいでしょうか？

・・・・と言う相談を含め、無難に/懇切丁寧にアドバイスさせていただきました。

相談対応者一覧 赤枠が筆者です。　＠シティ・プラザはしもと　

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関連記事：相模原市マンション管理セミナー
　　　　　　　マンション管理組合へのセミナーと相談会
　　　　　　　海から見たみなとみらい

関連のない記事：ピンクリボンフェスティバル2008　asahi com

デザインが気に入りました。

第4回ピンクリボンデザイン大賞
「ポスター」部門　最優秀賞　小澤創一さん／共同制作者　布施聡子さん

伝える内容がとてもシビアなので、ふざけることはできない、と注意しました。でもその制約の中で、ふだん乳がんのことを気にしていない人に気に留めてもらえる作品になるよう考えました。これまで乳がんについて考えたことはありませんでしたが、応募を通じて、乳がんの知識は増えました。これを機に周囲の人にも広められたらいいなと思っています。（小澤さん）

女性として、乳がんの知識のない人たちにも見てもらいたいと思います。その意味でも、（コピーには）なんらかのひっかかりがあったほうがよいなと思いました。乳がんについては、私もほとんど知らなかったのですが、調べていくうちに、年々罹患者が増えていることなどを知り、自分も検診に行かなくては！と思うようになりました。（布施さん）

　★ピンクリボン啓発グッズ★ピンクリボン小物3種

排水管の更生工事

神奈川県川崎市　2008年10月　首都圏マンション管理士：　(有)A tempo

築32年の15階建て分譲マンション693戸にて、排水管の更生工事を実施しています。

施工：西原衛生工業所、(有)つまりぬきにじゅうよん
工法：T24-SLトルネード

マンションにおける排水管のリフォームは、最難工事の部類となります。　更新か、更生かも悩ましいところです。諸般の事情により更生をお勧めしたいところですが、さまざまな更生工事方法があり、その選択にも悩まされます。

今回、透明模擬排水管を使ってのデモンストレーションが、首都圏マンション管理士会神奈川県支部にて実施されたので見学しました。

企業秘密の部分が多いそうで、つまりぬきにじゅうよん　の許可を得て遠景を撮影しています。
透明の模擬排水管の内面が、立て管・横引管上下面ともエポキシ樹脂塗料で塗装されています。

現地に仮設された透明管を使用しての実演でしたので、回転しながらスケールをこさぎ落とし、研磨する治具の様子や、高速で通過する研磨砂利、エポキシ樹脂塗料が吸引されながら塗装される様子などを、じっくり確認することが出来ました。

　　　　　　　　

吸引車です。このほか、塗料車、洗浄車、仮設トイレ車が必要となります。

専有部分・共用部分を同時に更生します。一体のシステムですから、管理区分が異なってもこの方が理に適っています。
専有部分の排水管・給水管・給湯管を更新するのは、建築工事を伴い大変です。
以前、この理由から、専有部分の給水管を更生し、共用部分の給水管は更新しました。

集合排水管システムにも採用可能だと言うことも確認できました。

排水規制は、立て管1本毎に、１日（約10時間）/戸・立て管　です。
これ以上長くなり、規制されるようだと、住宅とはいえなくなります。給水よりも排水規制の方が、住宅にとってはより厳しい規制となります。飲料水は、ペットボトルで凌げますから。
内面ライニングの付着強度は近年ＵＰしているものの、施工前も後も、揚げ油（170℃〜）の流入は、ご法度だそうです。ご注意下さい。
ライニング材の剥離は、重大なつまり原因となります。

排水管更生工事は、更新工事と比べると

１．工事コストが更新に比べ安い
２．工期が短い
３．入室回数が少ない

等のメリットが挙げられますが、劣化の程度が進みすぎているとスケールをこさぎ取ると断面が欠落する恐れもありますので、事前の劣化診断が必要です。
穴が多少空く程度は、カバーできます。
更新と比べて耐久性に劣りますが、再更生する事も可能です。
排水管からの漏れ・詰り　にお困りのマンション管理組合様は、ご相談承ります。

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関連記事：マンション共用給水管の更新
　　　　　　　給湯管から水漏れです。
　　　　　　　マンション雑排水管の高圧水洗浄
　　　　　　　通気管から水漏れ？
　　　　　　　食器洗浄乾燥機が排水管を脅かす

