消防設備等点検報告書

共同住宅では3年に一度消防署への消防設備等点検報告書を提出します。毎年の自衛消防訓練通知書もついでに提出しました。@狛江消防署。
いつもは点検業者の方にお任せするのですが、運動不足解消のつもりで消防署にも歩いて行きました。

賃貸マンションの消防点検

維持管理契約している賃貸マンションの消防点検をしています。今回は避難ハッチのステッカーが経年劣化により見えなくなったので張り替えています。3年に一度の消防署への報告書の提出も行います。

After

Before

エアコンファンモーターの交換

維持管理契約している事務所ビルのエアコンが、ガラガラ音がし始めました。モーターのベアリングが摩耗劣化して振動するようになったことが原因です。この事によりモーターをケースに固定する部分の防振ゴムが、砕けています。

さらにはファンがケースに擦るようになり、ガラガラ音がし始めます。

　　　
新旧のエアコンファンモーター

この部屋はコンピュータルームで、24時間運転のため、8年目ですが他の部屋より早めに劣化したようです。
ファンモーターを交換することで嘘のように静かになりました。


関連記事：天井カセット型エアコンのメンテナンス

自動ドア補助センサーの取り換え

建物維持管理契約している事務所ビルの、エントランス自動ドアの補助センサーを取り換え取替ました。作動頻度により異なりますが、機器の寿命は、７・８年のようです。

補助センサーとは、閉まりかけている時にドア部分に物体があることを感知すると、閉めるのを中止するためのセンサーです。
通常は、方立や壁面に設置して、水平にビームを走らせますが、壁面が斜めなのでドア上部に設置しています。

　　　　　
　　ただ今取り換え工事中　１時間程度掛かりました。

　　人が通らないのに、開いてしまうという誤作動を起こしていました。


　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　古いセンサーとコントローラー　　新しいセンサーとコントローラー　

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関連記事：無人でも時々開く自動ドア　　　

エレベーター２０１２年問題への対応

大手のエレベーター製造メーカーが、「製造中止からおおむね25年以上経過した機種について基幹部品を含む保守用部品の供給を停止する」と相次ぎ発表しました。対象となるエレベーターを設置しているマンションでは、今後故障した時に修理不可能となる可能性がある、と言うことです。

築後２５以上のマンションでは、エレベータを安全に維持管理するためにはリニューアルせざるを得ませんが、多くのマンションでは長期修繕計画には組み入れてはいないため、予算上の問題が発生しています。５００万円から１０００万円程度の費用を要するために容易にはリニューアルできないでいる管理組合が多い事と思います。

この問題のことをエレベーター２０１２年問題と呼ばれることもあるようです。

最も深刻なパターンは、
１.マンション販売時に決められたの無競争での高めの管理委託契約金額のままで、販売会社関連マンション管理会社へ一括管理委託していて、
２.エレベーターの維持管理をその管理会社へ丸投げし、
３.管理会社がエレベーターの維持管理をエレベーターメーカーの関連会社へ高めのフルメンテナンス契約のまま丸投げしている。
場合です。

維持管理費用も高止まりのままですが、今回のリニューアル費用も中間手数料搾取が重なり、恐ろしく高くなっていることが想定されます。フルメンテナンス契約と言っても今回のようなリニューアルは契約対象には含まれていません。

この事に対処するには、できれば前提として、
１.管理会社を入札方式で変更する。
２.エレベーターの維持管理を管理組合直接契約に変更する。
３.エレベーターの維持管理会社は、メーカーの関連会社から独立系の会社を含めた入札方式で変更する。
４.維持管理契約は、フルメンテナンス契約からPOG契約へ変更する方が、経済的で安全性が増す可能性が高い。

以上のような変更を、合意形成をしながら進める過程のそれぞれのステップで、リニューアル費用についても入札方式を採用すれば、最低コストにてリニューアルすることが可能となります。

このようなリニューアルについては市場相場が形成されていませんので、ただ管理会社等へ高いではないかと主張しても、交渉には応じてくれません。

他の施工会社に依頼すれば安くなることを提示しない限り無理でしょう。

需要と供給の関係で、タイムリミットが近づくと資機材が高騰し、管理会社等が現在提示する価格は、安いものであったことになる可能性もあります。

エレベーターのリニューアルを専門に請け負う独立系会社もあるようですので、比較検討の対象にしてもよいでしょう。

管理会社等以外に発注することについて、理事会及び総会の合意が得られないのであれば、管理会社等が提示している金額のままでの発注は止むを得ないでしょう。

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関連記事：エレベーターメンテナンスに落とし穴
　　　　　　　エレベーター点検費用の削減提案
　　　　　　　EVフルメンテナンスは危険かもしれない

