2009年11月06日

投資用賃貸マンションと資力の確保

投資型賃貸マンションを販売会社から購入する時、建設工事完了後1年未満の契約で、空室(賃借人がいない)状態であれば、履行法上資力の確保がなされているかどうかを確認する必要があります。

賃借人が入居している状態での購入であれば、中古住宅ですから、資力の確保は必要無くなるようです。
空室状態で1年経過しても、同じく資力の確保は必要無くなります。

投資用賃貸マンションの販売会社が、瑕疵担保履行法への対応に慣れるまでは、賃借人入居状態での販売を前提に、責任保険への申し込みを行っていない事が考えられます。空室状態で買い手が現れると、供託により資力の確保をすることが原則となります。

住宅の販売や請負では、数々の特異なケースがある様です。

■ 大工の棟梁が、自宅を自分の腕で建築する場合>>>法律に関するQ&A:Q1-5 関連
  ・・・棟梁から屋根防水のみを受注した建設業許可業者がいれば、その受注側に資力の確保義務有ります。建設会社も発注者の立場であれば、受注者側の倒産からは保護されるようです。

■ 建設会社が社有の賃貸住宅施設を建設する場合は、履行法の対象とはならないようです。

■ マンションの建替えや、再開発事業における、保留床は対象となるが、権利床は対象とならない。
  ・・・清算を伴う権利交換の場合はどうなるのでしょうか?

■ 増築部分にトイレ・キッチン・風呂・洗面所があり、独立した出入り口があれば、機能的に住宅として独立しているため、履行法の対象となる様ですが、トイレや風呂のみ母屋を利用する計画の場合対象となるのでしょうか?

■ 責任保険による資力確保は、着工前に申し込むことが原則ですが、激変緩和措置として2010年3月31日までの申し込みが必要となる時限措置ですが、建設工事完了後でも履行法上の責任保険への契約が可能です。新築住宅と呼べる期間内でも引渡すと、保険会社から見ると中古住宅(履行法上の対象でありながら)ですから、付保してくれる保険会社は無いかも知れません。是非引渡す前に付保する方がよいでしょう。4月1日以降は保険商品自体がなくなります。供託するよりは、1年経過して(売り残して)、真の中古住宅にして販売する事になるのでしょうか。



関連記事:新築住宅とは
       供託JV



関連情報:
■ 住宅瑕疵担保履行法について 

■ 住宅瑕疵保険導入の現場(1) 保険料という新たなコスト<訂正あり>

瑕疵担保履行法.jpg


■ 住宅瑕疵保険導入の現場(2) 「自分が建て主なら納得がいかない」 
ケンプラッツ 2009/11/26


瑕疵担保履行法有効性.jpg
posted by アテンポ at 07:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅瑕疵担保履行法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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