神奈川県マンション管理士会の監事に選任されました。

2019/02/23、神奈川県マンション管理士会定期総会にて2019,2020年度の役員（監事）に選任されました。
http://www.kanagawa-mankan.or.jp/organiza…/…/201903kaiho.pdf
（会報第99号2019/03/06発行）
初めてのことですが、誠心誠意努めます。

マンション管理士の法定講習

マンション管理士の法定講習を町田で受けて来ました。5年に一度です。最新情報を得ることができて有益でした。

マンション管理適正化診断サービス

マンション管理適正化診断サービス診断業務研修を受けています。診断結果次第ではマンション保険料がMAX50%割引されます。管理組合には診断料負担は有りませんのでご検討ください。研修室の窓からはニコライ堂が見えます。湯島聖堂もチェックしました。




　　 　　

民泊を規約で禁止

顧問をしているマンションで通常総会を開催しています。今回は民泊新法制定に伴い民泊を規約で禁止する改定を含んでいます。3/4で特別決議されました。

マンション管理士研修会

マンション管理士研修会に来ています。演題は大規模修繕工事についてのものです。
演題１：これからのマンション大規模修繕工事の考え方
演題２：大規模修繕工事の際の
　　　　マンション管理士コンサル業務
演題３：改正個人情報保護法と
　　　　マンション管理組合の名簿管理

首都圏マンション管理士会神奈川支部最期の定期総会

２０１５年１月２４日、首都圏マンション管理士会神奈川支部として最期(11期)の定期総会が開催れています。各県に唯一の管理士会とするために解散になるためです。

総会資料によると昨年の勉強会では、自走式駐車場に関して２回講師を務めています。

神奈川県支部にて勉強会の講師「自走式駐車場への更新」

今夜は、首都圏マンション管理士会神奈川県支部にて勉強会の講師をしています。テーマは自走式駐車場への更新です。雪のせいでしょうか、参加者は少なめです。

関連記事：すまい・るホールにて講演しています。
　　　　　　　第3回首都圏マンション管理セミナー＆相談会　相談事例とその対策
　　　　　　　自走式駐車場に切り替える施工会社の選定用ヒアリング・面談会

マンション管理士法定講習

町田にて5年に一度のマンション管理士法定講習です。30人位居ます。

全国一律のテレビ講義でした。全国からの質疑を衛星放送で回答していました。世の中変わりました。

自走式駐車場に切り替える施工会社の選定用ヒアリング・面談会

今日は顧問をしているマンションの、機械式駐車場を撤去して自走式駐車場に切り替える施工会社の選定のための、ヒアリング・面談会を実施しています。各社の入札金額は、私のはじいた概算金額に近い金額でしたので、安心した所です。

　　　　　　　

パースです。

関連記事：施工会社を新聞紙上にて募集記事掲載
　　　　　　　自走式立体駐車場新設計画案

相模原部会のマンション管理士忘年会

首都圏マンション管理士会神奈川県支部　相模原部会のマンション管理士忘年会。
今年1年ご苦労様でした。

すまい・るホールにて講演しています。

第３回目首都圏マンション管理セミナー＆相談会
水道橋の住宅金融支援機構本店1階すまい・るホールにて講演しています。
題目は、「機械式駐車場撤去及び自走式への改修と合意形成」です。

関連記事：第３回目首都圏マンション管理セミナー＆相談会

第３回目首都圏マンション管理セミナー＆相談会

首都圏マンション管理士会からのお知らせを転送します。私の講演について記載があります。
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平素は会の活動にご理解、ご協力を賜り誠にありがとうございます。

今回で第３回目となります当士会主催「首都圏マンション管理セミナー＆相談会」を
下記要領にて開催します。
会員の皆様には奮っての参加申込みをお待ちしています。また、関係される管理組合
関係者へもご案内下さいますようお願いします。
　　
○「第３回首都圏マンション管理セミナー＆個別相談会」

日　　時 ： 平成２５年１１月２３日（土・祝）
　　　　　　　　　　１３：００〜１６：３０　（開場１２：３０）

会　　場 ： 住宅金融支援機構「すまい・るホール」（文京区後楽1-4-10）
　　　　　　　http://www.jhf.go.jp/about/tenpo/honten.html

主　　催 ： 一般社団法人首都圏マンション管理士会、独立行政法人住宅金融支援機
構　共催
後　　援 ：公益財団法人マンション管理センター、一般社団法人日本マンション管
理士会連合会