関連情報：エレベーターの「２０１２年問題」って？

ビル用マルチエアコンの室外機修理

ビル用マルチエアコンの室外機を修理しました。
この室外機には４ブロックからなり、４つのファンが付いていますが、そのうちの一つが経年劣化によりダウンしました。一つのダウンでその系統全体の空調が止まります。
季節を選んでダウンして欲しいものです。

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

取り替えたファンモーターです。

取り換えが終わりました。
モーターを調達するのに時間がかかりますので、ダウンすることを予知できればよいのですが。
■階の皆様、お暑い中お待たせいたしました。

天井カセット型エアコンのメンテナンス

メンテナンスの事を考えると、天井カセット型エアコンは決して良い空調システムではありません。事務所ビルでは、執務空間の上にある複雑な機械をメンテナンスする必要があります。

　廻りの家具・事務機器等に洗浄水が掛からぬよう、養生することに最も手間と時間が掛かります。

　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　洗浄されてきれいになった室内機コイル

熱交換コイルは、埃等を取り除くことで、熱交換効率を初期の物へ取り戻すことができ、衛生的になります。
　　　　
　　　　　　⇒　　　


　　　　　　　　　　　　　　　

エアコンフィルターの水洗浄および、全熱交換器のプレフィルターを新しい物へ交換しました。



　

室温検知用サーミスタを交換します。

　元通りに組み立てています。

室外機を点検しています。

トイレの天井吸い込み口もきれいになりました。

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関連記事：空調室内機のコイル洗浄
　　　　　　　エアコン室外機のコイル洗浄とハイブリッドファン
　　　　　　　ビル用マルチエアコンの室外機修理

ウレタン塗布防水の部分補修

テナントビル屋上のウレタン塗布防水を部分補修しています。全面的な改修をお勧めはしたのですが、諸般の事情によりこのような部分補修も応急処置として考えられます。



　既存のウレタン塗布防水で剥がれや捲れている部分を含んで切り取り、漏れ染み込んだ水分を乾燥（数日）させて、













　プライマーを塗ります。













　周辺をウレタンシーリングで均します。






　ウレタン防水材を流し込みます。








乾けば養生テープを剥がして、トップコートを塗って出来上がりです。

　　

１０箇所程度補修しました。

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関連記事：屋上防水のメンテナンス
　　　　　　　マンション屋上で耐震上気になる事

厨房排水管の水漏れ改修工事

飲食店舗が多数テナントとして入居しているビルで、厨房排水管から水漏れが発生したので改修しています。


テナント厨房は多くの場合上げ床となっており、コンクリートスラブ上にグリーストラップが設置されています。今回はグリーストラップ二次側排水管で、スラブ下に配管を落とした部分で水漏れしたので、下階のテナントへ被害が及びました。






　　　　


バックヤードの二重床をばらして、前もって外壁外側に立ち上げた排水立て管へ接続します。
グリーストラップ二次側排水管の全てをスラブ床上排水管へ更新することで、水漏れを改修しました。


床をコンパネで塞いで完了です。
テナント営業時間外の深夜のみで、３時間程度の工事となりました。
関係者の皆様ご苦労様でした。

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関連記事：ホテル厨房排水のリフォーム

空調室内機のコイル洗浄

神奈川県新横浜　2009年2月　維持管理：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理をしている事務所ビルにて、空調室内機のコイル洗浄を実施しました。
室内機を分解し、養生した上で薬品をスプレーして洗浄します。

　　

　　　　　　　　　　　　　

　　

薬品をスプレーしています。

コンピュータールームで24時間空調でしたので、熱交換コイルの埃付着進行が早く、5年目での実施となりました。

　　 　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　分解された部品も洗浄します。

省エネルギーを考慮すればもう少し早めに実施すべきかもしれません。

コイル用のサーミスタも同時に交換します。

コイル洗浄前

　　　　↓

　　
室内機のコイルが、見違えるほどきれいになりました。
熱交換効率も格段にＵＰし、空気清浄度のＵＰは、健康面・花粉症に対しても有効と考えます。
省エネルギーにも貢献します。