　これで安心！マンション排水管は取り替えなくてもよみがえる！

他の排水管更生(ライニング工事)施工会社
■　Ｐ・Ｃ・Ｇテクニカ
■　株式会社東京ライニング：Re-FLOW工法
■　日本管更生工業会

相模原市マンション管理セミナー

神奈川県相模原市　2008年9月　セミナー：　(有)A tempo

相模原市主催でマンション管理セミナーが開催されました。

「管理組合とは何か」〜わかっているようでわからないことを確かめる〜

　　　講演：村井　忠夫　氏

神奈川県は、日本でトップクラスのマンションストック戸数を誇り？ます。

棟数：１８，２６１棟　　　戸数：７７１，２５９戸

その県内で

　　　　　相模原市　　　：１、２４９棟
　　　　　横浜市港北区：　　８７２棟
　　　　　横浜市青葉区：　　８３０棟
　　　　　藤沢市 　　　　：　　７４３棟 　　　　
　　　　　横浜市鶴見区：　　７２２棟

と、なっています。平均築年数は、１６年です。

全国平均　築年数：１６．６年 　棟数：１２０，２７３棟　 戸数：５，４３５，７３３戸
相模原市　　　　　　１３．８年　　　　　　　１，２４９棟　　　　　　　　 ４７，３９５戸

そんな相模原市主催で、市役所の隣の産業会館で「マンション管理セミナー」が開催されました。毎年開催されています。




マンション管理についてお悩みの方々、１００名弱が出席されておりました。

　　　　●　管理組合員の高齢化　/賃貸化
　　　　●　大規模修繕工事の時期
　　　　●　管理会社との付き合い方
　　　　●　新管理者管理方式―――役員のなり手がいない。
　　　　●　マンション建替え

等についての問い合わせが寄せられておりました。
切実な様子を汲み取れます。マンション管理士としてアドバイスできます。

新管理者管理方式については、議論の収束が待たれるところですが、・・基本はあくまでも理事会中心の運営方式であり、かつ集会において区分所有者の幅広い意見反映のもと管理組合が運営されるのが理想
・・・と考えております。


マンション管理の新たな枠組み作りに関する調査検討報告書より

財団法人：マンション管理センター

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関連記事：マンション管理組合へのセミナーと相談会
　　　　　　　マンション管理士特別研習会]

関連情報：マンションなるほどランキング

マンションは築年数が経つにつれて性能も落ちていく。マンション管理センター発行の「修繕積立金算出マニュアル」によると、築後約12年で外壁の塗装を伴う大規模修繕が必要になり、約20年で給排水設備の更新時期を迎える。また、新耐震基準が施行された1981年以前に完成した築後24年を超すマンションは、耐震補強しなければならない物件も少なくない。

　国土交通省が作成した「集合住宅の長寿命化を目指す報告書」によると、建て替え物件の着工時期は平均で築後37年、マンションの平均寿命は46年だ。マンションの“一生”は、築後12年、20年、24年、37年、46年で大きな節目を迎える。

　マンションの老朽化とともに入居者の高齢化も進む。「買い替える人は入居後10年から15年で出て行くが、6―7割はそのまま住み続けることが多い」（東京カンテイの井出武主任研究員）

　大規模修繕工事や建て替え工事をしようとすれば、修繕積立金からでは必要な費用を工面できないケースが多い。年金生活の高齢者世帯にとっては新たな負担は避けたいところだ。老朽化マンションの再生は居住者の高齢化を踏まえて考える必要がある。

NIKKEI NET

現時点の世相は、地球環境保護・もったいないと言う観点から、建て替えよりも長寿命化・修繕の方向に重きを置きつつあるように感じます。

マンション管理組合の実務ノウハウ
著者： 村井忠夫　出版社： 日本実業出版社

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関連情報：マンション管理の新たな枠組み作りに関する調査検討報告書

H20/3月　財団法人：マンション管理センター

　　　　　　　　管理組合運営における将来の不安

　　　　　１．区分所有者の高齢化
　　　　　２．管理組合活動に無関心な区分所有者の増加
　　　　　３．大規模修繕工事の実施
　　　　　４．居住ルールを守らない居住者の増加
　　　　　５．修繕積立金の運用
　　　　　６．賃貸住戸の増加
　　　　　７．管理費等の未払いの増加

