不動産会社本社にて住宅品確法を中心に講義

マンション売主の不動産会社本社にて住宅品確法を中心に講義しています。今、買主からの雨漏り等のクレーム処理に施工会社だけに行かせると、お互いに契約関係が無いことで、トラブルを助長してしまうことや、買主が売主にと同様に売主も施工会社に対して、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入に対して、10年間の瑕疵担保責任を問えることを説明しています。
　施工会社の売主に対する瑕疵担保責任期間が10年間ですので、もし１０か月の販売営業期間があるとすると、売主の買主に対する瑕疵担保責任期間は、９年２か月になってしまいます。
売主も弁護士会のADR住宅紛争審査会が利用できるのかについては、多くの方から説明を求められました。

中古住宅を買う時も「住まい給付金」は利用できます。

但し、個人が売り主の場合は消費税が課税されませんので、利用できません。宅建許可業者が保有物件をリフォーム等して再販する場合には、消費税が課税されますので、中古住宅購入者は２０１４年４月から「住まい給付金」を利用できる予定です。

住宅ローン減税制度を拡充しても、支払っている所得税や住民税の額が少なくて、その控除枠を使い切れない収入が比較的低い方達に対して「住まい給付金」は多く支給される仕組みとなっています。

余談になりますが、土地付きの中古住宅を買う時は、土地には消費税は掛かりませんが、利用ローンに対して住宅ローン減税は利用できます。勘違いし易いので気を付けましょう。

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関連記事：すまい給付金の概要
　　　　　　　消費税のかからない不動産取引

関連まんが：マンガでわかる住宅関連税制とすまい給付金

すまい給付金の概要

国交省により「すまい給付金」の概要が、そのホームページが立ち上がり明らかになってきました。もらえる給付金額がさっと計算できるシミュレーション機能があり、各種パンフレットもダウンロードできます。

都道府県民税の所得割額で分類される給付基礎額に持分割合をかけて給付額が計算されます。住宅ローン減税は支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層（特に低収入層）に対して、配慮しようとしているもののようです。

緩和措置により、2013年9月末日までに請負契約していれば、引き渡しが2014年4月以降でも消費税は5％のままです。従って、2013年9月末日までに契約が集中する可能性が有りますが、「すまい給付金」の概要発表は、それを緩和しようとする意図が感じられます。2013年10月以降に請負契約しても、2014年3月末日までに引き渡しを受ければ消費税は5％のままです。

この場合は、「すまい給付金」は支給されませんのであしからず。

すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために導入を予定している制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円給付することとしています。

　

「すまい給付金」ホームページ

住宅ローン減税の拡充とすまい給付金制度は、消費税の引上げが行われた場合に実施することとしています。また、すまい給付金は平成25年6月26日に行われた与党合意に基づくものであり、今後、政府において消費税引上げの判断も踏まえつつ、最終的な調整が行われる予定です。

関連記事：消費税のかからない不動産取引

信託銀３行、共同で中古住宅の不具合保証

中古住宅を買って不具合が見つかった時に、仲介不動産会社へ責任を問えると勘違いしている買主があまりに多いことをよく知っている私としては、画期的な情報です。

不動産会社系にも広がると思います。

三井住友信託銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、みずほ信託銀行は８月からグループ会社を通じ、共同で中古住宅の設備の不具合を保証するサービスを始めた。

　　

情報元 ：日本経済新聞　電子版　2013/8/5 1:30

東京電力は独占禁止法違反

東京電力が独占禁止法違反だとして、訴えられています。袋叩き状態で、かわいそうです。

東京電力が今月から始めた大口顧客向けの電気料金の値上げについて、川口商工会議所（埼玉県川口市）は１１日、独占禁止法違反（優越的地位の乱用）にあたるとして、公正取引委員会に排除措置を求める申告書を提出した。
首都圏の企業は東電からの電力供給なしには成り立たず、東電が優越的な地位を利用して電気料金の値上げを一方的に決定したことは不当だ、と訴えている。
　同市は鋳物製造が盛んで、大多数の業者は電気式の炉を使っている。同商議所は、東電へ値上げ中止を求める要請書を提出したり、会員企業へ値上げ分の不払いを呼びかけたりしてきた。
　児玉洋介会頭は申告書を提出後、「民間であれば値上げをする前に価格交渉があってしかるべきだ。（一方的な値上げは）非常に不合理だ」と述べた。

（2012年4月11日19時56分 読売新聞）

マンション共用部分にかかる電気料金に関しても各地のマンション管理組合が立ち上がっています。
東電が一方的に値上げの対象としたことで、首都圏マンション管理士理事長も、値上げは国の認可を前提とするよう政府に申し入れしました。

このブログ記事は、RSS Graffiti機能のTestを兼ねています。

浦安住民が液状化でM不動産を提訴

千葉県浦安市で、東日本大震災によって液状化被害を受けた住民が不動産会社などを訴える動きが相次いでいます。
　　訴訟ドミノ、液状化で浦安住民が三井不動産を提訴　ケンプラッツ　2012/03/19

構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に対して、１０年間の瑕疵担保責任を住宅供給者側に求めている品確法では、地盤はその瑕疵担保責任の対象ではありませんが、訴状では「軟弱であるにもかかわらず、地盤状況を考慮しない基礎を設計したために不同沈下が生じた場合には、土地の瑕疵であるとともに基礎の瑕疵である」と主張してます。

自然条件・設計与条件である「土地の瑕疵であるとともに」の部分は異論の有る方もあるでしょうが、「地盤改良費は土地売主負担とするのが原則」と言う判例も有ります。


今日、震度により液状化の可能性がある地域は、明らかになりつつある時代ですから、「地盤状況を考慮しない基礎を設計したために不同沈下が生じた場合には、基礎の瑕疵である」とする所は、異論が無いのではないでしょうか。

見方を変えると、埋立造成地は何年目までが人工物で、何年目以降が自然物なのかと言う事かも知れません。
自然に対して瑕疵担保責任は問えませんから。売買契約は2004〜05年。

設計時に設計者が対液状化に関する性能・情報を知り得たかどうかが争点になると思われます。

司法の判断が待たれます。

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関連記事：地震による液状化対策案
　　　　　　　地盤改良費は土地売主負担とするのが原則
　　　　　　　地震の強さと瑕疵担保責任
　　　　　　　地震による住宅被害に対する瑕疵担保責任

関連情報：住宅地盤の液状化対策、評価制度導入先送り　国交省　2012年10月5日　朝日　
　　　　　　千葉県浦安市の地価動向。埋め立て地でない元町地区は下落率が小さい
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（資料：国土交通省）
　　　　　　　国土交通省告示第1113号2項
　　　　　　　平成13 年国土交通省告示第1347 号
　　　　　　　木造住宅が液状化で傾いたら建基法違反か？　ケンプラッツ　2011/05/31

アナログ電波障害対策施設の撤去

2011年7月24日で従来のアナログ放送が終了し、地上デジタル放送に移行が完了しました。（岩手県、宮城県、福島県を除く）
移行前に使用していた、アナログ電波障害対策施設（アンテナ、ケーブル、保安器など）の取り外し工事を行うことにより、電力会社や通信会社の電柱への共架料金の費用など、マンションの管理組合様・オーナー様の負担が軽減される可能性があります。
今が全国的にその工事の最盛期です。て言うか、あまり営業しなくても受注でき、取り立てて急いで工事する必要はありません。

引き続きデジタル対応の電波障害対策施設を設置しなくてはならない例は少ないようですが、ここで問題となるのは、上記撤去費用への投資が、共架料金減額に見合うかどうかと言うことです。
自然減・成り行き撤去に任せることも可能かもしれません。

　左から　　電柱、　中継増幅器、　
近隣住戸の外壁に取り付けられている保安器

１０年以内で回収できる例は稀ですので、アンテナやケーブルをそのままにしておくことも考えられます。しかしその場合は、毎年電力会社等に支払っている「電柱共架料」（年間数万円〜数十万円程度か）を払い続けるほか、近隣住民が家の建て替え等で敷地内に設置されている小さな支柱が障害となったときは、従来と同様その撤去費用の負担が生じると考えられます。

さらには、電力会社や通信会社の電柱を、何らかの理由で移設しなければならなくなった時には、その都度電波障害対策ケーブルの対応（部分撤去を含めて）もしなければなりません。