今後、階毎の実施を予定しています。

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関連記事：ホンダ、Ｆ1を完全撤退
　　　　　　　エアコン室外機のコイル洗浄とハイブリッドファン
　　　　　　　ホテル冷温水循環ポンプの更新

デジタル式ソーラータイムスイッチへの更新

東京都狛江市　2009年1月　維持管理：　(有)A tempo

弊社維持管理物件にて、
手動タイマーをデジタル式ソーラータイムスイッチへ取り替えました。

全国12地区の日出.日入時刻データを内蔵しているので、季節の変わり目に設定変更する手間が省けます。
真夜中の一定時間にOFFとする事も可能です。
休日設定なども出来ますが、マンションの場合は必要無いですね。

アナログ式ソーラースイッチの追加採用（ＯＲ回路）も考えられます。
台風などが来て昼間でも真っ暗になれば、照明が点きますが、その頻度・必要性は極めて低いと考えています。

　　　　　　既存の手動タイマー

　　　　　　↓



既存と同じ場所にビスで取り付けることが出来ます。

上とは別の建物で、外灯系統と共用廊下の２系統のタイマーを取り替えました。

↓

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関連記事：共用廊下照明の点灯時間を調整

連結送水管設備送水口からの水漏れにご注意

神奈川県相模原市　2009年1月　調査･検討：　(有)A tempo

消防隊による消火活動上必要な設備の一つに連結送水管設備があります。

消防隊専用栓とも呼ばれ、外部からの消火活動が困難な、7階建て以上の建物、または5〜6階建てでかつ延べ床面積が6,000�u以上の建物、もしくは面積1,000�u以上の地下街に設けられます。
送水口、送水配管、放水口で構成され、ポンプ車より加圧された消火用水を送水口から放水口へ送水します。

　　　　　立売堀製作所より

平成１４年７月施行の消防法改正により、築１０年以上の建物の連結送水管ならびに消防用ホースの点検について、定期的な耐圧性能点検が義務付けられています（点検実施後３年ごとに必要です）。
これが、ポンプ車（耐圧放水試験車：1000万円超）が必要となることから結構費用が掛かり、組合の負担は大きいものとなります。

ポンプ車が消防用水を送り込む送水口は、多くの場合、双口となっており、別名サイアミーズコネクション（SIAMESE CONNECTION）と呼ばれ、シャム双生児(Siamese twins)が語源と言われています。

問題は、この法廷点検の後、サイアミーズコネクションのチャッキ弁から水が漏れる現象が多発している事にあります。

一昔前の製品は、この法定点検を想定していなかった為、パッキン交換のみが出来るように設計されている製品が少ないようです。
したがって、点検の結果水漏れが判明すると、古い製品の場合、本体全体を更新しなければならず、法外な費用が掛かってしまいます。

台所等の水栓から、閉めているのに水が漏れている時は、水栓全体を交換しなくても、パッキンを交換すれば済みますが、サイアミーズコネクションの場合は、ご注意下さい。

法改正以降の製品は、ほとんどのメーカーが、パッキン交換可能タイプにしています。

どこからかは判らないけれど配管から水漏れしている場合も多々あり、漏水箇所の特定に苦労します。
今回の状況は、まだ運の良い方かもしれません。
私の経験では、この法定点検による不具合の発生率は、法改正以後始めての点検になるためか、相当の高確率です。
建築の仕上げに係わる場所で水漏れしないことを祈っています。


　　 連結送水管用の耐圧放水試験車です。




　　








　　　　　　　　　　　　　　　　　　耐圧試験実施中

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関連記事：消防用設備点検費用の削減提案
　　　　　　　事務所ビルの消防設備総合点検

ホンダ、Ｆ1を完全撤退

新横浜　2008年11月　文責：　(有)A tempo

HONDAがＦ１から撤退するそうです。
Hondaの薄膜太陽電池や、ハイブリッドカーなどで、環境企業へより軸足をシフトするものと期待します。

本田宗一郎氏の時代のように、車で早く走ろうとする人は今はいませんから、起業者並の見識の高さを評価します。
今まで以上に車で早く走る必要はないですし、人類にとって迷惑な技術です。

今どき車で早く走っていたら生き残れませんし、CO2を出さないでゆっくり走るのが、時代のトレンドです。　→　脱化石燃料車

テレビゲームの中で、HONDAのレーシング車は生き続けるでしょう。
日本のサーキットは、色々な環境対応車毎の、単純に速さのみを競わないフォーミュラ・ワンで繁盛していくことになるでしょう。

