施工会社の売主に対する瑕疵担保責任期間が10年間ですので、もし10か月の販売営業期間があるとすると、売主の買主に対する瑕疵担保責任期間は、9年2か月になってしまいます。
売主も弁護士会のADR住宅紛争審査会が利用できるのかについては、多くの方から説明を求められました。

すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために導入を予定している制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円給付することとしています。
三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行、みずほ信託銀行は8月からグループ会社を通じ、共同で中古住宅の設備の不具合を保証するサービスを始めた。
東京電力が今月から始めた大口顧客向けの電気料金の値上げについて、川口商工会議所(埼玉県川口市)は11日、独占禁止法違反(優越的地位の乱用)にあたるとして、公正取引委員会に排除措置を求める申告書を提出した。
首都圏の企業は東電からの電力供給なしには成り立たず、東電が優越的な地位を利用して電気料金の値上げを一方的に決定したことは不当だ、と訴えている。
同市は鋳物製造が盛んで、大多数の業者は電気式の炉を使っている。同商議所は、東電へ値上げ中止を求める要請書を提出したり、会員企業へ値上げ分の不払いを呼びかけたりしてきた。
児玉洋介会頭は申告書を提出後、「民間であれば値上げをする前に価格交渉があってしかるべきだ。(一方的な値上げは)非常に不合理だ」と述べた。
[1]賃貸住宅管理業者は、国土交通省の備える登録簿に登録を受けることができる。
[2]登録業者は、業務処理準則(管理対象や契約内容の重要事項を貸主へ説明すること等の一定のルール)を遵守する。
[3]登録事業者が業務処理準則に違反した場合などは、勧告や登録抹消等の対象となる。
[4]国土交通省は、登録業者名等を記載した登録簿を一般の閲覧に供する。
山口県の二井関成知事は14日、中国電力が計画している上関原子力発電所(山口県上関町)の建設準備工事を当面見合わせるよう13日に中国電に要請したことを明らかにした。東日本巨大地震で被災した東京電力の福島第1原発(福島県)での事故発生を受けた措置。知事によると中国電は「申し出の趣旨を重く受け止める」と回答したという。
中国電は2009年12月に国に上関原発の原子炉設置許可を申請。12年6月の着工予定で、海面埋め立てなどの準備工事に着手している。
二井知事は原発の安全性全般について「検証する必要がある。県民の不安は今回の件で高まっている」と述べた。
住宅分電盤のブレーカーを主電源用、太陽光発電用の順に遮断し、本体を自立運転モードに切り替える。さらに、パワーコンディショナに付いている自立運転コンセントに延長コードをつないで、延長コードを電気製品に接続する。自立運転コンセントの位置や自立運転モードへの切り替え操作は機種によって異なる。
自立運転を終了後は、最初と逆の手順で元に戻す。
手順で厳守したいのは、自立運転コンセントを延長コードにつなぐこと。太陽光発電所ネットワーク理事の國井範彰さんは、「延長コードではなく家庭用の電気配線に直接つなごうとする人がいるが、そうすると近隣に発電した電気を供給してしまう恐れがある」と説明する。
● パンフレットの記載、それに基づく説明はあいまいで、地盤改良の必要性が高いことをうかがわせる具体的な記載ではない
● 契約上、地盤調査・地盤改良の義務付け、買い主側の瑕疵担保請求権の放棄、改良工事費分の宅地価格の減額などをしていない
● 売り主は地方住宅供給公社であり、民間から厚い信頼を獲得していた
● 問題の宅地には軟弱地盤が相当程度の厚さと広さで存在し、そのまま建物を建築すれば不同沈下が発生する可能性は高い
● 改良工事費は土地価格の11%に達し、決して安くない
● 宅地価格が地盤改良費を勘案して減額された形跡はない
問題の土地には上記のような瑕疵が存在した。さらに「説明があいまい」だったので、この問題は買い主が契約前に知り得ない「隠れた瑕疵」となっていた。だから説明義務違反を論ずる以前に、公社には改良費を負担する責任がある。として、改良工事費用の全額および、裁判費用の全額が売主の負担となりました。
(1) 建物は、そこに居住する者、そこで働く者、そこを訪問する者等の様々な者によって利用されるとともに、当該建物の周辺には他の建物や道路等が存在しているから、建物は、これらの建物利用者や隣人、通行人等(以下併せて「居住者等」という。)の生命、身体又は財産を危険にさらすことが無いような安全性を備えていなければならず、このような安全性は、建物としての基本的な安全性と言うべきである。