対 象 者 ： マンション管理組合、区分所有者等
定　　員 ： ２５０名（申込み先着順）
参 加 費 ： 無　料
内　　容：
(1) 講演：「相談事例とその対策」
　　　　　　　�@「機械式駐車場撤去及び自走式への改修と合意形成」　
　　　　　　　　　　正会員　中村　隆（神奈川支部）
　　　　　　　�A「施工管理者からみた工事業者等選定について」
　　　　　　　　　　　正会員　藤間　政雄（城北支部）
（2）講演：「マンションを長持ちせる設備改修ノウハウ」
　　　　　　　　　　（一社）首都圏マンション管理士会正会員
　　　　　　　　　　（有）マンションライフパートナーズ代表取締役　
　　　　　　　　　　　　設備設計一級建築士　　柳下　雅孝
(3) 講演：「共用部分のリフォームローン」
　　　　　　　　　　（独）住宅金融支援機構まちづくり推進部
　　　　　　　　　　　　マンション再生支援グループ　
　　　　　　　　　　　　グループ長　　牧山　賢治

○個別相談会　１３：００〜１５：５０
　（※事前予約制　�@13:00〜、�A14:00〜、�B15:00〜　各回最大４組）
　　・経験豊かな当士会正会員が相談対応

○リーフレットやお申込み等詳細は当士会ホームページでご確認下さい。
　　　　　　　http://www.kanrisi.org/gyouzi/seminar2.html


関連記事：すまい・るホールにて講演しています。

第3回首都圏マンション管理セミナー＆相談会 相談事例とその対策

第3回首都圏マンション管理セミナー＆相談会　相談事例とその対策の講演原稿ができたので、公開します。

関連記事：自走式駐車場に関するアンケート
　　　　　　　施工会社を新聞紙上にて募集記事掲載
　　　　　　　自走式立体駐車場新設計画案
　　　　　　　すまい・るホールにて講演しています。
　　　　　　　自走式駐車場に切り替える施工会社の選定用ヒアリング・面談会

マンション総合保険の大幅値上げ

マンションの火災保険料が各社とも大幅に上がります。築年数の長いマンション程、特に１５年以上が値上率が大きく1.5倍程度でじぇじぇじぇです。今理事会で揉めてます。

水漏れと雨漏れ に対する保険金が予想を大幅に超えていることが原因だと、今保険会社の方が理事会にて説明しています。
９月３０日までの値上がる前に旧保険料で5年等の長期で契約更新する方が大幅にお得となります。

すぐにM社と５年契約更新すると、規模にもよるが何百万円お得になる場合もあります。保険会社の得になるわけではないので、積極的には広報していません。不親切です。

築年数の古いマンションは、漏水事故の多さで、恒常的に損害率が高く、撤退する保険会社が出てくるようです。

管理費と修繕積立金の実態調査

東京都都市整備局からマンション実態調査が発表されました。
最も興味がありましたのは、分譲マンションにおける、管理費・修繕積立金の実態調査結果です。

大変参考になります。

マンション駐車場を自組合員以外に貸す場合の法人税課税

マンション管理組合法人が管理する駐車場を、自組合員と自組合員以外の者に貸与した場合に得られる収入の法人税課税についての見解が、総務省から出ていました。
マンション管理組合法人が組合員以外に駐車場を貸与した際の駐車場収入に対する法人税課税（資料）


最近は、マンションの駐車場が空車になるケースが増えており、その場合の法人税がどうなるかについては、これまで一定の見解がありませんでした。と言うかすべて収益事業と見做されがちでした。

「住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら、住民の使用分は非課税。」

との見解のようです。賃借人が駐車場を借りている事を考えると、現状認識より杓子定規に運用されないように望みます。マンション敷地内には駐車場が余っているのに、敷地外には足りていない状況がもったいないのです。

ケース２の場合も全部非収益事業として、管理組合の運用に任せてよいのではありませんか。

首都圏マンション管理士会の会報に掲載されました。

首都圏マンション管理士会の会報（２０１２年１０月１日号）に私の事が掲載されました。私がマンション管理士として顧問をしているマンションの事が紹介されています。実名でもよかったのに、N氏となっています。