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今日は、事務所ビルで、空調機のフィルター清掃と消防点検、増圧ポンプの定期点検を実施しています。

　　　　　

フィルターの取り外し　　　　と　　　　水スプレーによる洗浄。

　　　　　　　　　　　　　　　　　

火報センサーの点検　　　　　　　避難誘導灯が一台故障していましたので修理しています。

避難誘導灯は、内部回路の故障で回復できず、結局取り替えました。

　　階段踊場の高所の蛍光灯を交換しています。

　増圧ポンプ定期点検

このあたりの給水本管圧力は、0.6〜0.7MPA(6Kgf/cm2〜)と非常に高いため、ポンプ一台あたり１回/日しか運転していません。
死に水防止と、ポンプの劣化防止のための自動運転のみです。
電気代が大いに助かっています。

室内機のコイルに相当埃が付着しており、省エネ上・センサーの感度上、宜しくないので、コイル洗浄を提案いたします。

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新横浜駅前の歩道橋が完成しました。
　

　　円形の歩道橋です。

　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　円形歩道橋の上と　　　　　　　駅ビル内部の吹抜け　です。

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関連記事：SANYOの太陽電池
　　　　　　　エアコンのフィルター清掃
　　　　　　　増圧ポンプの定期点検
　　　　　　　事務所ビルの消防設備総合点検
　　　　　　　エアコン室外機のコイル洗浄とハイブリッドファン
　　　　　　　空調室内機のコイル洗浄

関連情報：コスト削減…Ｆ１はＦ１であり続けられるのか

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無人でも時々開く自動ドア

神奈川県新横浜　2008年9月　維持管理：　(有)A tempo

どこでも見かける自動ドアです。
開閉は主に上部に設置されている赤外線センサーの働きに拠ります。弊社が建物維持管理をしている事務所ビルで、誰も近づいていない状況にもかかわらず、自動で開いてしまう現象が確認できましたので、センサーの受信信号を確認しました。

センサーの劣化・故障は、近づいても開かなくなる現象として顕在化するものと思っていましたが、想定外の現象です。
客先担当者からの指摘で、前回の定期点検時に長時間眺めていて発見しました。

信号は、４列×２行のブロックに分けられて制御されていますが、
４列目の受信信号が不安定・不規則であることが確認されました。

センサー全体を取り替えるには新しくてもったいない為、センサー制御側で４列目の信号をカットすることにより、正常な自動ドアに回復させることに成功いたしました。

観葉植物等を近くに配置すると、周囲状況の差分データで反応する場合があります。ご注意下さい。

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関連記事：自動扉の点検もパソコンで
　　　　　　　EVの現地点検と自動ドア・電動シャッターの定期点検
　　　　　　　スイング式のオートロックドアは故障がいっぱい
　　　　　　　オートロックシステムに潜む防犯上の死角

共用廊下照明の点灯時間を調整

神奈川県相模原市　2008年8月　維持管理：　(有)A tempo

現在では、日の出日の入り時間を記憶しているプログラムタイマーが主流ですが、このマンションが建った頃は、写真の手動タイマーしかありませんでした。
明るさセンサーの併用も行っていません。

まだまだ夏真っ盛りですが、日の入り時刻は既に早くなっていますので、夕方７時点灯を６時に変更しました。
暗くなってもまだ点灯していない状況は、防犯上も好ましくありません。

１時方向の角度での現在時刻を合わせることも重要です。しばしばずれていることがよくあります。

　プログラムタイマーの採用をそろそろ提案しようと考えています。

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関連記事：デジタル式ソーラータイムスイッチへの更新
　　　　　　　駐車場灯をセンサーライトへ更新
　　　　　　　センサー付防犯灯の設置

自動扉の点検もパソコンで

神奈川県横浜市新横浜　2008年3月　実施：　(有)A tempo

自動扉の定期点検を、パソコンで行っています。

作動回数も表示されます。

　　　　　　　

自動扉とは、ワイヤレスで通信します。今年になってからの製品の新方式だそうです。弊社が維持管理しているこの建物では、先日２台目を追加設置しました。

難点は、開発メーカー（関連会社）でしか点検できないことです。

古い方の自動扉の人感センサーの感度が若干低下して来ています。要注意。

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新しい新横浜駅が、そろそろオープンします。

　　　　　　

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関連記事：無人でも時々開く自動ドア
　　　　　　　EVの現地点検と自動ドア・電動シャッターの定期点検

