品確法では、３本柱の一つに「住宅性能表示制度」があります。
住宅の性能を契約の事前に比較できるよう新たに性能の表示基準を設定するとともに、客観的に性能を評価できる第三者機関を設置し、住宅の品質の確保を図っています。
住宅の性能を公正に評価する資格者が、住宅性能評価員です。
講習を受けて、驚いた評価項目がある事を発見しました。マンションの修繕積立金の戸あたり平均月額が適切かどうかを評価する項目があったことです。
評価方法基準では、
11 現況検査により認められる劣化等の状況に関すること
11-3(3) 評価基準（既存住宅）
において、
なお、共同住宅又は長屋において、イの①から③まで、⑤、⑦、⑨、⑪、⑭から⑯まで、⑱、⑳、22及び24並びに25（共用部分に係るものに限る。）に掲げる部位等について評価（評価申請日より過去２年（適切な維持管理に関する計画等が認められる場合は５年（評価申請日が当該住宅の竣工時より10年を経過しているものにあっては３年））以内に行われたものに限る。）の結果が存する場合にあっては、評価対象建築物のうち、イの①から③まで、⑤、⑦、⑨、⑪、⑭から⑯まで、⑱、⑳、22及び24並びに25（共用部分に係るものに限る。）に掲げる部位等の現況と当該評価の結果との相異が認められないことの確認によることができる。
① 基礎のうち屋外に面する部分
② 壁、柱、梁及び基礎のうち屋外に面する部分
③ 屋根
④ 壁、柱及び梁のうち屋内に面する部分（専有部分）
⑤ 壁、柱及び梁のうち屋内に面する部分（共用部分）
⑥ 床（専有部分）
⑦ 床（共用部分）
⑧ 天井（専有部分）
⑨ 天井（共用部分）及び軒裏
⑩ 階段（専有部分）
11 階段（共用部分）
12 バルコニー
13 屋外に面する開口部
14 雨樋
15 土台及び床組
16 小屋組
17 給水設備（専有部分）
18 給水設備（共用部分）
19 排水設備（専有部分）
20 排水設備（共用部分）
21 給湯設備（専有部分）
22 給湯設備（共用部分）
23 機械換気設備（専有部分）
24 換気設備（共用部分）
25 目視による腐朽等、蟻害、鉄筋の露出 の発見
と記載されています。
つまり維持管理に関する計画等が認められば、５年以内の過去の現況検査が活用できる。（竣工後１０年以上であれば、３年以内）
維持管理に関する計画等が認められない場合は、２年以内にかぎり検査結果が活用できます。
維持管理に関する計画等とは、
（1）他の法令の基づく昇降機その他設備の検査等の実施
（2）適切な管理規約
（3）適切な長期修繕計画
（4）適切な金額の修繕積立金の額および区分処理
の事を指します。
「適切な金額の修繕積立金の額」として以下が示されています。
経過期間（築年数） 平均月額
平均専有面積(★)55m²以上 平均専有面積(★)55m²未満
５年未満 6,000円 5,700円
５年以上10年未満 7,000円 6,650円
10年以上17年未満 9,000円 8,550円
17年以上 10,000円 9,500円
住宅金融支援機構のマンションすまい・る債の利用制限の出展をこんなところで発見しました。
マンション管理士の私としては、意外な場所で意外なものに遭遇してびっくりしました。
用語の持つ意味・重要性に関して、アンバランスを感じます。
関連記事：動き出すか「マンション評価制度」