今マンション管理士として、大規模修繕工事のサポートをしています。

分譲マンションアドバイザーとしての管理組合訪問

昨日は、あるマンション管理組合理事会に、相模原市分譲マンションアドバイザー派遣制度に基づくアドバイザーとして訪問しました。
派遣回数：　通算最高6回まで
費用：　初回は無料。（つまり全額相模原市の負担）2・3回目は各1万円、4・5・6回目は各1万5千円のご負担となります。
当制度利用第１号の分譲マンションアドバイザーとして、昨日は２回目の訪問でした。

●　派遣の申請は、関係者の合意形成を図ったうえで、マンション管理組合の総意として行ってください。（管理組合理事会または集会の決定が必要です。）
●　アドバイザーの業務は、皆様の相談に対する助言、必要な情報提供です。具体的な意思決定や最終的な判断はあくまで、マンション管理組合の責任で行っていただきます。

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関連記事：相模原市がマンション管理アドバイザー制度創設

マンション管理組合定期総会開催中

ただ今（１１月２０日）マンション管理組合の年に一度の定期総会開催中です。顧問マンション管理士として出席しています。

議論は白熱しましたが、すべての議案が可決されました。

相模原市がマンション管理アドバイザー制度創設

長年？に亘り表記制度の創設を行政当局へ提案してきた者としましては、やっとの思いでいっぱいです。今後ともバックアップしていきたいと思っています。

相模原市、マンション管理アドバイザーを８月から派遣

　相模原市は分譲マンションの維持管理や修繕で管理組合に出向いて相談に応じる「分譲マンションアドバイザー派遣制度」を８月１日に始める。マンション管理士などの派遣費用を初回は市が全額負担し、２回目以降も一部助成する。

　市はマンション管理士会などが推薦する専門家をアドバイザーとして、管理組合が準備した集会場などに派遣する。マンションの維持管理や大規模修繕や建て替え、修繕積立金管理などについて１回３時間をメドに相談・指導する。

　１管理組合当たり、６回まで利用できる。１回の費用は３万円で初回は市が全額負担する。２、３回目は費用の３分の２を、４〜６回目は半分を助成する。

　市によると市内の分譲マンション戸数は約４万6400戸で人口の７分の１の約11万人の市民が住んでいる。マンション約1200棟のうち築30年を超す物件は10年後は620棟になるという。

日本経済新聞　2011/7/12 0:43

私も、アドバイザーとして登録しております。

　

広報さがみはら　2011年07月15日版

ついでに・・・・

相模原市内の分譲マンション管理組合・理事会・居住者を対象とした、マンション管理士による第９回無料相談会を開催します。
相模原市から御後援をいただき、2009年５月３０日、９月５日、2010年１月９日、４月１１日、８月８日、１１月１３日、2011年２月１１日、５月１５日に引き続き第９回目となります。


日　時　：平成２３年８月２１日（日）　９：３０〜１２：００
　　　　　　　　�@９：３０〜１０：３０
　　　　　　　　�A１０：４０〜１１：４０
場　所　：小田急相模原駅　文化交流施設　「おださがプラザ」４階
　　　　　　多目的ルームＣ
申込先　：相模原部会事務局　（担当　中村）
　　　　　　　TEL　０４２−７６５−０２２１　　/　　FAX　０４２−７０５−３１４２
　　　　　　　Eｰmail　：　[e-mail]　
主　催　：首都圏マンション管理士会神奈川支部相模原部会
後　援　：相模原市

広報さがみはら　2011年07月15日版

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関連情報：分譲マンションアドバイザー派遣制度の創設について
　　　　　　　分譲マンションアドバイザー派遣制度について

マンションにおける駐車場附置義務

現状駐車スペース確保率３９％の団地（築３３年）において、６０％程度へ向上させるため、マンション管理士としてお手伝いをしています。
近隣行政庁が、マンション新築においてどのような自動車の保管場所の確保に関する条例を持っているかを調べてみました。

相模原市　特定建築物の建築に係る自動車の保管場所の確保に関する条例
戸数が21戸以上の場合、用途地域に応じて以下のようになります。

用途地域　　　　　　　　　　　　　保管場所の確保の基準

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第一種低層住居専用地域　　　　　　　　50％
第二種低層住居専用地域　　　　　　　　50％
第一種中高層住居専用地域　　　　　　　50％
第二種中高層住居専用地域　　　　　　　50％
第一種住居地域　　　　　　　　　　　　　　50％
第二種住居地域　　　　　　　　　　　　　　50％
準住居地域　　　　　　　　　　　　　　　　　50％
近隣商業地域　　　　　　　　　　　　　　　40％
商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　30％
準工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　50％
工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　50％

