2013年09月10日

マンション大規模修繕工事瑕疵担保責任保険の付保証明書

マンション大規模修繕工事瑕疵担保責任保険の付保証明書です。多分まだ見たことのある方はいないかも知れません。

付保証明書.jpg


マンションの大規模修繕工事を対象に欠陥工事で雨漏りなどの補修を迫られた場合、最大5億円の保険金が保険会社等から支払われます。保証能力が比較的小さい中小の工事業者にとっては、保険加入が工事を受注する際の信用補完につながります。

保険に加入手続できるのはマンションの修繕業者ですが、保険料は通常管理組合が負担します。工事完了から5年以内(屋根・屋上は10年以内)に欠陥が見つかった場合には、保険会社が補修費用の8割を保険金として修繕業者に支払う。修繕業者が倒産していれば、マンションの管理組合が補修費用の全額を受け取れます。

保険金額は、5,000万円〜5億円で、マンションの延べ床面積によって異なります。
保険料は、マンションの規模や補償範囲に応じて決めます。8階建てのマンションでは、加入時から5年間の保険料が検査料を含めて60万円〜80万円程度(掛け捨て)となるようです。

住宅瑕疵担保履行法と同様に、修繕業者が保険料を負担し、手続きをするが、工事費見積に上乗せするケースが多いと推察されます。



関連記事:大規模修繕工事にも履行法相当の保険制度導入
       マンション大規模修繕工事


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2013年03月24日

大規模修繕工事と桜

大規模修繕工事と桜。今日は修繕委員会の日ですが、気になるのは桜です。顧問をしているこのマンションの桜は毎年癒されます。

さくら1.JPG さくら2.JPG さくら3.JPGさくら4.JPG さくら5.JPG さくら6.JPGさくら7.JPG さくら8.JPG さくら9.JPGさくら10.JPG さくら11.JPG

マンションの大規模修繕工事には、桜が似合う?



関連記事:複合防水長尺塩ビシートの色を決めています。
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2013年03月12日

複合防水長尺塩ビシートの色を決めています。

顧問をしていますマンションにて共用廊下とバルコニーの長尺塩ビシートの色を決めようとしています。
長尺塩ビシート.jpg


私のアドバイスにより専有部バルコニーは、明るい色に変えました。設計者は、汚れやすいと主張しましたが、汚れは目立つほうが良いと、マンション管理士は逆らいました。



関連記事:大規模修繕工事にて屋外に設えた植木鉢スペース
       マンション大規模修繕工事の外壁色更新案
       大規模修繕工事と桜
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2013年02月24日

大規模修繕工事にて屋外に設えた植木鉢スペース

顧問をしているマンションのにおいて、バルコニーにおいてある植木鉢を屋外に設えたスペースへ移動していただいています。写真のほぼ10倍のスペースを準備していますが、まだ想定している量の半分程度てす。

植木鉢.jpg      植木鉢2.jpg
お水はそれぞれの方の責任で与えて頂きます。枯れたりしても生憎責任は取れません。それで、日当たりの良いところから埋まって行きます。

外壁色2.jpg

塗り替える外壁色が投票により決まりました。無難ですが、あまりに地味なので気に入りません。

外壁試し塗り.jpg

試し塗りをしています。ローラーの種類や、水分比を変えて塗ります。手触りが少しずつ違います。



関連記事:マンション大規模修繕工事の外壁色更新案
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2013年01月27日

マンション大規模修繕工事の外壁色更新案

顧問をしている大規模修繕委員会に行くと、外壁関連組み合わせ色の更新案が4案掲示されていました。どれも地味で私の趣味では有りません。

アミティ.JPG

外壁色のみはもう少し大きな見本を後日作るそうです。そうしてアンケートをとって決定します。みなさん相当悩むと思います。
タグ:大規模修繕
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2013年01月19日

マンション大規模修繕工事瑕疵保険契約

顧問をしているマンションでは、大規模修繕工事が、間もなく着工します。そこで当然の様に瑕疵保険契約をします。実はマンション管理士として、強くお勧めしました。大規模修繕工事完成後に施工会社が倒産しても重要な瑕疵の修補に対して保険金が支給されます。
倒産しなくても、保険の対象となる大規模修繕工事において工事を実施した部分に瑕疵があった場合に請負人である修繕工事業者(被保険者)が発注者に対して瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金が支払われます。
今回保険料は160万円程度でした。瑕疵に関する保険料は工事会社が負担するものと勘違いしている方が多いのですが、管理組合の資産に掛ける保険ですので、当然に管理組合が保険料を負担します。