そうすると、建物の建築に携わる設計者、施行者及び工事管理者(以下、併せて「設計施行者等」と言う。)は、建物の建築に当たり、契約関係にない居住者等に対する関係でも、当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けてることが無いように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当である。そして、設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があり、それにより居住者等の生命、身体又は財産が侵害された場合には、設計・施工者等は、不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負うというべきである。
居住者等が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはない。
(2) 原審(福岡高等裁判所)は,瑕疵がある建物の建築に携わった設計・施工者等に不法行為責任が成立するのは,その違法性が強度である場合,例えば,建物の基礎や構造く体にかかわる瑕疵があり,社会公共的にみて許容し難いような危険な建物になっている場合等に限られるとして,本件建物の瑕疵について,不法行為責任を問うような強度の違法性があるとはいえないとする。しかし,建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には,不法行為責任が成立すると解すべきであって,違法性が強度である場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由はない。例えば,バルコニーの手すりの瑕疵であっても,これにより居住者等が通常の使用をしている際に転落するという,生命又は身体を危険にさらすようなものもあり得るのであり,そのような瑕疵があればその建物には建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるというべきであって,建物の基礎や構造く体に瑕疵がある場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由もない。
@ 仕上材と乾式の下地材にまたがったひび割れ
A 仕上材と構造材にまたがった幅0.5mm以上のひび割れ
B さび汁を伴うひび割れ(構造耐力上主要な部分でない壁、柱又ははりに発生したものを除く。)
2.1 インターネットを用いて差出すことができます
受付はインターネットを通じて行われるため24時間受付を行うことができます。よって、時間を気にせず差出すことが可能です。
現行の内容証明では支店で内容証明文書3部(謄本2通、原本1通)の目視確認が必要ですので受付時にある程度の時間が必要ですが、電子内容証明サービスでは受付を行った後に自動的に3部作成・処理されますので簡単に受付を済ますことができます。
2.7 文字制限の緩和
現行の内容証明の規定(1行20文字/1枚26行等)は電子内容証明サービスでは緩和され、ワープロソフトで一般に用いられている範囲で自由にレイアウトし記載することができます(余白、最小文字ポイント、最大ページ数の規定がありますのでご注意ください)。概算で従来の内容証明3枚分の文字数が電子内容証明文書1枚分で記載することができます。
電子内容証明では一般に用いられるJIS第1、第2水準の文字を使用することができ、また最大5枚までの文書を作成することができます。
1審判決は更新料を賃料の前払いとみなしたが、成田裁判長は「かなりの高額で前払いとみるのは困難。借地借家法では正当な理由なく家主は契約更新を拒否できないと定めているのに、説明せず更新料の支払いを義務づけている」と指摘。さらに「更新料という言葉で経済的な負担が少ないかのような印象を与え、契約を誘因する役割を果たしていると言われてもやむを得ない」と批判し、ました。
消費者契約法
(消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し)
第四条 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
一 重要事項について事実と異なることを告げること。 当該告げられた内容が事実であるとの誤認
二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。 当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認
2 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実(当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。)を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。