対象地域は、経過措置として政令指定都市指定前の旧相模原市内に限られています。


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横浜市　建築基準条例
住居の用に供する部分の床面積の合計の和が1,000平方メートルを超えるものの敷地には、用途地域に応じて以下のようになります。

用途地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　保管場所の確保の基準

---

第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域　　　　50％
第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域　　50％
第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域　　　　　　　　40％
近隣商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30％
商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30％
準工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　40％
工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　40％


＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

川崎市　総合調整条例に基づく駐車場協議
敷地が５００ｍ2以上の共同住宅等で住戸又は住室の数が２０以上のものに対して

用途地域　　　　　　　　　　　　　保管場所の確保の基準

---

第一種低層住居専用地域　　　　　　　50％
第二種低層住居専用地域　　　　　　　50％
第一種中高層住居専用地域　　　　　　40％
第二種中高層住居専用地域　　　　　　40％
第一種住居地域　　　　　　　　　　　　　40％
第二種住居地域　　　　　　　　　　　　　40％
準住居地域　　　　　　　　　　　　　　　　40％
近隣商業地域　　　　　　　　　　　　　　33％
商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　33％
準工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　40％
工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　40％


＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

東京都　集合住宅駐車施設附置要綱
集合住宅の用途に供する部分の床面積が２，０００�uを超えるものに対して
一律・・・・・・３０％

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各地域の平均的特性・状況に応じて、条例は異なるものになっています。面白いですね。

顧問をしているマンションは、既存遡及はありませんが新築すれば５０％の附置義務があります。新築当初より近隣の田畑は住宅地へ変身しています。現在多くの車が近隣の賃貸駐車場へ駐車していることは、騒音・排気ガス・安全に関して迷惑をかけているという見方もできます。
個人的な見解ですが、条例による附置義務が５０％と言う事の意味を考えると、最低５０％の附置義務を満たしているのであれば、その数値を超える台数の敷地外駐車は、迷惑を掛けてはいるものの目を瞑りましょう・・・。と言うような解釈も成り立つのではないでしょうか。
当然１台も周りの住宅地へ迷惑を掛けるべきものではありません。

新築マンションを販売するには、この数値以上の駐車スペース確保率が必要となるでしょうが、近年の少子高齢化と若年層の車離れにより、駐車場に空車が目立つマンションも増えつつあります。

この団地では、エレベーターが有りません。上層階に居住している高齢者が、買い換えようとしても、車保有者へは、駐車場が平均２０年待ちのため売買契約が成立しづらいという状況もあるようす。

以上のような自動車の保管場所の確保に関する条例の他に駐車場法では、駐車場整備地区をそれぞれの行政で定めることができます。これは以上で述べた保管とは異なり、駐車目的建て物の駐車施設整備を図るものです。

相模原市では、
　　
　　相模大野駅周辺　　　　　　　　　　 相模原駅周辺　　 　　　　　　　橋本駅周辺
　の３か所が定められています。　

---

関連記事：太陽光発電付き自走式駐車場の増設提案



　進化し続ける太陽光発電と風力発電
　3次元の翼で微風を捉える　
　エコプロダクツ展2010レポート（3）

この発電機は、平面ではなく3次元（縦、横、奥行き）で立体的に風を捉えます。風向きの変化に敏感で、秒速2.5〜3mから発電を始めます。一方、後方に反り返ったような独特な形状で強過ぎる風を後ろに逃がすため、最大秒速50mの強風にも耐えます。

雨水が浸透しない浸透施設の撤去

マンション管理士としてアドバイスをしているあるマンション（相模原近郊）にて、雨水浸透能力の低下した浸透施設の撤去を計画しています。

このマンションでは地盤の表層近くに泥岩層等があるため、雨水浸透施設が在るものの地盤下部まで浸透しないため、建物廻りに雨水が長時間滞留しています。

鉄筋コンクリート躯体への悪影響が懸念されるため、建物廻りに雨水集水管を新設し、新設する雨水調整槽へ集めてポンプアップ放流することを提案してします。

この地域では急激な都市化に対して、公共雨水処理施設のインフラが予算上追いつかないため、行政は、個々の建物の建築確認申請時に雨水調整槽の設置を指導していますが、浸透施設をもって代替することも認めているようです。