大規模修繕工事瑕疵保険.JPG


daikibo_cut_02.gif


daikibo_cut_03.gif





関連記事:マンション大規模修繕工事瑕疵担保責任保険の付保証明書
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2011年11月04日

マンションの建物劣化診断報告会

劣化診断.jpg顧問をしているマンション2回目の大規模修繕工事の設計に先立って、建物劣化診断を実施しました。 今日は、その劣化診断報告会です。

340戸のマンションですが、20名程度の住人の方々がお集まりになりました。・・・予想通りの数です。興味を持っておられる方々ですので、熱心に聞き入っておられました。

いよいよ、次回の修繕委員会では、設計コンサルタント選定のためのヒヤリング会が実施されます。
聞くべき質問リストは、準備して渡してあります。ベストな設計会社を選定できるように尽力いたします。



関連記事:大規模修繕工事の工程表
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2011年01月16日

大規模修繕工事の工程表

大規模修繕工事工程表.jpg
イメージ図ですが、顧問マンション管理士としてマンション大規模修繕工事の年間工程表を考えています。
このマンションでは、これから建物調査劣化診断の手配をしながら、設計コンサルタント会社の選定作業を始めようとしています。

設計監理分離方式ですから、設計が終われば施工会社の選定作業に入ります。

マンション管理組合においては、理事会や修繕委員会は基本的に1回/月しか開催されませんから、一般企業の工程表に比べると大幅にゆっくりしています。その分少し早めに仕掛ける必要があります。

設計コンサルタント会社として応募している設計事務所が予想より多く、選定作業は手間取りそうです。一次書類審査と二次ヒアリング審査に段階を分けて慎重に選定します。

管理組合にとって満足のいく大規模修繕工事になりますよう、しっかりとサポートします。



関連記事:高層マンションにて仮設足場敷設
       建物調査劣化診断:コンクリート強度
       建物調査劣化診断:付着強度試験
       建物調査劣化診断:シーリング材劣化調査
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2010年11月27日

ゴンドラ足場を採用した大規模修繕工事

マンションの大規模修繕工事にて、ゴンドラ足場を採用している現場を見てきました。
機械駐車場があるために固定足場が建てられないとのこと。私も、機械駐車場には、大規模修繕工事に際してずいぶんと苦労させられてきています
目障りですので、どうしても撤去したくなります。
誰が考え出したのでしょう。

ゴンドラ1.JPG   ゴンドラ2.JPG

ゴンドラ足場の場合、作業時間が長く必要となるので注意が必要です。コストは同程度のようです。
居住者には、圧迫感が薄らぎ評判が良いそうです。防犯上プライバシーの保護上も、少しですが有利でしょう。

タイルの張り替え.JPG
ひび割れたタイルは1%程度以下とのことで、比較的少ない数値ですが、張り替えています。
写真の真ん中部分の4枚を張り替えています。
新しく焼いたタイルですが、見分けが付くでしょうか。


目地シーリング.JPG


躯体のひび割れが、タイルのひび割れに直結しますので、この現場では、浅くて幅の狭い既存の目地を深くすると共に、縦方向のクラック誘発目地を増設しています。







関連記事:瑕疵それとも劣化?タイルの剥がれ編
       瑕疵それとも劣化?塗装壁のクラック編
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2008年09月23日

高層マンションにて仮設足場敷設

神奈川県相模原市 2008年9月 設計: (有)A tempo

14階建て分譲高層マンションにて、大規模修繕工事のための仮設足場を敷設しています。

  足場 006   足場 011 

           
足場 010   足場 002

この足場には、多大のお金が掛かります。1,000万円を少し超え、総工事費の10%を超えております。後々残らないものだけに、高いと言う印象をたいてい持たれてしまいます。

仮設足場の組み立て・解体は、大規模修繕工事の工程中最も事故(落下)が起き易い工程です。安全第一!!