施設の経年劣化（たるみ等）による事故・トラブルに巻き込まれる可能性を否定できません。無用となったものを、放置しておくことの社会的責任もあるようにも考えられますので、お勧めはできません。

撤去にかかる費用を原因者である国へ請求することも・・・・誰か挑戦して見てください。

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関連記事：ビル陰共同受信地域への管理組合の対応

賃貸住宅管理業者登録制度の創設

賃貸住宅管理業者登録制度が創設されます。

[1]賃貸住宅管理業者は、国土交通省の備える登録簿に登録を受けることができる。
[2]登録業者は、業務処理準則（管理対象や契約内容の重要事項を貸主へ説明すること等の一定のルール）を遵守する。
[3]登録事業者が業務処理準則に違反した場合などは、勧告や登録抹消等の対象となる。
[4]国土交通省は、登録業者名等を記載した登録簿を一般の閲覧に供する。

告示公布　　平成２３年　９月３０日
告示施行　　平成２３年１２月　１日

登録の対象となるのは「家賃・敷金などの受領事務」「契約更新事務」「契約終了事務」のいずれかを行う事業所で、任意の制度ですスタートします。賃貸住宅の管理業者は、全国で約10万に上ります。

賃貸住宅は、住宅ストックの４分の１以上（約1,340万戸）を占め、約８割の所有者が管理会社に管理を委託しています。多様な国民の居住ニーズに応えるものとして賃貸住宅管理の重要性は高い一方で、管理に関する法規制やルールはなく、敷金、保証金の返還や契約の更新などの管理業務に係るトラブルは増加しています。
そこで賃貸住宅のトラブルを防ぎ、管理業者の業務内容に一定のルールを定めるのが「賃貸住宅管理業登録制度」です。

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関連記事：賃貸マンションのリノベーション
　　　　　　　賃貸住宅の更新料は消費者契約法違反で無効

関連情報：




貸住宅管理業者登録制度の概要　MLIT

窓に貼るだけで発電、透明な遮熱フィルム

スポットネットワーク受電方式かも

計画停電により周りは停電しているのに、我が家は今まで一度も停電になりません。T電の無計画停電の所為かと思っていたのですが、ひょっとしたら当大団地はスポットネットワーク受電方式（ＳＮＷ方式）か、ループ受電方式により受電しているために、一つの変電所系統が切られても自動的に他の変電所系統に切り替わる受電方式なのかも知れません。

電気の事はあまり詳しくはないのですが、電圧２２Ｋvなど特別高圧で引き込む場合、採用が可能なように記憶しています。

原子力発電所よりも停電しにくいようです。不公平さを感じてもいます。

Congraturation!!　東海大相模高校優勝

プレゼンテーション力と情報発信力の関係

昨日は、福島第一原子力発電所の現状についての、当局のプレゼンテーション力の評価について、暴言を吐いてしまい反省しております。自分が不勉強なだけでした。

当局の記者会見は、世界各国に対して相当の情報発信力を持っていたことに驚かされています。昨日以来、中国を除いて原子力発電施策を見直しているようです。


ドイツでは、２０２１年を目処にすべての原発を停止する予定でしたが、前倒しして停止することを検討するそうです。

相当なパンチ力です。



2006年の主要国の電源別発電電力量の構成比

ベトナムでの原発受注は困難となるかもしれません。

T電のやる気のなさ及び危機感のなさは、十分な力を持って情報発信できています。

T電の社長は、今の広報チームの交代を考えているかも知れませんが、将来の原子力発電・太陽光発電の事を考えると、今のままのチーム続投が適切だと思います。

現地で燃料棒廃棄処理されている方々におかれましては、健康被害に十分留意されて、奮闘されることを祈ります。

周辺環境は、3.7ミリシーベルトであり安全だと専門家は主張しています。安全だと主張するなら、自ら燃料棒のそばまで行ってバケツで水を掛けて欲しい。危険な場所や、危険拡大要因のある状態を、危険な状態、すなわち安全ではない状態と言います。安全な場所もあります。事はよく判っています。

安全な状態とは、ヘリコプターや高圧放水車で水を掛ける状態でしょうか。見せて貰えば判ります。

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関連記事：小田急線の計画停電

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関連情報：東北地方太平洋沖地震における当社設備への影響について

東京電力株式会社　平成23年３月15日【午後４時現在】

　　　　　　　巨大地震で日本が2.4メートル移動、米地質調査所

2011年03月13日 13:18　発信地:ワシントンD.C./米国

　　　　　　　　

小田急線と計画停電

東京電力による計画停電に振り回されています。

昨日は、朝仕事で東京四ツ谷へ行こうとしました。小田急線は運休予定でしたが、T電が計画停電を中止しましたので動いているのではないかと思いましたが、行ってみると小田急としては予定通りの運休でした。

本日相模原市南区は、グループ４に当たりますので、9：20〜計画停電の予定でしたが、またまたなんの断りもなく予定が変更されて、計画停電を中止されてしまいました。


小田急HPでは、相模大野―小田原間を除いて、間引き運転と案内されていましたので、確認のため相模大野駅に行ってみると、その通りでした。

T電に比べると、小田急さんには、計画性があります。T電に節電を要望されているので、駅構内は普段より相当暗い状況でした。

福島の原子力発電所では、大きなトラブルを抱えていますが、無計画停電の様子を見ていると、無理からぬことだと思います。

総理は、T電に乗り込んだそうですが、原子力発電所の危機管理は、T電に見切りをつけて某関西方面にあるK電力の協力を得た方が良いかも知れません。

スリーマイルの経験を積んだUSA処理班に頼るのも選択肢でしょう。それを直接T電に通知しても無駄です。競争企業がありませんから喜んで福島から撤退します。T社にはエネルギー供給会社地しての責任感が欠如しています。

今日はそれがよく判りました。

供給先グループの中で鉄道会社等特定の電力消費者のみに供給することは不可能との説明でしたが、検討した結果、明日からは鉄道会社には供給することになったようです。最初から計画的に検討すべきです。

被災地域も計画的に停電対象にしているようです。

明日は計画できない会社の情報に惑わされないで動いてほしいと希望します。

山口県知事、上関原発の工事中断を要請 　日経　2011/3/14 15:31

　山口県の二井関成知事は14日、中国電力が計画している上関原子力発電所（山口県上関町）の建設準備工事を当面見合わせるよう13日に中国電に要請したことを明らかにした。東日本巨大地震で被災した東京電力の福島第１原発（福島県）での事故発生を受けた措置。知事によると中国電は「申し出の趣旨を重く受け止める」と回答したという。
　中国電は2009年12月に国に上関原発の原子炉設置許可を申請。12年６月の着工予定で、海面埋め立てなどの準備工事に着手している。
　二井知事は原発の安全性全般について「検証する必要がある。県民の不安は今回の件で高まっている」と述べた。

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各電力会社は、新規の原子力発電所を設置するのはあきらめて、情報を公開し、太陽光発電への投資する方が良いでしょう。

太陽光発電設備は、商用電力停電時には、自立運転が可能です。

太陽光発電の自立運転で計画停電に備える　　ケンプラッツ　2011/03/14

住宅分電盤のブレーカーを主電源用、太陽光発電用の順に遮断し、本体を自立運転モードに切り替える。さらに、パワーコンディショナに付いている自立運転コンセントに延長コードをつないで、延長コードを電気製品に接続する。自立運転コンセントの位置や自立運転モードへの切り替え操作は機種によって異なる。
　自立運転を終了後は、最初と逆の手順で元に戻す。
　手順で厳守したいのは、自立運転コンセントを延長コードにつなぐこと。太陽光発電所ネットワーク理事の國井範彰さんは、「延長コードではなく家庭用の電気配線に直接つなごうとする人がいるが、そうすると近隣に発電した電気を供給してしまう恐れがある」と説明する。

晴れていなければならないことが難点ですが。
福島原子力発電所の吹き飛んだ屋根がもし再び掛けられるようなことがあれば、蓄電設備を附置した、太陽光発電設備を是非とも載せるべきでしょう。

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今15：50、T電の記者会見を聞いていますが、意味が全く分からない。世の中にこれほどプレゼンテーションができない会社が許されていいのでしょうか。テレビカメラに向かって説明するのであれば、視覚に訴えなければ、効果はない。文書を作る時間があれば、絵（PPTとか）は作れる時代であろう。所詮君たちには理解できないであろうことを前提にした説明に感じます。