建物調査劣化診断：シーリング材劣化調査

神奈川県相模原市　2007年10月　調査・診断：　(有)A tempo

またまた、建物調査劣化診断をしています。
前回の建物では、コンクリート強度と付着強度試験を紹介しました。

今回の調査では、シーリング材劣化調査を紹介します。

シーリング材とは、

サッシ回り・プレハブ材の接合部・建築物の目地回りに充填するゴム状物質、合成樹脂などの総称。油性コーキング・弾性シールなどがあります。

リフォーム用語辞典　より

・シーリング材の３要件は

　�@建造物の水密性・気密性を付与できる材料であること
　�A目地の動きに追従できること
　�B耐久性にすぐれていること
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　などがあげられます。
シーリング材の分類



劣化が進行しているシーリング材を剥ぎ取って、成分変化を調査します。調査結果は後日。
写真のシーリングは、建物の動き（沈下）が大きすぎて、追従できていません。ひび割れが生じています。

　　　　　　　　

シーリング材は主に紫外線・オゾンにより劣化が進行します。劣化しますと、白い粉状の物が浮き出ます。(チョーキング)

劣化が進行すると防水性能が低下し、雨漏れの原因となります。

　　　

剥ぎ取った後には、新しいシーリング材（１成分形変性シリコン系）を充填します。

　　　　　

　　　　

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シュミットハンマー試験はコンクリートの打ち放し面がむき出しになっている所で、作業空間のあるところを見つけるのが意外と大変です。



　　　　

打点数分の試験データが棒グラフで示されます。

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関連記事：建物調査劣化診断：付着強度試験
　　　　　　　建物調査劣化診断：コンクリート強度
　　　　　　　マンションの長期修繕計画
　　　　　　　大規模修繕工事　コンクリート

建物調査劣化診断：付着強度試験

神奈川県相模原市　2007年9月　調査・診断：　(有)A tempo

マンション等の長期修繕計画や大規模修繕に先立って、建物調査劣化診断を実施します。

写真は、打診棒（打検棒）でタイルの付着度を調べています。（筆者）
タイルと下地との間に空隙があると、音が少し乾きますので分かります。


カボチャ玉打診棒ロングNo,7
　　　　　

タイルの付着強度を正確に測定するには、下の写真のように付着強度試験機で引っ張り剥がします。どの断面部が弱いかも分かります。

　　　

金具に接着剤を塗り、剥がすタイルへ密着させます。

　　 　　　　　　　　 　

接着剤が固まれば回りにカッターを入れます。　付着強度試験器です。

剥がされたタイルです。もちろんこの後元に戻します。

タイルは剥がれて落ちた場合、第三者へ危害を加える可能性がありますから、その付着度を調査することはきわめて重要です。
今回は打検棒の届く範囲を調べて、全体を想定して補修費用を見積もります。

本件バルコニーの壁において、相当の枚数が浮いていました。

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外壁用塗装の付着度も調べられます。

　　

左は接着剤が固まるのを待っています。右はタイルの時と同じように金具廻りにカッターを入れています。
真ん中写真の右は、壁のコンクリートをコア抜きし（局部破壊検査）、フェノールフタレイン液をかけて中性化の程度（深度）を調べるためのものです。

　

タイルを剥がす工具と同じで、手動のハンドル式です。
下は、剥がされた塗料の塗膜です。本件ではどこもしっかり付着していました。

　

携わっているマンションにて大規模修繕の時期に来た物件が、このところ軒並みになって来ました。忙しくなりそうです。

規模・戸数により変わりますが、50万〜100万で承ります。
大規模修繕工事のための事前調査であれば、修繕積立金からの支出となりますが、長期修繕計画策定のためであれば、管理費OR修繕積立金からの支出となります。

関連記事：建物調査劣化診断：コンクリート強度
　　　　　　　マンションの長期修繕計画
　　　　　　　建物調査劣化診断：シーリング材劣化調査

建物調査劣化診断：コンクリート強度

神奈川県相模原市　2007年9月　調査・診断：　(有)A tempo

マンション等の長期修繕計画や大規模修繕に先立って、建物調査劣化診断を実施します。

写真は、壁のコンクリートをコア抜きし（局部破壊検査）、フェノールフタレイン液をかけて中性化の程度（深度）を調べています。赤く変色している部分はアルカリ性であることを示しています。このコンクリートはほとんど中性化は進んでいません。

　　　　　