養生シートを貼ると、メッシュ状の物を使用しているものの、バルコニーは暗くなり、風通しも悪くなるので、入居者には工事中相当のストレスを与えてしまいます。

養生シートは、水スプレーによる外壁洗浄時の水しぶきの飛散や、外壁タイル補修時のかけらの飛散、外壁塗装時の塗料材の飛散、防水塗装材、その他の飛散を防止します。極めて重要な役割を担います。

バルコニーの修繕工事が予定されている日は、洗濯物が干せなくなりますので、室内に干していただく事になります。

足場 004

本日干せないお部屋を毎日掲示板にてお知らせしています。
    × は、本日干せないお部屋。 
    △ は、御在宅の場合は干せるお部屋です。

ご在宅であれば、作業する時にのみお声を掛けて、室内へ取り込んでいただきます。

防犯上、窓を閉めてロックしていただく事も必要となり、なおかつエアコンが使えないお部屋もあり得ますので、工期は、できるだけ盛夏を避けて計画します。

バルコニーに置いてある物も作業上、室内へ移動していただかなくてはなりません。このことも相当のプレシャーを与えてしまいます。

後日見違えるほどにきれいになりますので、その時にはご納得していただけるのですが、それまでが、・・・・・・長いんです。



関連記事:外壁を高圧水スプレーで洗浄
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       外壁改修:足場が建ちました。
       マンションの外壁改修:足場建方
       マンション外壁改修工事の完成
       大規模修繕工事:ウレタン塗布防水
       壁繋ぎ撤去跡の補修:タイル壁編
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2008年06月12日

壁繋ぎ撤去跡の補修:タイル壁編

神奈川県大和市 2008年6月 設計・施工監理: (有)A tempo

外壁改修では、完成間際に仮設足場をばらしながら壁繋ぎの撤去跡の穴を補修しなければなりません。→壁繋ぎ撤去跡の補修

CRESCO 012


昨日、タイル壁の足場繋ぎ跡の補修に出くわしました。
仮設足場を解体しながら、不安定な足場に上で、タイル職人が作業をします。大変危険を伴う作業となります。

  壁繋ぎ027  壁繋ぎ028

まず接着剤入りの目地モルタルを埋め込んでタイルを貼り付けます。

  壁繋ぎ 029  壁繋ぎ 030
   
上から目地モルタルを刷り込んで、湿ったスポンジで拭き取ります。

タイル壁繋ぎ


完成です。マンション大規模修繕の作業の中では、もっとも危険な作業です。



関連記事:壁繋ぎ撤去跡の補修
       マンション大規模修繕工事の着工
       大規模修繕工事にも履行法相当の保険制度導入

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2008年05月25日

壁繋ぎ撤去跡の補修

神奈川県狛江市 2008年5月 設計・施工: (有)A tempo

外壁改修では、完成間際に仮設足場をばらしながら壁繋ぎの撤去跡の穴を補修しなければなりません。

壁繋ぎ2  左側に見える穴が、壁繋ぎの撤去跡の穴です。

壁繋ぎ1   壁繋ぎ3

壁繋ぎをはずしています。(上から)  穴を埋めるクイックボンドです。

壁繋ぎ4   壁繋ぎ6

穴にクイックボンドを注入すると右のようになります。

壁繋ぎ5   壁繋ぎ7
(上からの写真)
エレガンストーンをはけ塗りして、跡を消します。

この作業は、仮設足場を解体しながら、順番に壁繋ぎをはずせる場所を選んでしないと危険です。仮説解体とび職が担当します。

タイル壁の場合は、別件でもうすぐ出くわしますので後日に。



関連記事:マンション外壁改修工事の完成
       大規模修繕工事にも履行法相当の保険制度導入
タグ:壁繋ぎ
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2008年05月15日