ビルの消火設備用非常用電源である自家用発電機は、よほど試運転を真面目にしていないと、いざと言う時には役に立たない。電力会社にとっては釈迦に説法だが。

そもそも、電力会社は非常用専用受電はできないのであろうか。

消防ポンプ車が冷却水を供給している絵を見ましたが、ポンプ車が搭載している燃料はたかが知れている。燃料タンクは別に設置すべきであろう。何とかもう少し発電することには慣れた企業になって欲しいと思います。

この教訓を生かす機会がないことを祈ります。

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関連記事：共同住宅にて自家発電設備発見！
　　　　　　　プレゼンテーション力と情報発信力の関係

地盤改良費は土地売主負担とするのが原則

土地の売主は、販売時のパンフレットに『造成地のため地盤調査後、地盤改良が必要になる場合があります』と記して、土地を売ったそうです。

その結果、この説明があいまいだとして、土地の地盤調査・地盤改良に要する費用は、売主の負担とする判決が確定しました。

土地をたくさんお持ちの方にとっては、「エッ！！まさか？」と思いたくなる判決でしょう。

売り主（公社）が「説明があいまい」とされた理由は、以下のようなものです。

●　パンフレットの記載、それに基づく説明はあいまいで、地盤改良の必要性が高いことをうかがわせる具体的な記載ではない
●　契約上、地盤調査・地盤改良の義務付け、買い主側の瑕疵担保請求権の放棄、改良工事費分の宅地価格の減額などをしていない
●　売り主は地方住宅供給公社であり、民間から厚い信頼を獲得していた

　この判決は、以下の論理で宅地に軟弱地盤があることを「地盤改良を要するという瑕疵」だと認定しました。

●　問題の宅地には軟弱地盤が相当程度の厚さと広さで存在し、そのまま建物を建築すれば不同沈下が発生する可能性は高い
●　改良工事費は土地価格の11％に達し、決して安くない
●　宅地価格が地盤改良費を勘案して減額された形跡はない

　問題の土地には上記のような瑕疵が存在した。さらに「説明があいまい」だったので、この問題は買い主が契約前に知り得ない「隠れた瑕疵」となっていた。だから説明義務違反を論ずる以前に、公社には改良費を負担する責任がある。

として、改良工事費用の全額および、裁判費用の全額が売主の負担となりました。

土地の売主は、そのままで住宅が建てられる性能を持つ土地にしてから売るのが原則であるということです。
住宅を建てるために、地盤改良をする必要がある土地は、売買契約上の隠れた瑕疵が存する土地です。
売主がプロ・事業者の場合が多いので、消費者保護の観点からすれば、当然の判決でしょうが、売る方の注意義務も大変となります。気軽には売らないでください。
本事件の土地売買代金は２２２６万円で、損害賠償金額は、２５２万円でした。訴訟費用は、全て売主負担です。

どのような重量の建物が建つかが分からない状況・時期でも、適切な地盤改良ができるのかどうかについては、疑問が残ります。
行政は、用途地域ごとに土地が持つべき最低の地耐力等の数値基準を整備する事になるのでしょうか。
杭が必要となる土地や、海岸埋め立て地は、売らない方が良かったりして。

少なくとも、土地と言う商品の持つ性能・仕様を明確に表示して、売らねばなりません。
公共用水・都市ガスが使えるかどうかや、浄化槽が必要なのかどうか、電気は来ているのかと同様に。
車の売主は、普通に運転すれば安全ですよと保証してくれますから、
　　　　　　　　　　　　・・・・あたり前ですかね。

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関連記事：地震による液状化対策案

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関連情報：「地盤改良費は土地売り主が負担するべき」か？　ケンプラッツ　2010/10/21

建設業者の不法行為責任とは

マンション管理士として顧問をしていますマンションで、外壁タイルが下地コンクリートから剥離して落下しそうな状況となっています。

品確法では、
�@　構造耐力上主要な部分
�A　雨水の浸入を防止する部分
に対して、１０年間の瑕疵担保責任期間を住宅供給者側へ求めていますが、タイルが剥がれかかっても外装材の瑕疵として扱われ、対象とはなりません。

先日、他のマンションで、エントランスのタイル仕上げ外部スロープが、その勾配と仕上げ材料により滑りやすく怪我をする可能性が高いという話を伺った事がありますが、これも品確法上の瑕疵担保責任の対象とはなりません。

そこで、不法行為責任にご登場いただく事になる訳です。

過去の判例等では、建物としての基本的な安全性が損なわれた時に、不法行為責任を問えるとされています。「基本的な安全性」とは何かについて、最高裁は、２００７年７月６日に不法行為責任の成立の範囲を判示しています。

（１）　建物は、そこに居住する者、そこで働く者、そこを訪問する者等の様々な者によって利用されるとともに、当該建物の周辺には他の建物や道路等が存在しているから、建物は、これらの建物利用者や隣人、通行人等（以下併せて「居住者等」という。）の生命、身体又は財産を危険にさらすことが無いような安全性を備えていなければならず、このような安全性は、建物としての基本的な安全性と言うべきである。
　そうすると、建物の建築に携わる設計者、施行者及び工事管理者（以下、併せて「設計施行者等」と言う。）は、建物の建築に当たり、契約関係にない居住者等に対する関係でも、当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けてることが無いように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当である。そして、設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があり、それにより居住者等の生命、身体又は財産が侵害された場合には、設計・施工者等は、不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負うというべきである。
　居住者等が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはない。

（２） 原審（福岡高等裁判所）は，瑕疵がある建物の建築に携わった設計・施工者等に不法行為責任が成立するのは，その違法性が強度である場合，例えば，建物の基礎や構造く体にかかわる瑕疵があり，社会公共的にみて許容し難いような危険な建物になっている場合等に限られるとして，本件建物の瑕疵について，不法行為責任を問うような強度の違法性があるとはいえないとする。しかし，建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には，不法行為責任が成立すると解すべきであって，違法性が強度である場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由はない。例えば，バルコニーの手すりの瑕疵であっても，これにより居住者等が通常の使用をしている際に転落するという，生命又は身体を危険にさらすようなものもあり得るのであり，そのような瑕疵があればその建物には建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるというべきであって，建物の基礎や構造く体に瑕疵がある場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由もない。

不法行為責任が認められる場合、損害および加害者を知った日から３年又は不法行為時点から２０年と、品確法や、民法上の瑕疵担保責任期間（６３８条１項）より時効期間が長くなります（７２４条）。

法的手続き（民事調停においては相手方の合意、訴訟においては裁判所の判断）を待たねばなりませんが、外壁タイルの剥離や滑りやすいスロープあるいは、バルコニーに手すりの瑕疵は、不法行為責任を問える可能性があります。

判決が定着すれば、中古住宅を買った転得者も、基本的な安全性を損なう瑕疵に対しては権利が保護されますので、流通の拡大につながると考えられます。

最近の消費者行政の在り方は、建設業者・設計者より入居者・住宅所有者の立場重視の方向を示しており、今後の司法判断に興味が持たれます。

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関連記事：瑕疵それとも劣化？タイルの剥がれ編
　　　　　　　瑕疵それとも劣化？塗装壁のクラック編

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関連情報：
■　最高裁判所第２小法廷損害賠償請求事件　２００７（平成19）年７月６日判決（原審；福岡高等裁判所）
　　建物の設計者，施工者又は工事監理者が建築された建物の瑕疵により生命，身体又は財産を侵害された者に対し不法行為責任を負う場合

■　東京地裁平成２０年１月２５日判決
　　「建築された建物の瑕疵について、設計監理者の不法行為責任を認めた事例」

■　最高裁判決　平成19年7月6日（判例時報1984号　34頁）（判例タイムズ1252号　120頁）
　　裁判事例建物の瑕疵と設計者・施工者の不法行為責任

■　民法７０９条 不法行為による損害賠償

■　民主政権点検（2）前原大臣「どちらかといえば評価」が最多

瑕疵それとも劣化？塗装壁のクラック編

先日呼ばれたマンションでは、外壁タイルが大量に剥がれているだけでなく、塗装壁においてクラックが目立っていました。




写真では判り難いですが、発生しそうな場所にちゃんと発生しています。ありそうでないのが、クラック誘発目地です。無いので目立ちません。



構造耐力上主要な部分に発生しているクラックは、ＲＣ造で湿式仕上げ材の場合、次に当てはまると瑕疵が存する可能性が高いとされています。
　　　　＞＞＞＞住宅紛争の参考となるべき技術的基準（告示1653号）