コンクリートをコア抜きする工具（左）とコア抜きされたコンクリート（右）です。
右写真の左側は、塗膜付着強度試験をしています。（説明は次回）

コンクリートを破壊しないでその強度を調べるには、「シュミットハンマー試験」を行います。コンクリートの打ち放し面がむき出しになっている所で、作業空間のあるところを見つけるのが意外と大変です。打ち放し面と思えるものも、モルタルが薄く塗ってある仕上げ面が多いものです。




高い精度は期待できませんが、１箇所当たり２５点を打点して統計処理する事によりおおよその検討をつけることができます。


コンクリートテストハンマー α-800･RJ　☆


コンクリート・テストハンマーα digi computer-1.0

色々な理由が考えられるのですが、規準の強度データが得られないケースが多々あります。この場合どうするか・・・・・
建て替えを提案するわけには行きませんし、悩ましい問題です。

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関連記事：マンションの長期修繕計画
　　　　　　　建物調査劣化診断：付着度試験
　　　　　　　建物調査劣化診断：シーリング材劣化調査
　　　　　　　大規模修繕工事　コンクリート

エアコン室外機のコイル洗浄とハイブリッドファン

神奈川県横浜市新横浜　2007年6月　実施：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理をしている事務所ビルで、エアコンの点検とフィルター洗浄を実施しました。

今回は、室外機のコイル洗浄も同時に実施しています。５年に１回程度の頻度が室外機の熱交換効率維持のために必要となります。フィルター洗浄と相まって、省エネルギー、牽いてはCO2削減に寄与します。

　　→　　
室外機コイルをスプレー洗浄中
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　天井パネル清掃中　　　　　　　　ロスナイフィルター洗浄中

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この事務所の天井カセットには、ハイブリッドファンが採用されています。

カセットからの冷温風が直接人に当たらないため、マイルドな室内気流環境となります。天井面と床面付近の温度差が縮まる為、暖房時20℃、冷房時28℃の設定にしても、快適さを維持できるとされています。

◆　エアコンの直撃風を拡散、解消します。
◆　オフィスの労働環境を改善します。
◆　冷暖房の温度ムラを攪拌、空調効果が向上します。
◆　温度設定を１℃〜３℃変更でき、電気代が削減できます。
◆　Co2（二酸化炭素）が削減できます。
◆　エアコンの風力で動くので電気代は一切かかりません。
※環境等諸条件で数値は変動いたします。

株式会社　潮　ホームページ　より

羽の回転が気になるかと思いきや、以外にも（潮さん、失礼）慣れるとそうでも無いとの事で、評判は悪くありません。シーリングファンのような感じです。

　　　

天井パネルを掃除するためにハイブリッドファンを外しました。

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新横浜駅前はただいま駅ビル建造に伴い改造の真っ最中です。

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関連記事：エアコンのフィルター清掃

ドラム式洗濯乾燥機の排水管洗浄は困難

東京都狛江市　2007年6月　実施：　(有)A tempo

弊社が維持管理している共同住宅の排水管洗浄に伴い、敷地内埋設排水管・排水枡の洗浄を実施しています。

住戸内の排水管と同様、高圧水により、排水管と枡を洗浄します。

ところで、この頃住戸内の排水管洗浄で困っている事があります。
ドラム式洗濯乾燥機が設置されている場合、排水トラップからの洗浄ができないのです。
全自動洗濯機に比べて機器の幅が広く、排水接続口が機器の下部に来てしまいます。
移動しなくてはならないのですが、機器が重い(80〜100kg)上に、元の位置に戻すとなぜか運転不良となるケースがあるのです。

そうゆう事情で、ドラム式洗濯乾燥機の場合は排水管洗浄をパスさせていただいています。

何とかならないものでしょうか。

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関連記事：マンション雑排水管の高圧水洗浄
　　　　　　　ミニキッチン下に収納できる小型洗濯機

　　　　　　　洗濯機のカビや設置方法、トラブルなどの相談室
　　　　　　　ドラム式洗濯乾燥機用防水パン（イージーパン）

共同住宅にて自家発電設備発見！

神奈川県横浜市　2007年5月　実施：　(有)A tempo

共同住宅の電気設備定期点検に立ち会いました。

そこで、想定外の自家発電設備を発見しました。
大型スーパーマーケットやホテルでは当たり前の設備ですが、共同住宅ではめったにお目にかかれません。

設置が義務付けられるのは、

●　非常用電源を必要とする防災設備があって、
●　（消防法施行令別表第一）特定防火対象物で、　
●　1000m2以上

の場合です。
コンビニ・レストラン等でも、建物の外からのみ出入りでき（令８条区画）、その用途部分が1,000m2未満であれば、設置義務はありません。
専用受電設備で代替できます。