エレガンストーンは目地が命

東京都狛江市 2008年5月 設計・施工: (有)A tempo

外壁を石調吹付け仕上げ「エレガンストーン」でリフォームする場合、目地をきれいに見せることが極めて重要です。

目地


既存コンクリートのシーリング目地をそのまま生かして幅広の目地としました。

目地5       目地3  目地 002

既存外壁のシーリング交換(左端)    下地塗装       発泡ウレタンの目地

既存の目地が深く幅が広いので、厚目の発泡ウレタン目地を使いました。
目地の直線エッジを出すためには、吹付けてから目地ウレタンを取り除くタイミングが熟練を要します。
エレガンストーンが固まる寸前・・・ちょっと前・・・に外します。
柔らかいと直線になりません。硬いと外れません。


  p松目地4        p松目地1

下地コンクリートには目地の無いところにも目地用ウレタンを貼り付けてエレガンストーンを吹付けています。
右は吹付けられたエレガンストーンで目地ウレタンが隠れています。

  p松目地2     p松目地3

目地材を取り除いたところです。

ともあれ満足な仕上がりです。



関連記事:エレガンストーンの吹き付け
       マンション外壁の改修
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2008年05月03日

大規模修繕工事:ウレタン塗布防水

神奈川県大和市 2008年4月 設計・監理: (有)A tempo

マンションの大規模修繕工事において、バルコニーや共用廊下の手摺の天端をウレタン塗布防水しています。

ウレタン 019


バルコニーや共用廊下の手摺の天端は経年劣化によりひび割れし、そこから雨水が進入して躯体の劣化を進行させます。塗装で済ませる場合もありますが、せっかくの機会ですので防水しておきます。

手摺天端防水


ウレタン 23         ウレタン 26

左は下地塗り(カチオン)です。   屋上パラペットの天端ウレタンにより塗布防水します。



関連記事:大規模修繕工事:鉄部塗装
       大規模改修工事:シーリングの打ち替え
       機械式駐車場と大規模修繕工事
       共用階段・廊下は防滑性長尺塩ビシート
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2008年04月22日

建物調査劣化診断:タイル付着強度試験

神奈川県相模原市 2008年4月 調査・診断: (有)A tempo

マンション等の長期修繕計画や大規模修繕に先立って、建物調査劣化診断を実施します。

タイルは、躯体コンクリートへ強固に付着していなくてはなりません。
試験機で無理やり剥がして、その強度を調べます。

タイル1


         タイル2  中性化試験3

結果はあまり良いものではありませんでした。  試験体のタイルは炙って剥がします。

     タイル3  タイル4

剥がしたタイルは、接着剤で元通りに戻します。

壁劣化1


この建物の外壁塗装部分です。相当の亀裂・剥がれが生じています。
コンクリート中性化試験外壁塗装材の付着強度試験も同時に実施しています。

中性化試験1   中性化試験2

試験の後はほぼ元通りにします。



ボタン1  ボタン  402バルコニー 001  402バルコニー 002

庭のボタンは、今年花の数が例年より多く咲きました。

ボタン 002



関連記事:建物調査劣化診断:付着強度試験
       高層マンションにて仮設足場敷設
       壁繋ぎ撤去跡の補修:タイル壁編 




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2008年04月17日

エレガンストーンの吹き付け

東京都狛江市 2008年4月 設計・施工: (有)A tempo

エレガンストーンを吹付けています。
雨と風に祟られて、予定より1週間遅れています。しかし丁寧に吹付けねばなりません。

エレガンストーン 24


p松エレガンストーン拡大


          エレガンストーン 22       エレガンストーン 25

結構重たい吹付け材ですので、少しずつ吹付けます。
近づきすぎて、被ってしまいました。でも外壁が化粧直しするのを見るのは楽しいことです。



関連記事:外壁塗装工事と養生
       リフォーム外壁色が決まりました。
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       エレガンストーンは目地が命

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2008年04月12日

大規模修繕工事:鉄部塗装

神奈川県大和市 2008年3月 設計・監理: (有)A tempo

鉄部塗装に取り掛かりました。まずは錆止め塗装をしています。

塗装 002


塗装 007              塗装 011

屋上の通気金物を錆止めしています。 PS扉への作業。

塗装 006  錆止め塗装材です。です。

PS塗装


                         完成です。

塗装 003  内壁で塗装仕上げする部分のシーリングは、ノンブリードウレタン製です。シリコン製やポリサルファイド製は、塗装材が載りません。

塗装 013  天井のクラックを下地補修しています。



塗装 014


外部足場の階段入り口は防犯のため、養生シートで覆い、目立たなくすると共に、センサーライトを取り付けました。威嚇効果を狙っています。



関連記事:大規模改修工事:シーリングの打ち替え
       大規模修繕工事:ウレタン塗布防水
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2008年04月03日