�@　仕上材と乾式の下地材にまたがったひび割れ
�A　仕上材と構造材にまたがった幅0.5mm以上のひび割れ
�B　さび汁を伴うひび割れ（構造耐力上主要な部分でない壁、柱又ははりに発生したものを除く。）

当マンションのひび割れは、いずれも0.2mm程度が多いので、瑕疵と判断すべきものは少ないと思われますが、裁定する立場ではありません。
構造耐力上主要な部分からさび汁を伴うひび割れが見つかれば、注意する必要があります。

型枠大工が、目地棒を忘れているようなので、醜いひび割れが目立ちます。
開口部等に設ける斜め補強鉄筋もクラック発生を有効に防止します。

外壁塗装材が、下地コンクリートのひび割れに追従できるものであれば、ひび割れを目立たなくすることもできます。

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関連記事：瑕疵それとも劣化？タイルの剥がれ編
　　　　　　　建物調査劣化診断：付着強度試験
　　　　　　　瑕疵それとも劣化？塗装壁のクラック編

瑕疵それとも劣化？タイルの剥がれ編

マンションの管理組合に呼ばれました。これは瑕疵なのか劣化なのかを判定して欲しいとのことです。

バルコニー腰壁外側のタイルが浮いており今にも落下しそうです。
落下して被害が生じれば、責任は所有者・管理者の管理組合にあります。
クラック誘発目地は、タイルの膨張に追従する役目も担いますが、このフレームの中に縦目地が１本も無いことが気になります。

共用廊下手摺壁のコンクリートにクラックが発生しています。以前に埋められた跡があり、幅は０．２〜０．３mm程度です。

集会室には、外壁劣化診断の専門調査会社（赤外線と打診併用）と売主、施工会社、管理会社、理事会の面々が揃っていました。
壁には、各立面の外壁調査結果が拡大されて貼ってあります。
タイルが浮いている面積は、見た感じ２０％を超えていそうです。

・・・・・どうしましょう。

まずは、タイルの剥がれから片付けます。


　このマンションの１階柱においては、過去左写真のようにクラックが入り、崩れ落ちそうだとのことで、一面のタイルを貼り替えたとのことです。



アフターサービス基準では、外壁タイルに関して２年間でしたが、築後７年目の今年初め、売主は無償で貼り替えてくれたそうです。

宅建業法上は、瑕疵担保責任期間は２年以上となっています。

品確法上はどのような判断になるのでしょうか。品確法では、
�@　構造耐力上主要な部分
�A　雨水の浸入を防止する部分
に対して、１０年間の瑕疵担保責任期間を住宅供給者側へ求めています。

外壁・内壁タイルは、構造耐力上の構造部材ではなく仕上げ材ですが、外壁タイルは、防水性能上は重要な機能を持っています。

外壁タイルのひび割れ等が原因で、居室に雨漏りが発生すれば、１０年間責任は供給者側にあるものと考えられます。

施工者は、少なくとも１０年間メンテナンス無しで雨漏りしない性能を外壁タイルに作り込んで引き渡す責任があると思われます。

タイルをはがした状態の上の写真は、躯体コンクリートにクラックがある場合、内部鉄筋の錆の進行を阻む物が無いことを示しています。

剥がれ落ちそうなタイルは、仕上げ材としての機能を果し得ていないという言い方もできるかと思います。

躯体コンクリートのクラックがタイルのひび割れに繋がらないよう、クラック誘因目地を設置することが必要となります。

タイル仕上げの外壁の断面では、防水性能を持つものは多くの場合タイルだけですから、タイル目地の劣化による雨水侵入を防止するためには、撥水性コーティング剤等の塗布が有効となります。

タイル目地からの浸入雨水が凍結することで、多くの場合タイルの浮き・剥がれを引き起こします。

１０年目から１２年目に行う大規模修繕工事では、平均的には３％程度のタイルのひび割れと浮きに応じて、タイルの貼り替えを管理組合負担で実施します。

大規模修繕工事の前に実施する外壁劣化診断にて、全くひび割れ個所や浮き現象の無いタイル壁には、出会ったことが無いのも事実です。

売主は劣化を主張し、管理組合は瑕疵を主張することになりますが、１０年目までのタイルのひび割れと浮き・剥がれは、外壁に占める割合に応じて、責任負担分が決められるものと考えます。

１０年目までのタイル貼り替え費用分の損害賠償請求を提訴するようなことになれば、裁判所において住宅供給者側が、劣化に依ることだと証明する過程において、責任負担分が明らかになることが期待されます。

�@の雨漏りは、不具合の結果が比較的容易に顕在化しますが、�Aの構造耐力上の不具合は容易には顕在化しないので、予防的手入れが不可欠です。
従って、裁判所による外壁タイルのひび割れ等に関する瑕疵の認定には、非常に大きな興味を持ちます。


�B　固定されるべき建材は、強固に固定されていること。

タイルが落下したり、手摺が欠落すると人命にかかわります。住宅と言うより、建築物が持つべき基本的性能ではないでしょうか。

１００％クラックが発生しないコンクリートを打設することは困難ですから、クラックが発生しても雨漏り　や構造耐力の低下を引き起こさないように設計・施工をする事が、長寿命のＲＣ造に繋がります。




　貼り替えられたタイルですが、クラック誘発目地はありませんでした。
　心配です。

　このマンションの施工会社は、クラック誘発目地の有難みを理解していないようです。

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関連記事：地震の強さと瑕疵担保責任
　　　　　　　建物調査劣化診断：タイル付着強度試験
　　　　　　　瑕疵それとも劣化？塗装壁のクラック編
　　　　　　　建設業者の不法行為責任とは

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関連情報：「手間要らず」から「監視」の時代に、外壁タイル

ケンプラッツ　2011/02/24

内容証明郵便をオンラインで出す電子内容証明サービス

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛てに、いつ、どんな内容の手紙を出したのか」ということを郵便局が公的に証明してくれるものです。
�@ 手紙を出したこと
�A 手紙を出した日付
�B 手紙の内容
を郵便局が証明してくれます。
これだけでは、相手に手紙が到達したことを証明できないので、通常は配達証明付きとします。これにより、
�@ 相手が手紙を受け取ったこと
�A 手紙を受け取った日付
を郵便局が証明してくれます。

住宅の新築工事やリフォーム工事においては、不幸にして、発注者や請負者、売主や買主の間で、トラブルが発生します。
この際に内容証明郵便を利用せざるを得ない場面が発生してしまいます。

昔は文房具店で内容証明郵便セットを買って作成していましたが、今はオンラインで郵便局に送付を依頼するサービスを利用する方が増えているようです。

郵便事業株式会社HPより

サービスは、日本郵便が提供しており、‘ｅ内容証明（電子内容サービス）’と言います。
文書は、ワープロソフトを用いて書きます。

２.１ インターネットを用いて差出すことができます
受付はインターネットを通じて行われるため24時間受付を行うことができます。よって、時間を気にせず差出すことが可能です。
現行の内容証明では支店で内容証明文書3部（謄本2通、原本1通）の目視確認が必要ですので受付時にある程度の時間が必要ですが、電子内容証明サービスでは受付を行った後に自動的に3部作成・処理されますので簡単に受付を済ますことができます。
２.７ 文字制限の緩和
現行の内容証明の規定（1行20文字／1枚26行等）は電子内容証明サービスでは緩和され、ワープロソフトで一般に用いられている範囲で自由にレイアウトし記載することができます（余白、最小文字ポイント、最大ページ数の規定がありますのでご注意ください）。概算で従来の内容証明3枚分の文字数が電子内容証明文書1枚分で記載することができます。
電子内容証明では一般に用いられるJIS第1、第2水準の文字を使用することができ、また最大5枚までの文書を作成することができます。

電子内容証明マニュアルより

会員登録して試しに使って見ました。

使って見ますか。

＞＞＞＞＞＞内容証明の効果

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関連情報：民事調停
　　　　　　　手数料額早見表(単位：円)

中東のＦ1サーキットに膜屋根

自動車メーカー等が次々と撤退するＦ１レース業界ですが、広い国土を持つ国では、今後人気スポーツ（？）となる様です。>>>>UAE初Ｆ1サーキット場の膜屋根など完成、太陽工業