この浸透施設は、その目詰まり等によってしだいに初期の性能/役目を果たさなくなりますが、泥岩層や粘土層等の存在によっても効果の少ない施設となります。

ゲリラ豪雨時等の初期ピーク時の負荷を減らしても、より広域・長時間での公共処理能力を向上させないと、下流域の水害は根本的には防げないと思われますが、いかがでしょうか。

太陽光発電付き自走式駐車場の増設提案

マンション管理士として顧問をしているマンション（団地）にて、２層の自走式駐車場の増設提案をしています。総増設台数は３００台程度で、その内の大部分を雨水調整池の上部空間を利用する計画/提案です。下層階のレベルを雨水調整池のオーバーフローレベルより上にすることで、豪雨時の車の水没を避けています。

特筆すべきは、屋上に太陽光発電パネルの設置を提案している事です。提案倒れにならない事を祈っています。蓄電池も設置できれば、駐車場夜間照明用の電源としても利用できます。

面積が広いので、下層の駐車場が晴れの日も暗くなる事が心配されます。そこで、中央部に採光用の吹き抜けを考えました。


全体計画図の内の一部イメージ

敷地内各所の駐車場にて、緊急車両用駐車スペースと、来客用駐車スペースも提案します。

実現させるためには、総会にて3/4以上の賛成決議を得なければなりません。この事が最も大きなハードルとなります。

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関連記事：マンションの機械式駐車場を撤去
　　　　　　　機械式駐車装置のメンテナンスコスト削減
　　　　　　　機械式駐車場と大規模修繕工事

エアコン室外機設置マニュアルによる室外機の設置

マンションの共用廊下側居室では、エアコン室外機をどのように設置するかは、悩ましい問題となります。
私がマンション管理士として顧問をしているマンションでは、室外機設置マニュアルに従って設置していただいています。

　　　　　　　

このマンションでは、当初メーターボックスの壁へ設置されていましたが、この種の製品が製造中止となってしまいました。
そこで共用廊下床面への設置基準を定めて、設置方法を統一しています。
写真の室外機は、２部屋のエアコン室内機を１台の室外機で賄う、マルチ方式の室外機です。
お部屋によっては、マルチ方式の室外機に寄らざるを得ないタイプがあります。
その他の通常のお部屋は、１：１の室外機が設置可能です。

室外機は、壁面から転倒防止用の固定金具を２箇所取り付け、防振性能を付加したプラスチック製（指定色）基礎を設けることとしています。
メーターボックスの壁に収納された消火器具が取り出せるスペースを確保しています。

風光調整はしない方が良い高さなので、設置しない事にしました。

室外機の防護柵と共用廊下面のドレンレールは、今後の様子を見て設置することとしています。その場合は、協議の上費用負担区分も決めねばなりません。


室内機のドレンは、メーターボックス内のドレン用立て管へ落とせますので、共用廊下へ流れ出るのは暖房時室外機からのみとなります。




小さな子供が指を差し込まないかどうかが懸念されましたが、製品として十分配慮されていました。

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関連記事：エアコン室外機設置マニュアル
　　　　　　　エアコン室外機への優しい気遣い

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関連情報：ドレンライン DL （ドレン排水用レール）　INABA DENKO

管理規約の改定は３／４の賛成決議

今日は、顧問をしているマンションの総会の日です。今回は管理規約の改定を議題にあげていますので、３／４の賛成決議（特別決議）が必要となります。

　　　 ■　総会成立は、議決権総数の２分の１　
　　 　■　普通決議は、出席組合員（委任状も含め）の過半数の賛成
　　 　■　特別決議は、組合員及び議決権の各総数の４分の３の賛成

分母は出席組合員のではなく、組合員及び議決権の各総数の４分の３となっていることにご注意下さい。

その為には、出席者と共に相当数の委任状を預からなくてはなりません。
例年の総会では、１／２を超える委任状がやっとでしたが、今回は掲示板へ貼るお知らせ文の文面にある工夫を加えることで、区分所有者のなんと90％を超える委任状を集めることができました。


最高新記録の達成です。

区分所有法や、標準管理規約の改正がなされていますので、マンション販売時の原始規約では、適応できていないマンションが殆どです。


例えば、
●　通常の大規模修繕工事の議決要件を区分所有法改正（2002年）に合わせて、特別決議⇒普通決議で可能となるように改正しました。
以前の規約のままでは、容易には大規模修繕工事を実施できません。