大規模改修工事:シーリングの打ち替え

神奈川県大和市 2008年3月 設計・監理: (有)A tempo

大規模改修工事では、外壁やサッシュ廻りの劣化したシーリング材を剥ぎ取り、新しいシーリング材を打ち替えます。

本物件では、外壁タイル面の新しいシーリング材として、変性シリコンを採用しています。
 シール 011

古いシーリング材は、ウレタン製です。

シール 030  しっかり劣化しています。

シール 017  外壁のシーリング材を剥ぎ取っています。

女子大 005  改修されたシーリングです。
傍には、ひび割れたタイルの撤去跡があります。

シール 020   シール 024

サッシュ廻りのシーリングを取り替えています。



関連記事:外壁目地シーリングの打ち替え
       大規模修繕工事:鉄部塗装
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2008年03月30日

外壁塗装工事と養生

東京都狛江市 2008年3月 設計・施工: (有)A tempo

外壁塗装工事では、窓サッシュ等塗装材や吹付け材が、掛かっては困る部材を養生することが極めて重要です。

養生 003


養生 001 養生 004 養生 006

養生は、テープと薄いビニールシートにて丁寧に行います。結構気を使う工程です。

養生 002   養生 007

 300mm テープ付養生ビニール

養生が終われば、エレガンストーンの下地塗りです。

           34   相撲 035

    黒っぽい色が目地色となります。                  右の壁は未施工です。



関連記事:外壁を高圧水スプレーで洗浄
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2008年03月23日

機械式駐車場と大規模修繕工事

神奈川県大和市 2008年3月 設計・監理: (有)A tempo

大規模修繕工事では足場が必要になりますが、建物に近接して機械駐車場が有る場合、足場を建てる事の大変さとともに、使えなくなる駐車部分が発生します。

この場合、敷地外の駐車場を契約して、一時的に移っていただく事になります。適当な駐車場が見つからない場合も有ります。
高齢者・身障者の方がいらっしゃれば、出入り可能なパレットに移動してもらい、なおかつ足場の建て方を工夫する必要があります。
写真は、車路部分のみ単管足場として、通行できるようにしています。

足場 21


足場を掛ける前の写真
    足場 1

場外の駐車場へのご案内も気を使いますが、残られる方への配慮も大変です。



関連記事:マンション大規模修繕工事の着工
       大規模修繕工事:ウレタン塗布防水
       マンションの機械式駐車場を撤去
       機械式駐車装置のメンテナンスコスト
       ゴンドラ足場を採用した大規模修繕工事
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2008年03月18日

外壁を高圧水スプレーで洗浄

東京都狛江市 2008年3月 設計・施工: (有)A tempo

外壁改修では、下地補修する前に高圧水スプレーで洗浄します。

玄関色 15


長年の汚れを落とすことで、塗料等の付着強度を上げることができます。

  外壁7    玄関色14

バルコニー内側の天井や壁も洗浄します。ですからバルコニーに物が置かれていては作業が出来ません。

下のポンプ車が高圧の水を送っています。

玄関色18



関連記事:外壁目地シーリングの打ち替え
       マンションの外壁改修:足場建方
       外壁改修:足場が建ちました。
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2008年03月15日

賃貸マンションの玄関扉の色をピンクに!

東京都狛江市 2008年3月 設計・施工: (有)A tempo

賃貸マンションの外壁改修では、玄関扉の塗装も改修することが殆んどです。

玄関色 1


日塗工のD09-70H、上から2番目の色に決まりました。
外壁エレガンストーンの色(バック左の色)を踏襲しています。大別すればピンク色です。現状の色は白ですから、賃貸ならではの採用といえます。

仕上がりが楽しみです。



関連記事:リフォーム外壁色が決まりました。
       マンションの玄関扉をピンク色に!その2
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2008年03月13日