まだまだ車が速く走ることに意味があるようですが、ひょっとするとソーラーカーレース用かもしれません。

膜屋根は太陽工業の施工です。出雲ドームでお世話になりました。
その後の御社の発展には目を見張るものがあります。世界で最も競争力を持つ日本企業の一つと思います。
>>>>太陽工業が2010年FIFAワールドカップ スタジアム屋根の製造・施工を受注

膜には今後薄膜系太陽電池が組み込まれていくものと推察・期待する者です。

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関連記事：ホンダ、Ｆ1を完全撤退
　　　　　　　PVJapanにて薄膜太陽電池

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関連情報：モーダルシフト

モーダルシフトの推進　　国交省より

■　火山と太陽光発電の島　スペイン・テネリフェ島　　　日経エコノミー　10/02/19

消費者契約法施行（2001年）以後の更新料全額に返還命令

香辛料なみにスパイスの効いた判決です。

賃貸更新料、２審の大阪高裁「無効」…借り主が逆転勝訴　　（2009年8月28日 読売新聞）

消費者契約法施行（2001年）以後の更新料全額に返還命令が出されました。

１審判決は更新料を賃料の前払いとみなしたが、成田裁判長は「かなりの高額で前払いとみるのは困難。借地借家法では正当な理由なく家主は契約更新を拒否できないと定めているのに、説明せず更新料の支払いを義務づけている」と指摘。さらに「更新料という言葉で経済的な負担が少ないかのような印象を与え、契約を誘因する役割を果たしていると言われてもやむを得ない」と批判し、

ました。

被告は更新料について、「更新拒絶権放棄の対価である」と主張（４点の主張の内の一つ）していました。

日本語で言うと、「賃借人がこのまま住みたいと言って来ても、大家にはこれを断る権利がある。この権利を放棄する代わりに更新料を払いなさい。」・・・・と言う意味です。

この主張に対し司法は、上記 借地借家法を根拠に、
「事業で賃貸借をしている以上、正当事由があり更新拒絶が認められるということはまずないので、放棄する更新拒絶権がそもそもない。」
と判断しました。

「正当な理由なく家主が更新を拒絶できないと定めた借地借家法を説明せずに、更新料支払いを義務付けた。」点に違法性を認めている事が注目されます。

この判断を覆すには、 借地借家法の改正が必要となる事になります。

更新料を家賃の前払いだとする主張も退けられました。
貰いたい更新料分は、家賃で取りなさいと言うことの様です。

８月２７日夕のＮＨＫニュースでも取り上げられています。

全国賃貸住宅新聞2009/07/27
においても、この判決の行方が注目されていました。

支払い済みの更新料４回分など計４５．５万円の返還を家主に求めていますので、今後各地で更新料返還訴訟が頻発することでしょう。

また、上告するそうですから最高裁判決が注目されます。

この京都の例は、１年に１回、約２か月分の香辛料ですが、関東地方では、２年に１回、１か月分の香辛料が平均的ですから、金額は１/４となっています。
関東地方での賃貸契約書に書かれている更新料条項にも違法性（無効）を認めるかどうかが注目されます。件数を掛ければ、経済的効果にインパクトは絶大ですから。
必ずどなたかが、関東地方でも更新料返還訴訟を起こしますよね。消費者重視の時勢ですから、司法の判断に注目です。

１/４（２年に１回、１か月分）なら違法性は無いとするか、はたまた１/２（１年に１回、１か月分）までなら違法性は無い・・・・・は無いか。

関東の賃貸不動産管理会社及び大屋さんは判断に迫られます。当面借家法第二十六条上の、期間の定めの無い自動更新としておく方が無難かも知れません。
法定更新が強行規定（第二十八条 　建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）であることを、説明するでしょうか。

神奈川県では、賃貸管理会社の管理手数料を補充するものとして、実は管理会社の収入になっている例が多いので、経営をもろに圧迫します。

今回の判例はおそらく、更新料分の家賃値上の正当な事由となりうるでしょうから、６ヶ月前までに賃借人へ家賃値上を通知しておけば、大屋さんは同一条件での更新を拒絶できると思われます。

そもそも、より普通の借家契約であり、更新料という考え方の無い、定期借家契約としておく方が、双方安心と思われます。
この場合、定期借家契約と言う物を知らないフロント営業マンの教育がネックとなります。
理解できた頃に辞めて行く様ですから。

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関連記事：賃貸住宅管理業者登録制度の創設
　　　　　　　賃貸住宅の更新料は消費者契約法違反で無効
　　　　　　　投資型賃貸マンションと資力の確保

関連情報：賃貸マンション：更新料、トラブル防ぐには　相次ぐ「無効」判決
　

毎日新聞　2009/09/08

更新料を徴収している率の
　　　１位：神奈川県　　 　９０．１％　　平均０．８ヶ月分
　　　２位：千葉県　　　　　８２．９％　　　　　１．０
　　　３位：東京都　　　　　６５．０％　　　　　１．０
　　　４位：埼玉県　　　　　６１．６％　　　　　０．５
　　　５位：京都府　　　　　５５．１％　　　　　１．４


■　大阪高裁、マンション賃貸借の更新料を有効と判断　　JAPAN LAW EXPRESS　　2009.10.29

■　大阪高裁、更新料今度は「有効」　まぐまぐニュース！10月29日(木) 16時13分配信

■　更新料は「有効」　最高裁が初の判断
　　更新料裁判で有効判決　残された課題は真の「合意」　住宅新報　2011/08/02

新築住宅の請負契約もクーリングオフの対象役務に

２００９年１２月１日の特定商取引法の改正で、新築住宅の請負契約がクーリングオフの対象役務となる予定です。
請負契約では、これまでは訪問販売によるリフォーム工事の契約についてのみ特定商取引が適用され、クーリングオフ制度が働いており、家１棟丸ごとの請負契約は対象外でした。

訪問販売とは、営業所外で契約した場合（アポイントメントセールスなどで営業所について行って契約した場合を含む）を指します。

今回の改正では、原則として全ての取引にクーリングオフの適用がなされ、指定された適用除外取引きは、葬儀業者や野菜の販売、乗用自動車の販売（リース契約を含む）とされています。（下段参照）

新築住宅の請負契約で、クーリングオフが適用されると、住宅会社とすれば、実費負担や違約金負担を求めることはできませんので、８日間は、実質的な着手は控えた方がよいでしょう。

契約後の値引き交渉に応じない場合、クーリングオフにより解約されて、他社にさらわれる可能性が高くなります。

住宅会社からのアポイントにより、客先を訪問しての契約は、クーリングオフの適用対象となる可能性が高いので、控えた方が良いでしょう。

新築住宅の請負契約では、特定商取引法とは別に、消費者契約法第四条でのクーリングオフ（意思表示の取消し）が関係します。

消費者契約法

（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）
第四条 　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
　一 　重要事項について事実と異なることを告げること。　当該告げられた内容が事実であるとの誤認
　二 　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。　当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認

２ 　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

３　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
　一　当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。
　二　当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。

事業者の説明（不実告知）が引き起こした、消費者の誤認が、契約の意思決定に強く影響していれば、契約を取り消すことができます。
訪問販売に限ったものではありません。

（取消権の行使期間等）
第七条 　第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすることができる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当該消費者契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

マンションや、建売住宅の売買契約の場合は、従来から今でも次の場合クーリングオフの対象となります。
　　■　宅建業者が売主
　　■　飲食店や自宅など、宅建業者の事務所や常設のモデルルーム以外で契約

買主側から、飲食店や自宅などへ誘った場合は対象となりません。
クーリングオフ妨害の手口も巧妙化してきています。

新築住宅の着工件数が、1,000,000戸/年以下へ落ち込む中で、生き残りを掛けて熾烈な営業合戦が繰り広げられているようです。
くれぐれもご注意下さい。

asahi.com 2009年07月28日
〈出典〉（財）建設物価調査会（国土交通省）「月刊住宅着工統計」

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関連情報：クーリングオフが繰り返されたら請負契約はモラルのない世界へ　

2009年6月30日号新建ハウジングプラス１　秋野弁護士

■　「改正特定商取引法」が12月1日より施行。
新築請負契約にもクーリングオフが適用されます。監修：匠総合法律事務所 弁護士 秋野卓生

■　「特定商取引に関する法律施行令の一部を改正する政令」について
・クーリング・オフ規定等が、その商品等の性質上馴染まないと考えられる場合を規定し、法の適用を部分的に除外する。