旧規約での特別決議事項の一つ

敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く）または処分（区分所有法第17条第1項）

↓

改正された新規約（特別決議事項の一つ）

敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

●　建替えに関する規定も新設しました。

●　理事等の役員は、組合員でなければなりませんでしたが、組合員の配偶者を追加しました。
当然のように思えますが、多くのマンションでは、奥様は理事や理事長になれません。

●　開口部の改良工事については、

第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

として新設しています。
これで、住宅エコポイントの対象工事も区分所有者の手で施工しやすくなります。

・・・・

マンション管理士が改定案を作成し、理事会や説明会にて何度かの改定内容の説明・協議をして、今日に至りました。

管理規約については、熱心な一般区分所有者からの色々な質疑事項がよせられましたが、ご説明した上で改定案のとおり３／４の賛成により決議されました。


総会の終わった後で、新旧理事が引継ぎをしています。



どちら様もご苦労様でした。

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関連記事：管理委託契約に関する診断業務

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関連情報：特殊な特別決議「共同の利益に反する行為の停止等の請求」
　区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合に、裁判所にその「差止請求」の訴訟を提起するには、集会の「普通決議」によらなければなりません。（議決定数としては普通決議ですが、特殊な決議ですので、「特別決議」に分類）

動き出すか「マンション評価制度」

新聞（日経夕刊2010/02/17）記事に「マンション評価制度」のことが載っていました。既存マンションの住環境を維持・改善するのが狙いで、京都で活動が始まっているとのことです。

省エネとＣＯ2削減には、新築の住宅建設を減らし既存住宅のリフォーム・流通を促進させることが必要となります。

その観点からも意義深い動きと感じます。

＞＞＞＞京都マンション管理評価機構

国交省「長期優良住宅先導的モデル事業」採択

品確法における「住宅性能表示制度」では、既存マンションの建物としての性能を評価できますが、この「マンション評価制度」は管理状況を
組合運営について　　
　　●総会出席率
　　●管理費の滞納戸数
　　●役員任期や決定の手順
　　●管理会社へ委託する差異の手順
　　●理事会の開催回数
　　●理事会の引継ぎ文書作成
　　●構造計算書などの文書保存
住民同士の交流等について
　　●役員の後任育成　
　　●広報誌の発行
　　●交流イベントの実施
　　●組合活動の情報開示
　　●住民同士のあいさつや交流　　　　・
災害への備え
　　●防災訓練の有無など　
　　●消防訓練の実施など
　　●災害時の物資備蓄　　　　　　　　　
　　●エレベーターなどの法廷点検　　　　・
　　●損害保険の加入　
多世代が暮らせる工夫について　
　　●空き住戸状況
　　●インターネット環境の整備など
　　●防犯カメラなど防犯・事故への備え
　　●掲示板の活用など
　　●共用部のバリアフリー対応　　　　
　　●駐輪場・駐車場の整備・清掃
地域との共存・共栄
　　●町の住民組織への加入
　　●地域行事への参加
　　●町内情報の掲示など
　　●近隣住民との協力体制
　　●近隣住民への交流の働きかけ
等の28項目で評価しています。

品確法では、その既存住宅に対する評価方法規準の「11-1：現況検査により認められる劣化等の状況」で「適切な維持管理に関する計画等」を定義しています。
・・・共同住宅等の良好な維持管理を行う上で必要となる適切な長期修繕計画及び管理規約、適切な金額の修繕積立金並びに他の法令に基づく昇降機その他の設備の点検の実施をいう。>>>>祝！住宅性能評価員の資格取得としています。

驚くのは、評価対象のマンションの現状に応じた適切な修繕積立金の求め方を規定して算定し、評価が行えるようにしていることです。住宅性能評価員さんは、組合会計についても詳しく知っていなければなりません。大変です。

品確法の今後の発展に期待しますが、住宅性能評価員とマンション管理士の役割分担及び協力について明解にする必要もありそうです。

長期修繕計画を作成する資格者として、今後住宅性能評価員を指名する可能性があるのでしょうか。・・・無理だと思います。

話は変わりますが、神奈川県では現在「マンション実態調査」を北部地域で実施しています。
首都圏マンション管理士会の一員として周辺マンション120棟程度の調査を担当していますが、管理組合の実体の無さに驚かされます。