3 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
一 当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。
二 当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。
(取消権の行使期間等)
第七条 第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすることができる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当該消費者契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。
(2)クーリング・オフ規定等の適用除外【令第6条等関係】
現行法においては、クーリング・オフ規定が事業者にとって過度な負担となると考えられるものについて、消費者保護の状況を勘案しながら、当該規定の適用除外を規定している。
改正法によって指定商品・指定役務制が廃止され、規制対象が拡大する
ことに伴い、既存の適用除外条項の整備及び新設を行ったところ(新法第26条第2項から第4項)。これらの条項における政令委任に応じて、令第6条以下において、クーリング・オフ規定や書面交付義務規定の適用除外となる具体的な商品の販売又は役務の提供を規定する。
@その全部の履行が契約の締結後直ちに行われることが通例である役務(実際にその全部又は一部が契約の締結後直ちに履行された場合)【令第6条関係(新法第26条第2項関係)】
・路上勧誘を契機として行われる飲食店、マッサージ、カラオケボックス、海上タクシーに関する役務について規定する。
Aその販売条件等についての交渉が相当の期間にわたり行われることが通常の取引の態様である商品又は役務【令第6条の2関係(新法第26条第3項第1号関係)】
・現行施行令で規定されている自動車(商品)に加え、自動車リース(役務)について規定する。
B契約の締結後速やかに提供されない場合には、その提供を受ける者の利益を著しく害するおそれがある役務【令第6条の3関係(新法第26条第3項第2号関係)】
・電気、都市ガス、熱の供給、葬儀に関する役務について規定する。
Cその使用若しくは一部の消費により価額が著しく減少するおそれがある商品(実際に使用又はその全部若しくは一部を消費した場合)【令第6条の4関係(新法第26条第4項第1号)】
・現行施行令別表第4で規定されている化粧品等の7類型に加え、配置薬について規定する。
(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)
第十条 民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
(建物賃貸借契約の更新等)
第二十六条
1.建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2.前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3.建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
壁取り付け用 フィルター付
室内圧と室外圧の気圧差を感知し、自動的に必要量の給気を行います。
上部が開くので、外気が上方に拡散し人に直接当たりません。
上部ストッパーで閉じることできます。
発注者が代替履行業者のあっせんを希望しない場合
イ. 機構は、発注者に保証金支払いの通知をします。
ロ. 発注者は、当初の請負業者との工事請負契約を解除します。
ハ. 機構は、竣工後保証契約の範囲内で発注者に保証金を
お支払いします。
発注者が代替履行業者のあっせんを希望した場合
(1)機構は代替履行業者候補をあっせんします。
(2)発注者は代替履行業者を決定します。
(3)発注者は、代替履行業者に残工事を発注します。
(4)代替履行業者は残工事を施工します。
(5)工事完了確認後、機構は代替履行業者に増嵩工事費用などの
保証金をお支払いします。
3回の場合:契約時2、上棟時(中間時)5、完成時3
4回の場合:契約時1、着工時3、上棟時3、完成時3
契約時1、着工時3、中間時4、完成時2
5回の場合:契約時1、着工時2、上棟時3、内装着手時2、完成時2
「長期優良住宅普及促進事業」は、住宅供給の主要な担い手である中小住宅生産者による長期優良住宅への取組の促進及び長期優良住宅に関連する仕組みとしての住宅履歴情報の普及を図ることにより、良質な住宅ストックの形成を促進するため、中小住宅生産者により供給される長期優良住宅に対して助成を行うものです。