（２）クーリング・オフ規定等の適用除外【令第6条等関係】
現行法においては、クーリング・オフ規定が事業者にとって過度な負担となると考えられるものについて、消費者保護の状況を勘案しながら、当該規定の適用除外を規定している。
改正法によって指定商品・指定役務制が廃止され、規制対象が拡大する
ことに伴い、既存の適用除外条項の整備及び新設を行ったところ（新法第26条第2項から第4項）。これらの条項における政令委任に応じて、令第6条以下において、クーリング・オフ規定や書面交付義務規定の適用除外となる具体的な商品の販売又は役務の提供を規定する。
�@その全部の履行が契約の締結後直ちに行われることが通例である役務（実際にその全部又は一部が契約の締結後直ちに履行された場合）【令第6条関係（新法第26条第2項関係）】
　・路上勧誘を契機として行われる飲食店、マッサージ、カラオケボックス、海上タクシーに関する役務について規定する。
�Aその販売条件等についての交渉が相当の期間にわたり行われることが通常の取引の態様である商品又は役務【令第6条の2関係（新法第26条第3項第1号関係）】
　・現行施行令で規定されている自動車（商品）に加え、自動車リース（役務）について規定する。
�B契約の締結後速やかに提供されない場合には、その提供を受ける者の利益を著しく害するおそれがある役務【令第6条の3関係（新法第26条第3項第2号関係）】
　・電気、都市ガス、熱の供給、葬儀に関する役務について規定する。
�Cその使用若しくは一部の消費により価額が著しく減少するおそれがある商品（実際に使用又はその全部若しくは一部を消費した場合）【令第6条の4関係（新法第26条第4項第1号）】
　・現行施行令別表第4で規定されている化粧品等の７類型に加え、配置薬について規定する。　

平成２１年３月３０日経済産業省

賃貸住宅の更新料は消費者契約法違反で無効

画期的な判決です。

賃貸住宅の更新料は無効　借り主勝訴の初判断　京都地裁　2009年7月23日　asahi.com

今までは、賃貸契約書において、削除させていた方も多いと思いますが、今後は、記載されていても、無効となりそうです。

保証金の敷引（しきびき）特約と共に消費者契約法違反と判断されました。

被告の家主側は「更新料には家主が契約更新を拒絶する権利を放棄することへの対価」と主張していましたが、判決は、
「基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」と指摘。そのうえで、「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、入居期間と関係なく一定の金額を負担させている。賃料の補充の性質があるとはいえない」などとして家主側の主張を退けた。
また、
契約書には更新料や敷引特約の記載があるが、借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」と判断した。

この更新料と言う風習は、どうやら全国的なものではなく、関東圏と京都に、残っているようです。

（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

第十条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

消費者契約法

京都地裁においては以前、
　●　賃貸マンションの原状回復は、消費者契約法の制定により、「自然損耗・経年劣化の修復費用を賃借人に負担させる特約」が無効とする判例（京都地裁・判決Ｈ１６年３月１６日）
も出されています。

消費者庁の発足が予定されていることも影響しているのでしょうか、大家さんにとっての今までの常識が、公序良俗に反すると判断される判決が増えているように思われます。

今後は、「礼金」と共に、「更新料」を請求する賃貸物件は、敬遠されるかも知れません。それとも「更新料」特約があっても、家賃の安い方が選択されることになるのでしょうか。
はたまたひょっとして貸主が、更新料を払って、賃借人へ使用を継続してもらう時代が来るのでしょうか。

一方で、　
　●　家賃を滞納しても賃借人を追い出してはならない
と言う風潮は、大屋さん受難の時代を象徴しています。かわいそうな気がします。

いずれにしても、控訴した場合の判決が気になるところです。

借地借家法では、原則を以下のように取り決められています。

（建物賃貸借契約の更新等）

第二十六条
１．建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２．前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３．建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

借地借家法

私の知り合いは、２年毎の更新料の請求を、契約書に特約されているのにもかかわらず、拒否するのを楽しみにしています。なぜか、更新事務手数料は、払ってやってると自慢しています。

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関連記事：賃貸住宅管理業者登録制度の創設
　　　　　　　宅地建物取引主任者法定講習会
　　　　　　　消費者契約法施行（2001年）以後の更新料全額に返還命令

低気圧住宅でのサッシュ風切音

台所のレンジフードを運転すると、居間等のサッシュ廻りから風切音が発生すると言うことで、よく相談を受けます。これは住戸内が低気圧になることにより起こります。超低気圧になると、玄関の扉が開かなくなります。

給排気型のレンジフードが採用されていると、起き難くなりますが、新たに取り替えようとすると、躯体に穴を空ける必要がありますので、規約上のハードルがあり、管理組合の許可が必要で、難しくなります。

その昔、この現象を改善するため、通気機能を持った玄関扉を開発し、特許を戴いたことがあります。甲種防火戸の認定も取りました。三和シャッターさんお世話になりました。玄関からの吸気ルートは、空調空間を通過しないことが多いので、エコに繋がります。

ＩＨヒーター等のレンジ下部に設置された吸気口・・・自然吸気口の位置としては理想的です。

居間等に設置されている吸気口が、塞がれたり、閉じられていても、低気圧住宅になります。
高層住宅で外部吸気面を、風が高速で、舐める様に通過する位置にある場合、吸出し効果で室内が負圧となります。実は最近多発しています。

高層住宅では、外部風速が早いので、バルコニー腰壁の陰等、風溜まり部分に吸気面を持って来なければなりません。

低気圧住宅は、窓を開ければ、簡単に改善されます。少ししか開けない場合、風切音が発生します。つまり高気密住宅にしようとすればするほど、内外の気圧差が大きくなって、低気圧住宅となり、シックハウスに近づいてしまいます。

最近の高層住宅では、外部から室内へのみ空気が流れる、差圧式給気口が採用されることが多いようです。花粉症対策としてどれほど効果があるかどうかは知りませんが、一般的にフィルター付きとなっていますので、定期的に清掃及び取替えをしなくてはなりません。

風切音が発生すると、サッシュの機密性能が悪いと言うことで、サッシュ屋を呼んでしまいます。高気密住宅を高いお金で買っているからです。サッシュ屋は、迷惑に感じつつも、窓を開けて下さいとか、低気密サッシュに替えて下さいとは言えません。サッシて下さい。

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関連記事：システムキッチンのリフォーム完成
　　　　　　　台所への給気口

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関連情報：差圧式給気口　フィルター付

壁取り付け用　フィルター付
室内圧と室外圧の気圧差を感知し、自動的に必要量の給気を行います。
上部が開くので、外気が上方に拡散し人に直接当たりません。
上部ストッパーで閉じることできます。

　

■　日本の四季に対応した自動給気レジスター 空気の見張り番【森永ベルコ　サーモフレッシュ】

　　　　

住宅が完成するかも知れない住宅完成保証

住宅を工事中の施工会社が不幸にして倒産すると、途中からの工事を引き継いでくれる施工会社（代替履行業者）が現れない限り、住宅は完成しません。この場合、単一の施工会社が施工するとした全体工事費より、例えば足場を引き継ぎ会社が自分の会社の物に付け替える費用とか、その他の余分な・余計な費用が掛かってしまいます。

住宅完成保証とは、この余分に掛かる費用分（増嵩工事費用）を、保険会社が引継ぎ会社（代替履行業者）に払ってくれます。
代替履行業者の斡旋を希望しなければ、保証金は、発注者へ支払われます。
・・・補償システム・補償限度額・補償範囲は、保険会社によりまちまちですので、それぞれの保険会社へご確認下さい。

保険会社は、これさえ保証すれば、住宅が完成するものと考えています。無理も有りません。
・・・が、そう簡単には、物事が運ばないのが現実です。

発注者が代替履行業者のあっせんを希望しない場合
　　　イ.　機構は、発注者に保証金支払いの通知をします。
　　　ロ.　発注者は、当初の請負業者との工事請負契約を解除します。
　　　ハ.　機構は、竣工後保証契約の範囲内で発注者に保証金を
　　　　　　お支払いします。
発注者が代替履行業者のあっせんを希望した場合
　　（1）機構は代替履行業者候補をあっせんします。
　　（2）発注者は代替履行業者を決定します。
　　（3）発注者は、代替履行業者に残工事を発注します。
　　（4）代替履行業者は残工事を施工します。
　　（5）工事完了確認後、機構は代替履行業者に増嵩工事費用などの
　　　　　　保証金をお支払いします。