外壁目地シーリングの打ち替え

東京都狛江市 2008年3月 設計・施工: (有)A tempo

外壁目地シーリングを打ち替えました。

シーリング 008


      シーリング 003

共用廊下やバルコニー手摺の下部の笠木は、下地補修の後ウレタン防水塗料を塗りました。

ところで、狛江市は、粗大ごみの廃棄については有料ですので、バルコニーがごみ置き場と化しています。捨てていただかないとバルコニーの内壁が洗浄・改修できなくなります。マンションの外壁改修・大規模修繕工事では、バルコニーにある品物・ごみをどう片付けるかも大きなテーマです。

   シーリング 002    シーリング 007

この際、捨てられるごみは捨てましょうと呼びかけましたら、廃棄しても良い粗大ごみが集まりました。ずいぶんの量です。
右写真の手前は、捨てられないものの一時預かりスペースです。宅内へ持ち込んでいただく物がほとんどですので、未だ空いています。
共用廊下へも退避できます。

         玄関色 4   玄関色3



関連記事:外壁改修:足場が建ちました。
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2008年03月12日

マンション大規模修繕工事の着工

神奈川県大和市 2008年3月 設計・監理: (有)A tempo

足場の建て方を始めています。2月の現場とは違う現場ですが、鳶は同じです。

足場 8


 足場 12    足場 14   足場 15

足場 20

壁繋ぎを、タイル壁にアンカーして転倒を防ぎます。後日、足場を撤去しながら同じ色の新しいタイルを貼り付けます。

足場 16

足場を垂直・水平に建てるには水準器が欠かせません。


足場 19

出入り口は、足元を空けます。

足場 025


一日に組み立てる足場は、このくらいです。

足場 1  足場 106

外壁に接近して、機械駐車施設がある場合は、一言では言えない相当の配慮が必要となります。
後日にします。



関連記事:エントランスホールをイメージチェンジ
       手摺を付けてバリアフリー工事
       機械式駐車場と大規模修繕工事
       壁繋ぎ撤去跡の補修:タイル壁編
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2008年03月04日

外壁改修:足場が建ちました。

東京都狛江市 2008年3月 設計・施工: (有)A tempo

外壁改修工事のための足場が建ちました。

足場5 足場 6

外壁を高圧水スプレーで洗浄する時や、塗装工事の際に廻りへ飛散しないように、養生シートで覆っています。

足場 7


足場が転倒しないよう、躯体とはそこかしこでアンカーで支持をとります。
それでは、高圧水スプレーによる洗浄工事に取り掛かります。




関連記事:マンションの外壁改修:足場建方
       マンション大規模修繕工事の着工
       マンション外壁改修工事の完成
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2008年02月27日

マンションの外壁改修:足場建方

東京都狛江市 2008年2月 設計・施工: (有)A tempo

マンションの外壁改修が着工されました。
まず建物の周りに足場を建てます。

足場材を搬入しています。

足場1


足場2


足場を建て始めているところです。
風が強いので細心の注意を払っています。

足場3

バルコニー手摺へ取り付けてあるBSアンテナは、工事中は取り外します。足場に邪魔されて、電波は届きません。悪しからずご了解下さい。

足場4


2日目の状態です。あと4日程度掛かります。



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2007年11月21日

大規模修繕工事 コンクリート

神奈川県相模原市 2007年11月 監理・調査: (有)A tempo

コンクリートは経年劣化により、クラックが発生します。
クラックの巾に応じて適切に補修します。0.3mmを超えるクラックは、Uカットシール工法により隙間を埋めます。

クラック補修1


  クラック補修2

放置するとコンクリートの中性化を助長し、鉄筋の錆を進行させます。コンクリートの爆裂に至る原因となります。



爆裂に至ったコンクリートを補修しています。

爆裂補修1


  爆裂補修2     爆裂補修4
                      コンクリートで埋めました。


鉄筋に対するコンクリート被り厚さが少ない場合、発生しやすくなります。鉄筋は錆びると膨張し、コンクリートを弾き飛ばすほどの力を発揮します。
露出した鉄筋を、できるだけ叩き込んで錆止め(黒錆転換型防錆剤)・中性化防止剤を塗布した後、エポキシ樹脂モルタル(接着剤入り)で埋め戻します。
仕上げは下記方法により、元通り(コンクリート打ち放し面)に仕上げます。

打ち放し補修
      

コンクリート打ち放し面も竣工時と変わらない美しさを復元することが出来ます。




ソーラーライトLED104灯(ミックス)    



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