共同住宅に自家発電設備を設置しようとすれば、共同住宅は五項のロですから、防火対象物としては、十六項のイ（複合用途防火対象物のうち、その一部が（一）項から（四）項まで、（五）項イ、（六）項又は（九）項イに掲げる防火対象物の用途に供されているもの）にしなければなりません。
そうするには、経営が独立したコンビニ・レストラン等を、建物内部に出入り口を共有して計画し、合計床面積を300?以上,全体の10%以上（関連施設についての解釈が地方により異なるかもしれません）とする必要があります。

自家発電設備は、不特定多数の者が立ち入る、危険な共同住宅に対する消防署によるペナルティーと解釈すべきかもしれません。
設計者は、自家発電設備を必要としない安全な設計を心がけるべきです。

火災・非常時に、地域停電が併発しても、消防用設備が一定時間（殆どが30分）稼動します。

但し、１００点のメンテナンス品質をもってしても非常時の自家発電設備の始動は確実とは言えません。常用電力停止時に、自動的に40秒以内に立ち上がることが求められます。地域停電の発生頻度が下がっていることを考えると、専用受電設備の方が信頼性に分があると思います。

自家発電設備のメンテナンス・試験運転は、少なからず費用が掛かり、音と臭いが発生します。
できれば設置を回避したいものです。

既に設置してあるマンションでも、将来コンビニ等が撤退すれば、所轄消防と相談し、撤去を検討しても良いでしょう。

自家発電設備の隣室にある消火ポンプ

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関連記事：自家用電気工作物点検費用の削減提案
　　　　　　　事務所ビルの消防設備総合点検
　　　　　　　連結送水管設備送水口からの水漏れにご注意

関連講座：電気技術解説講座　消防用設備の非常電源について
　　　　　　　複合用途の床面積の算定

事務所ビルの消防設備総合点検

神奈川県横浜市　2006年12月9日　実施：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理をさせていただいている事務所ビルで、消防設備を総合点検しています。



自動火災報知設備の受信機です。



自動火災報知設備の発信機です。最近のランプはダイオードなので相当長寿命ですが、昔はよく玉切れしていました。



薄型の避難誘導灯は、見掛けが軽いです。



アブリと呼ばれる、センサーの試験です。煙感知器用と熱感知器用の2種類を持って全点点検します。

事務所の休日に実施するので、業務上の支障はありません。
1回/年実施し、1回/3年点検結果書類を所轄消防署へ提出します。
来週の土曜日は、マンションの総合点検を実施します。

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マンションで良く見かける制御盤類です。

　　　　　　　　　　

防火戸と非常警報設備の制御盤　　　非常警報設備の複合盤

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関連記事：増圧ポンプの定期点検
　　　　　　　賃貸マンションの共用廊下を水洗い
　　　　　　　エアコンのフィルター清掃
　　　　　　　マンション雑排水管の高圧水洗浄
　　　　　　　EVの現地点検と自動ドア・電動シャッターの定期点検
　　　　　　　共同住宅にて自家発電設備発見！
　　　　　　　連結送水管設備送水口からの水漏れにご注意

賃貸マンションの共用廊下を水洗い

東京都狛江市　2006年12月　実施：　(有)A tempo



弊社が建物維持管理している賃貸マンションの共用廊下を水洗いしています。

日常清掃は、1回/週のペースで実施していますが、写真にあるような共用廊下やエントランス等のポリシャーによる水洗いは、4回/年の頻度で実施しています。

賃貸マンションとしては平均的・一般的な頻度と考えています。

これらの頻度は、清潔な環境維持とご予算とのバランスをオーナーさんと相談して決定します。

床磁器タイルの部分的補修

神奈川県 新横浜　2006年11月14日　施工：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理している事務所ビルの床磁器タイルが部分的にひび割れましたので、その部分を張り替え補修することにしました。

斜めにクラックが入っています。



クラックの入ったタイルの剥がし　　　新しいタイルで形を合わせます　　　モルタルボンド

下地のコンクリートにも同じ場所にクラックが入っています。この事が直接の原因です。

　　　　