住宅完成保証の保証事故発生時のフローの一例　住宅保証機構より

●　上図の　ロ.　発注者は、当初の請負業者（倒産）との工事請負契約を解除します。・・・ここでつまずく可能性があります。
倒産して、代表者が雲隠れしたりすると、契約解除手続きが出来ません。そもそも、美しく倒産してくれない場合があります。(最近の花菱の例)
破産管財人による法的処理により、契約の解除に漕ぎ付く事になります。
契約解除できないと、工事途上の住宅もどきは、発注者の物ではありません。

●　工事契約時（着手時）に、不覚にも全工事費の大半を支払い、直後に倒産されと、倒産会社の資産が少しばかり残っていても、破産管財人としては、債権者に公平に分配しますから、施工されていない分の工事費は、殆ど帰ってこないと考えた方が良いでしょう。資金が大幅にショートしますから、住宅は完成しません。
保険料が高くなりますが、過払い分の内、全工事費の２０％程度までを上限として保証するオプションを追加することも可能な保険会社もあります。
過払いとは逆で、払い込んだ金額以上の出来高となっている場合、見積書を分析した上で、出来高分を買い取る形で、破産財団へ金額を返還する事になります。
破産されて得することは無いんですね。

●　住宅完成保証制度に登録された施工会社は、制度参加金（名称は一例）と言うものを払います。この金額の多寡により、同時進行中の現場の請負工事高に上限制限があります。施工会社が、保証会社へ保証委託契約を申請しても、保証契約が成立しない場合が多々あります。保証会社への登録会社だからと安心していても、この場合保証契約成立保証書は手元に無いはずですから、倒産されると、住宅は完成しません。

●　標準の工期を基に、保証期間を定めていますから、倒産の修羅場で、工事が遅れている場合（殆どの場合）、契約上の保証期間がとっくに過ぎている場合が考えられます。完成保証されませんから、住宅は完成しません。

建築主が諦めなければ住宅が完成するかもしれないので、「住宅完成補助」保険と改称した方が良いかも知れません。
ちなみに、ＪＩＯでは、「完成サポート制度」と名付けています。

住宅完成保証制度の名称に惑わされること無く、保証契約成立保証書の有無、契約内容・約款・金額等をよく確認されることをお勧めします。
過剰な期待は禁物です。

くれぐれも、契約時に払いすぎないように注意しましょう。
支払い条件の例です。住宅生産団体連合会より
　　　

　　　3回の場合：契約時2、上棟時（中間時）5、完成時3
　　　4回の場合：契約時1、着工時3、上棟時3、完成時3
　　　　　　　　　　　契約時1、着工時3、中間時4、完成時2
　　　5回の場合：契約時1、着工時2、上棟時3、内装着手時2、完成時2

なお、2009/10/01から施行される住宅瑕疵担保履行法は、住宅完成引渡し後の特定住宅瑕疵を対象にし、竣工後に施工会社が倒産しても、住宅取得者に補修費用を担保する制度ですから、完成するまでは、何の役にも立ちません。

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関連記事：特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任
　　　　　　　資力確保義務のある新築住宅供給業者

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関連情報：（株）住宅あんしん保証の完成保証
　　　　　　　日本住宅保証検査機構（ＪＩＯ）の完成サポート制度
　　　　　　　住宅あんしん保証の完成保証制度

長期優良住宅が標準仕様

長期優良住宅の普及の促進に関する法律が、昨日（2009/06/04）施行されました。

長期優良住宅の概要　国交省ＨＰより（以下同じ）

長期優良住宅　認定の流れ　　登録住宅性能評価機関

大和ハウス、積水ハウス、ミサワホームなどは、この法律にある、
「構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能を有し、かつ、良好な景観の形成に配慮した居住環境や一定の住戸面積を有する住宅の建築計画及び一定の維持保全計画」の仕様を、供給する住宅の標準仕様とすることを発表しています。

中小住宅生産者に対しては、
「長期優良住宅普及促進事業」による事業者募集も開始されています。

「長期優良住宅普及促進事業」は、住宅供給の主要な担い手である中小住宅生産者による長期優良住宅への取組の促進及び長期優良住宅に関連する仕組みとしての住宅履歴情報の普及を図ることにより、良質な住宅ストックの形成を促進するため、中小住宅生産者により供給される長期優良住宅に対して助成を行うものです。
本事業の助成の対象となる住宅は、法律に基づき長期優良住宅としての認定を受け、所定の住宅履歴情報を整備する必要があるほか、見学会の開催や、今年度内の一定時期までの竣工・引渡しなどが求められます。

本事業による補助金の額は、「補助対象となる建設工事費の１割以内の額で、かつ対象住宅１戸当たり１００万円を上限とします。なお、補助を受けることのできる住宅の戸数は、一の補助事業者あたり２５戸を上限とします。」となっています。

国交省の住宅政策は、その量を偏重した、「スクラップ＆ビルド」からストック重視へ大きく舵を切りました。
経済成長と地価上昇が崩れ去った今、古い民家がそうであったように日本の住宅が再び長寿命・維持保存体質を取り戻すことができるかどうか、今後の推移を見守りたいところです。

普通の大量住宅供給会社が、そう簡単にはクリアできそうにないハードルを持つ、尚且つ長寿命に有効で、判りやすい明快な基準に育つことを信じています。現状の規準では、今のままの社内規準で簡単にクリアできてしまいます。

2009/06/04　朝日新聞

「躯体天井高が2,650mm 以上であること。」とありますが、この数値以下で、ダクト・配管等を収める方法を知りません。・・・・
維持管理・更新の容易性を確保するには、せめて「3,200mm 以上」位にして欲しく思います。

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関連記事：中古住宅にも履行法相当の保険制度導入
　　　　　　　住宅版エコポイント制度:新築は12月8日着工分から
　　　　　　　省エネ法に基づくトップランナー基準相当の住宅

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関連情報：：長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準（平成21年国土交通省告示第209号）2009/2/24
　　　　　　　ハウスプラス住宅保証の長期優良住宅にかかる技術的審査

　　　　　　　各ハウスメーカーの　長期優良住宅への対応状況　　住宅産業新聞2009/06/03

■ 　平成２１年度（第１回）長期優良住宅先導的モデル事業の採択事業の決定について　

平成21年5月15日 国交省

　　　平成２１年度 第１回長期優良住宅先導的モデル事業の評価結果を公表しました
　　　平成２１年度第１回評価のとりまとめ（総評）

■ 　難波和彦・中村勉の両氏が「200年住宅」に異論　ケンプラッツ　2009/08/21

　日経アーキテクチュアが2009年3月にウェブを通じて「建設・設備・不動産」以外の職業に就く20〜59歳の男女200人に対して実施したアンケート結果。メディアパークの協力を得た。下のグラフは、Q1で「きちんと理解している」「なんとなく知っている」と回答した98人を対象に聞いた結果だ　（資料：日経アーキテクチュア）

■ 　長谷工が初の長期優良マンションの販売開始　ケンプラッツ　2010/02/19

南極昭和基地設置用の風力発電機

昭和基地では過去、何度も風力発電機が、極地の厳しい自然条件により倒壊等して失敗しています。
それでも諦めません。

設置予定と同型の10kW風力発電機（風車部分）　にかほ市　国立局地研究所より

このジャイロミル型の風車は、見るからに頑丈そうで、今回は、壊れないことを祈ります。

垂直軸型であり、風向制御を必要としないため、風向きが安定しない場所でも、安定して発電する事が可能。とされています。

それにしても、この不屈の精神には頭が下がります。

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関連記事：スクリューマグナス風車は画期的な風力発電
　　　　　　　ダリウス・サボニウス併結形風力発電機

天井のない大学教室

相模原：相模原女子大　2008年11月　文責：　(有)A tempo

相模原女子大に新しく出来たマーガレット本館には、トイレ以外天井を貼っていません。スーパーマーケット等の商業建物には多く採用されていますが、教室でも違和感は無く、開放的な空間を提供しています。

　　　　