区分所有法では、2以上の区分所有者がいる建物では管理組合が自然発生するとされていますが、自然には発生していません。

行政は、管理組合理事長宛に調査用紙を発送しますが、容易には届きません。管理組合の郵便受けがあるマンションでも、実体の無いマンションが数多く存在します。

管理を委託されている管理会社は、種々の理由で、外部情報（管理会社にとって有害な物は特に）を管理組合へ伝わらないよう管理員を指導しているところが多いようです。

理事長は輪番制が多く、何事も無く任期を全うするためにあえて外部情報からは耳を閉ざす様子が伺えます。

管理組合の管理者はしかるべき行政へ届け出る必要があります。管理者の個人情報を守るということは、企業の代表社長名を隠匿する会社と同じことに思います。

こうして行政は、マンションの実体を把握することが出来なくなります。

「マンション評価制度」のような制度を拡充させるためには、マンション管理組合が、その実態と主体性を持つことから始める必要があります。

行政は、区分所有法でその存在を定義されているものの、自覚も無く何も知らされない管理組合の実体を把握すべきだと感じます。

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関連記事：祝！住宅性能評価員の資格取得

エアコン室外機設置マニュアル

マンション管理士として顧問をしているマンションの共用廊下へ設置する、エアコン室外機の設置マニュアルを作成しています。イメージでしか表示できませんが、以下の図をエアコン設置業者へ示せば良いようにしてあります。

共用廊下側に主寝室や子供の勉強部屋等の居室がある場合、エアコンを設置したくなります。窓が出窓形状で窓の下に室外機スペースが用意してあるパターンが多いですが、そうでない場合室外機の置場に困ります。

共用廊下の天井吊にすると外から見たときに見苦しいものとなりますし、床起きにすると避難廊下としての幅を確保できなくなる場合もあります。

設置するのは共用部分ですから、室外機の設置の仕方については管理組合として合意された規準を作っておく必要があります。

ドレンの流し方についても、細心の配慮が求められます。

夏季の室外機熱風の当たり方にもできれば配慮したいですね。

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関連記事：エアコン室外機への優しい気遣い
　　　　　　　エアコンのフィルター清掃
　　　　　　　エアコン室外機設置マニュアルによる室外機の設置

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関連情報：室外機フェンス

相模原国県市合同行政相談所：生活臭

相模原国県市合同行政相談所へ、マンション管理相談員として参加いたしました。

＠相模原市民会館

　　

昨年も出席しています。
午前中立川で建物外壁等劣化診断を終えて、昨年の会場（橋本）へ行ったら、今年は市民会館とのこと。ぎりぎり間に合いましたが慌ててしまいました。

御相談の中の一つは、分譲マンションの隣の居住者の生活臭に関するご相談でした。
なかなか手強いテーマです。お役に立てたでしょうか。

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関連記事：悪臭を臭気指数で評価・規制

森で生まれた分解消臭剤F−118専用　フィトンミスト 【送料無料】(00017)

マンション管理士をご活用下さい

首都圏マンション管理士会により、管理組合様向けパンフレットが作成されました。

折角なので紹介します。　　　　クリックすると拡大されます。

　　　　首都圏マンション管理士会の主な事業

１．マンション管理士制度の周知と啓発
２．管理組合等を対象とするマンション管理士の紹介と顧問契約の斡旋
３．管理組合役員等を対象とする相談会およびセミナー等の開催および講師の派遣
４．マンション管理に関する国、地方公共団体、
　　公益団体および関連諸団体との連携と協力
５．会員の資格向上のための研修会、研究会の開催

マンション及びその管理に関してお悩みの方は、　　無料電話相談
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日本マンション管理士会連合会は、平成21年度国土交通省「マンション等安心居住推進事業」の「相談体制の整備に係る事業」に採択され、9月10日（木）より来年1月29日（金）までの間、東京・大阪の2か所で管理組合サポートセンターを設置します。

ついでに、先週講師をしたマンション管理セミナー(後援：調布市)の案内が載っていましたので、記念に載せます。
テーマは、「長期修繕計画作成の実務」です。　
昨年国交省より発表された「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」による、長計の作り方を、実例を基にできるだけ易しく説明させていただきました。　

東京ガス マンションリフォームラボ

「東京ガス マンションリフォームラボ」では、マンションにて主に設備関連のリフォームをする場合の、周辺情報に触れることができます。

　　　　

対面式のキッチンにリフォームする場合の、カウンターの高さとたれ壁（吊戸棚）の張り出し長さを、電動で変化させて体験できます。

2008年10月1日より、家庭用ガスコンロの全てのバーナーに温度センサーを搭載することが法律により義務付けられました。流通在庫も2009年9月末日までの販売（税法上の販売行為）しか認められません。本日は、在庫一掃処分の日となります。明日にはスクラップです。