　　　　　　　新管理者管理方式等に対する意見

H19/3/7 マンション管理士団体連絡会

マンション管理組合へのセミナーと相談会

神奈川県横浜市　2008年9月　講習会/相談会：　(有)A tempo

首都圏マンション管理士会；神奈川支部主催で、
「マンション管理組合運営ここがポイントセミナー」シリーズ第４弾として、管理組合の皆様を対象としたセミナーと無料相談会が開催されました。　

　日時：９月２１日（日）１３：００〜１６：３０
　場所：かながわ県民センター４０３号室　

セミナーの題目は、
　　

　 　１．「管理組合の運営」役員の心得と新管理者管理方式について
　　　　　　　鈴木　基之 理事　　　　　　　　　　　
　　 ２．マンション給水設備の維持管理と改修
　　　 　　　　総合環境技術 臼井　貞夫　氏

でした。

引き続き、参加されたマンションの理事長等の方々からの様々な相談・悩み事にマンション管理士が親身になってお応えする、相談会が催されました。

　筆者は右上あたりで、新しく理事長になられたご婦人のご相談に対応しています。

相談者は、６名の方々でした。

相談会の後は、横浜駅前での５人の総裁候補の熱弁を小耳に挟みながら通り過ぎ、

恒例の慰労会へ流れて行くのでした。

　

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関連記事：海から見たみなとみらい
　　　　　　　マンション管理士特別研習会
　　　　　　　相模原国県市合同行政相談所の開催

マンション管理士特別研習会

秋葉原　2008年5月　文責：　(有)A tempo

首都圏マンション管理士会にて研修会が、秋葉原近くで開催されましたので参加しました。

マンション管理士の業務

　　　　　　１．顧問業務
　　　　２．規約見直し業務
　　　　３．管理委託契約の見直し
　　　　４．大規模修繕工事のコンサルタント業務

特に顧問業務は、見積もり・契約についての内容が始めての事で、大変参考になりました。

参加者の１部です。

昼食は、当然「萬世」のラーメンにしました。久しぶりです。

秋葉原はずいぶん様変わりしました。超高層ビルは、昔在籍した会社が建てたようです。
ストリートパフォーマンスは、規制されているのか、小雨模様だからか、見かけませんでした。個性的な町に発展して欲しいと思います。

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8日後の同じ場所・時刻で、無差別殺傷事件が起きてしまいました。・・・・・・・・・・
心よりお悔やみ申し上げます。

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関連記事：マンション管理組合へのセミナーと相談会

祝！マンション管理士合格

神奈川県相模原市　2008年1月　合格：　(有)A tempo

おめでとうございます！！
マンション管理士に合格しました。



合格率　7.4％：1,479名　/19,980名　でした。


合格最低点は、５０問中３６問以上正解　だそうです。
出題者には、くだらない事で引っ掛けないようにお願いしたいです。
引っ掛け問題には殆ど引っ掛ってしまいました。
年齢面での記憶力の退潮には衝撃を受けました。
ともあれ予想外のうれしさです。

ところで、
建築確認申請審査業務が進まないため、景気に甚大な影響を与えているようです。
国土交通大臣が、事務的な準備不足に関してお詫びをされていましたが、根本的に的が外れています。

人材面の準備不足が原因です。
建築基準法に照らして、法適合性を判定できる人材が何十年も前から致命的に不足しています。
大臣、あなたの周りに自信を持って建築の設計が出来る人材は居られますか？責任を持って設計図の審査が出来る方は居られますか？。
もし一人でも居られればこの事態は避けられたはずです。
一級建築士が設計できるのは建築のごく一部ですから、一級建築士に許可することの責任をすべて持たせるのは酷で可愛そうな事です。

ところで、「設備設計一級建築士」は、何人くらい存在しているのでしょうか？数が足りなくて確認申請が出せないということはないか心配です。

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関連記事：建築士制度改革
　　　　　　　設備設計一級建築士になろうかな

建築の新築不況は長引きますから、リフォームとマンション管理でがんばります。

関連記事：建築士法改正に伴う建築士のための講習に関するお知らせ