コンクリートスラブ天井にダウンライトを埋め込んでいると言う事は、設備図完了後にレイヤー合成で、配筋図を含めた総合図での検討をしています。
さすが、日本設計＋清水建設です。
打放しコンクリートはきれいな仕上がりでした。

教室での空調機騒音と埃の問題が、少し気になります。

　

学長室にももちろん天井はありません。

　屋上は、緑化されています。

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関連記事：相模原女子大相生祭にてSupremen

面白いキッチンセットとLEDダウンライト

東京都汐留　2008年10月　文責：　(有)A tempo

最近のキッチンは、奥様（または主夫）を孤立させない、対面式が主流となっています。
間仕切りも上部吊戸棚も設けないのが普通です。
ただ、キッチンの汚れ物をお客様や家族に見せたくない・隠したい時もあります。

あるキッチンセットのショールームで、面白い製品を見つけました。

何の変哲もないオープンキッチンですが、

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水きり部分が電動で持ち上がります。
目隠しになると同時に、水切り棚ともなります。

ヒットの予感がしました。　　ちょっとお高いのが難点。

　昇降途中で止めることも出来ます。

→　電動昇降水切り棚かくしま昇　　

ところで、もともと何を見たくてパナソニック電工のショールームに行ったかと言うと、マンションエントランスで使う、掲示板用のLEDダウンライトの実物・明るさを確かめに行ったのでした。

　　ナショナル 【埋込穴100φ】LEDダウンライトXLGD663

　

壁掛けの掲示板を天井から照らすには、照射角度を調整できることが必要となります。
さらに、長寿命・省電力を狙って、LEDダウンライトの採用を決めました。
思ったより少し暗めでしたが、もっと高出力のシリーズ製品も開発中との事でした。

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近くの汐留高層ビル群です。

　　　　

　　　　

パナソニック電工、電通、日本テレビタワー、資生堂、汐留シティーセンター、汐留タワー

　　　　　　　　
　　　新橋北口のＳＬと、　　　　　新橋でサラリーマンに聞きました。

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関連記事：システムキッチンのリフォーム完成
　　　　　　　キッチンセットのショールームにて
　　　　　　　IHクッキングヒーターと連動するレンジフード
　　　　　　　ダウンライトの増設

関連情報：パナソニック、三洋電機の買収交渉へ──大株主３社から株取得、年内合意めざす
NIKKEI NET 関西　2008/11/01配信
　　　　　　　ＬＥＤ照明の売上高　２４年度に４倍　パナソニック電工

食器洗浄乾燥機が排水管を脅かす

神奈川県相模原市　2007年10月　文責：　(有)A tempo

マンションの雑排水管の多くは、硬質塩ビ管で施工されています。
耐熱性能は、４５℃〜６０℃（一時的）です。

一方、食器洗浄乾燥機（ビルトインタイプ）を設置する場合、その排水は高温（８０℃程度）となるため、メーカーの施工基準では、住戸内排水横引き管までを、耐熱性硬質塩ビ管（ＨＴ管・ＨＴＤＶ継手）で施工するよう説明されています。
通常の排水温度は６０℃程度。

これは、特に除菌ミスト運転の時の高温排水（８０℃程度）による、排水管の変形及び継手部からの水漏れを防ぐためと考えられます。

問題は、既存の排水横引き管及び立て管が、耐熱性能を有していないことにあります。
最近の食器洗浄乾燥機の普及に、既存マンションの排水管材は追従できていません。
新築のマンションは、当然耐熱性能を有する管材で施工する必要があります。

排水立て管の最上部（通気金物）での結露水が水漏れしたため、伸長通気を排水用塩ビ管で取替え補修しました。

　　

通気管といえども水が流れます。排水用の継手を採用しました。



伸長通気管（石綿被覆）の取替えが完了しました。

コンクリートへ埋め込まれる金物は通気管とは別に２サイズＵＰの物とし、その中へ下からの通気管を差し込む様にすべきです（コーキング）。金物へ通気管を直接接続するのは避けねばなりません。今回は金物のサイズが小さく、スラブからの出が少なかったので、止むを得ず内側から差込み、内側からシールしました。

既存の排水横引き管等で水漏れを起こさないようにするには、高温排水モードで食器洗浄乾燥機を運転しないよう、規約・使用細則を定めることを、アドバイスする必要がありそうです。

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関連記事：通気管から水漏れ？

通気管から水漏れ？

神奈川県相模原市　2007年10月　文責：　(有)A tempo

排水管には排水が流れますから、水漏れする可能性がありますが、通気管には空気しか流れませんから水漏れは発生しません。
と思いきや、裏切られました。マンションの伸長通気最上部から水漏れしています。

屋上頂部金物と屋内通気管（トミジ管）との接続部から水漏れしています。
今応急処置でシールしました。



雨漏れ　ではありませんでした。
屋上の通気金物廻りに水をかけても水は漏れてきません。



屋上から通気金物カバーをはずして中を覗くと、錆び瘤だらけでした。どうしたことでしょう。

最近は、食器洗浄機が普及し、高温の排水が雑排水管に直接流れ込み、その蒸気が最上部の低音金物で冷やされて結露しているようです。

食器洗浄機の高温排水を直接排水管へつなぐのは、塩ビ管の場合、やばいかもしれません。
耐熱排水用塩ビ管を採用する必要があります。

兎も角、通気管内部からの結露水の水漏れですから、接続部分を改修します。初めての経験です。

同じ排水立管に食器洗浄機が多くぶら下がっている場合、十分考えられるトラブルです。屋上通気金物と伸長通気管との接続部分に工夫が必要です。

　

経常的では在りませんが（冬季に多い）確かに水漏れしており、コンセントでの漏電が問題です。



屋上通気管金物です。

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撤去された通気管最上部と通気金物を下から見たところです。

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関連記事：屋上通気立上り管から雨漏れ
　　　　　　　食器洗浄乾燥機が排水管を脅かす

スクリューマグナス風車は画期的な風力発電

神奈川県相模原市　2007年6月　文責：　(有)A tempo

マグナス効果を応用したスクリューマグナス風車が実用化されました。
明るいニュースです。

スクリューマグナス風車「Vortes（ボルティス）」

出典：メカロ秋田がスクリューマグナス風車を製品化

●　太陽光発電を上回るkW時45円程度の低コストを実現
●　通常のプロペラを使った風車に比べ，円柱が構造的に強度が高い
●　風車の回転数を1/4に抑えても同程度の回転力を得られる
●　風車特有の風切り音を小さくできる

マグナス効果とは、野球のカーブと同じ理屈だそうですが、なぜこの風車が高効率なのかは未だ詳しくは解明されてないようです。

本日の朝日新聞に開発責任者の村上氏が紹介されていました。

私の大好きな「秋田県｣発です。

プロペラ型の風力発電のさまざまな弱点を、克服する可能性を秘めています。
強風・台風時に折れたり転倒しないようにすることが肝要です。
量産化され、広く普及するといいですね。

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関連記事：ダリウス・サボニウス併結形風力発電機
　　　　　　　PVJapanにて薄膜太陽電池

　　　　　新方式「マグナス効果」を使った風力発電 メカロ秋田が製品化に向けて開発を加速

水中ポンプで加圧ポンプ

神奈川県相模原市　2007年5月　文責：　(有)A tempo

非常に稀な加圧ポンプシステムです。
マンションの地下１階にある駐車場の床下ピットに受水槽が設置してあり、その中にあるステンレス製の水中ポンプです。

下の写真は、駐車場レベルのポンプ室（になる予定だった）にある加圧ポンプユニットからポンプを取り除いた、加圧制御部分です。防振架台は余分ですが。

　　　　　　　　　　　　　　　

どうしてこうなったかを推論します。
ポンプ室は制御部分だけにしては広すぎるスペースでしたので、おそらく普通の加圧ポンプセットが設置される予定だったのですが、下の受水槽からの吸い込み揚程に不安（4m程度）があった為に地上ポンプにしないで水中ポンプを採用したものと推察されます。

本来は、受水槽の底面レベルに加圧ポンプ設置スペースを計画すべきです。

水中ポンプの場合、故障した場合のポンプ取替えに際しては水槽を空にしなくてはならないので、メンテナンス上はお勧めできません。

いろいろなシステムがあるものですね。

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関連記事：特例直圧給水方式とは
　　　　　　　直結増圧ポンプが能力アップ