外国製品はほとんど、この規制をクリアしていませんから、今日から鎖国状態となります。IHヒーターへのシフトが一気に進むことも考えられます。

３口共温度センサーが付いています。

鍋底が一定温度（250℃）以上になると、自動的に小火となり、さらには消火します。温度が下がると、着火します。体験させて貰いました。

義務付けられた安全センサーには3つの段階があります。

　　　■　法令で規定される必須安全機能
１．調理油加熱防止装置：鍋の温度が250℃に達すると自動的に消火する機能
　　　　※250℃は、天ぷら油から湯気が昇り始める温度です。
２．立ち消え安全装置：煮こぼれや風などで火が消えた時自動的にガスの供給を止める機能

　　　■　業界の自主基準で装備する機能
３．消し忘れ消火装置：長時間、連続して火がついていると自動的に火を消す機能
４．早切れ防止装置：鍋底が250℃になっても火を消すのではなく弱火にして、温度が下がるとまた強火にする機能
　　　　※炒め物などで強い火が必要な場合に不便な思いをしないための配慮

　　　■　メーカーの任意によって装備される機能
５．焦げ付き消火機能：鍋底に焦げ付きを感知すると火を消して空焚きを防止する機能
６．鍋なし検知機能：鍋が置かれていないと点火できない機能
　　　　※調理中に鍋を外すと自動的に弱火になり、しばらく鍋が戻されないと自動的に消火

このほか、設定した温度になると弱火と強火を繰り返して油の温度を維持する「油温度調整機能」や、自動炊飯機能、湯沸し機能など、メーカーそれぞれに付加価値機能を装備しているようです。

これらの機能のうち、法規制される機能（１と２）と業界自主基準の機能（３と４）がないと『Siセンサーコンロ』とは呼べないそうです。
なお、業務用のガスコンロと食卓などに置いて使う1口タイプの可搬型コンロは規制の対象外です。

オール電化やIHヒーターに負けてはおれませんが、やり過ぎにならないようにして欲しいものです。

　　

ガス配管の肉厚を調査する装置です。マンション共用部のガス配管は、地中配管を除いて一般的には取り替えませんが、周囲の環境により外面腐食等が心配な場合に調査します。

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　

身障者・高齢者用に洗面器が上下する様子や、通常は隠れている温水床暖房の配管、キッチン廻りの給水・給湯・排水管の状況を見ることが出来ます。

会場の一角で、首都圏マンション管理士会：神奈川支部による、セミナー「管理会社との上手な付き合い方」と「無料相談会」が開催されました。

今日、私は２つの管理組合さんの相談に応じました。
　●　管理組合としてのビル影共聴地域の地デジ対応
　●　長期修繕計画の見直しと、修繕積立金について

なお、マンションリフォームラボへ行く時にグリーンラインに始めて載せてもらいました。

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関連情報：ガスこんろ政令指定化　　新技術基準改定に伴う取扱注意について

キッチン･バス工業会

■　Siセンサーコンロ用土鍋

　　　　　
土鍋なのに目止め不要！ミヤオサーマテック直火土鍋（ベッコウ）10号

Siセンサーコンロとは、安全機能を搭載したガスこんろ、またその自主基準のことです。調理油過熱防止装置，吹きこぼれなどで火が消えたときにガスを止める安全装置，こんろ・グリル消し忘れ消火機能を標準搭載することとなっています。平成20年10月1日から、組込ガスこんろは、全口センサ（SIコンロ）しか、製造・輸入ができないことに法律で定められました。また、平成21年10月1日からSIセンサーこんろ以外は販売できなくなります。ところが、一般的な土鍋はこのせっかくの安全機能が正しく作動しない場合がある、というのが現状です。裏側がザラザラしていたり、熱伝導にムラがあることが多い一般的な土鍋は、安全機能を解除してガスコンロにかけなくてはなりません。
しかし、ミヤオサーマテック直火土鍋シリーズは、裏側にも施釉してあるので、センサーとの接触部がツルツルです。Siセンサーを傷つけることなく正しい判断を促しやすくします。そして安定した熱伝導を実現。Siセンサーに対応し得る土鍋の開発に成功しました。また、形状にもひと工夫。センサーに正しく接触するように底面の真ん中を少し凹ませ、位置合わせがしやすくなっています。

■　Siセンサーコンロ対応焼き網魚焼き網　Si火群　メッシュ