本事業の助成の対象となる住宅は、法律に基づき長期優良住宅としての認定を受け、所定の住宅履歴情報を整備する必要があるほか、見学会の開催や、今年度内の一定時期までの竣工・引渡しなどが求められます。
日経アーキテクチュアが2009年3月にウェブを通じて「建設・設備・不動産」以外の職業に就く20〜59歳の男女200人に対して実施したアンケート結果。メディアパークの協力を得た。下のグラフは、Q1で「きちんと理解している」「なんとなく知っている」と回答した98人を対象に聞いた結果だ (資料:日経アーキテクチュア)
神奈川県相模原市 2007年10月 文責: (有)A tempo
マンションの雑排水管の多くは、硬質塩ビ管で施工されています。
耐熱性能は、45℃〜60℃(一時的)です。
一方、食器洗浄乾燥機(ビルトインタイプ)を設置する場合、その排水は高温(80℃程度)となるため、メーカーの施工基準では、住戸内排水横引き管までを、耐熱性硬質塩ビ管(HT管・HTDV継手)で施工するよう説明されています。
通常の排水温度は60℃程度。
これは、特に除菌ミスト運転の時の高温排水(80℃程度)による、排水管の変形及び継手部からの水漏れを防ぐためと考えられます。
問題は、既存の排水横引き管及び立て管が、耐熱性能を有していないことにあります。
最近の食器洗浄乾燥機の普及に、既存マンションの排水管材は追従できていません。
新築のマンションは、当然耐熱性能を有する管材で施工する必要があります。
排水立て管の最上部(通気金物)での結露水が水漏れしたため、伸長通気を排水用塩ビ管で取替え補修しました。
通気管といえども水が流れます。排水用の継手を採用しました。
伸長通気管(石綿被覆)の取替えが完了しました。
コンクリートへ埋め込まれる金物は通気管とは別に2サイズUPの物とし、その中へ下からの通気管を差し込む様にすべきです(コーキング)。金物へ通気管を直接接続するのは避けねばなりません。今回は金物のサイズが小さく、スラブからの出が少なかったので、止むを得ず内側から差込み、内側からシールしました。
既存の排水横引き管等で水漏れを起こさないようにするには、高温排水モードで食器洗浄乾燥機を運転しないよう、規約・使用細則を定めることを、アドバイスする必要がありそうです。
神奈川県相模原市 2007年10月 文責: (有)A tempo
排水管には排水が流れますから、水漏れする可能性がありますが、通気管には空気しか流れませんから水漏れは発生しません。
と思いきや、裏切られました。マンションの伸長通気最上部から水漏れしています。
屋上頂部金物と屋内通気管(トミジ管)との接続部から水漏れしています。
今応急処置でシールしました。
雨漏れ ではありませんでした。
屋上の通気金物廻りに水をかけても水は漏れてきません。
屋上から通気金物カバーをはずして中を覗くと、錆び瘤だらけでした。どうしたことでしょう。
最近は、食器洗浄機が普及し、高温の排水が雑排水管に直接流れ込み、その蒸気が最上部の低音金物で冷やされて結露しているようです。
食器洗浄機の高温排水を直接排水管へつなぐのは、塩ビ管の場合、やばいかもしれません。
耐熱排水用塩ビ管を採用する必要があります。
兎も角、通気管内部からの結露水の水漏れですから、接続部分を改修します。初めての経験です。
同じ排水立管に食器洗浄機が多くぶら下がっている場合、十分考えられるトラブルです。屋上通気金物と伸長通気管との接続部分に工夫が必要です。
経常的では在りませんが(冬季に多い)確かに水漏れしており、コンセントでの漏電が問題です。
屋上通気管金物です。
神奈川県相模原市 2007年6月 文責: (有)A tempo
マグナス効果を応用したスクリューマグナス風車が実用化されました。
明るいニュースです。
● 太陽光発電を上回るkW時45円程度の低コストを実現
● 通常のプロペラを使った風車に比べ,円柱が構造的に強度が高い
● 風車の回転数を1/4に抑えても同程度の回転力を得られる
● 風車特有の風切り音を小さくできる
神奈川県相模原市 2007年5月 文責: (有)A tempo
非常に稀な加圧ポンプシステムです。
マンションの地下1階にある駐車場の床下ピットに受水槽が設置してあり、その中にあるステンレス製の水中ポンプです。
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関連して損害が発生しても免責とさせて頂きます。
●大和市Mマンション:192戸
●大和市Aマンション:349戸
●相模原市G団地:1,612戸
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