新しいタイルの埋め込み　　　　　　目地入れ　　　　　　目地モルタルを拭き取って補修完了

元通りの床タイルに仕上がりました。



　役物タイル補修も新旧見分けがつきません。

事務所ビルにも直結増圧ポンプ

神奈川県横浜市　2006年10月13日　実施：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理をさせていただいている新横浜にある事務所ビルは、直結増圧ポンプを採用しています。

集合住宅だけでなく、当然事務所ビルでも直結増圧ポンプの採用が増えてきています。今日はそのポンプの定期点検です。

受水槽スペースが不要であることは、敷地の有効利用・建屋の配置計画をする上で大変な効果をもたらします。

その上、受水槽の清掃コストが不要で、より新鮮な水を使うことができます。
停電時も、本管圧力の可能な範囲で給水できます。

ただし写真にありますように、１回/年程度の定期点検は必要となります。

　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上からの写真

点検データにより殆ど運転実績のない事が判明しています。運転開始設定圧力：0.2 Mpaに対し、流入圧力：0.7 Mpaです。横浜市は給水圧力が高いようです。おかげさまで、電気代が大巾に節約できます。

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エアコンのフィルター清掃

神奈川県横浜市新横浜　2006年6月点検：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理をしている事務所ビルにて、天井カセット型エアコン及び大型全熱交換器の点検とフィルター清掃を実施しました。

高圧水スプレーによる洗浄

　　　　　　　　　　　　

洗浄前のエアコンフィルター　　　ロスナイ用フィルターの高圧水スプレー洗浄

2回/年実施していますが、禁煙事務室でもフィルターからは相当汚れが出ます。

　　　　　　　　

　乾燥させています　　　　　　　　　　　　　　　洗浄後のロスナイフィルターを装着

左写真の左がロスナイフィルターです。
ご家庭でも健康のため是非実施してください。

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マンション雑排水管の高圧水洗浄

東京都　2006年6月　施工：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理をしているマンションで排水管の高圧水洗浄を実施いたしました。

ほとんどの場合実施率は不在等により80〜90％程度なのですが、今回は100％でした。案内文の書き方にノウハウがあります。

1回/年実施すれば、それほどひどい汚れは浮き上がりませんし、排水管の詰まりに対して無償の補償対応をさせていただくことができます。排水できない住宅は住めませんから。

　　　　

台所の排水トラップ　　　　ユニットバスの排水トラップ　　　　

ユニットバスからは髪の毛、洗濯パンからは糸くずが、そして台所からはどす黒い油粕が這い上がります。

各トラップも同時に手洗いします。

　

　　　　洗面器　　　　　　　　　 洗濯機パントラップからの高圧水洗浄

洗浄管を入れやすい配管と入れにくい配管がありますが、リフォームする度に入れやすく臭気の上がりにくい配管への更新を心がけています。

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　　　　　　　排水管の更生工事

EVの現地点検と自動ドア・電動シャッターの定期点検

神奈川県横浜市新横浜　2006年3月点検・撮影：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理をしている事務所ビルにて、１回/３ヶ月のEV現地点検を実施しました。
機械室レス方式なので、かごの内部と上部での点検となります。



24時間365日遠隔監視しているので、現地点検は１回/３ヶ月で十分と考えられますが、建物種別によるEV使用頻度により、点検コストや入居者の便宜・迷惑を配慮した、適切な現地点検頻度を設定する必要があります。

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今回、アナウンス音のレベル調整（少し減音）も行いました。
ソフトウェア開発の自社ビルですので、標準の音量では不必要に大きすぎます。



電動シャッター（写真上）と自動ドアも同時に点検いたしました。

自動ドアのセンサーが敏感で、風の強い日に無人でも開く（木の葉？）とのことで、センサーの調整をしました。完全な解決は困難でしょう。
様子を見ることにします。
直前に立つまで開かなかったりして、このセンサーの調整は難解です。

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　　　　　　　無人でも時々開く自動ドア


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エレベータの遠隔監視装置

神奈川県横浜市　2006/1/10 施工：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理をしている、竣工３年の事務所ビルです。



エレベータの保守点検を、メーカーから独立系へ変更したので、
遠隔監視装置を取り換えました。
機械室レスで、装置が少し大きくなったので、付ける位置に苦労しました。
シャフト内Ｈ鋼柱に取り付けています。

下の写真が旧遠隔監視装置です。




エレベータの保守点検は独立系で遠隔監視にすることにより、大幅なコストダウンが図れますが、安全を最優先する点検・管理が欠かせません。

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