2009年07月24日

賃貸住宅の更新料は消費者契約法違反で無効

画期的な判決です。

賃貸住宅の更新料は無効 借り主勝訴の初判断 京都地裁 2009年7月23日 asahi.com

今までは、賃貸契約書において、削除させていた方も多いと思いますが、今後は、記載されていても、無効となりそうです。

保証金の敷引(しきびき)特約と共に消費者契約法違反と判断されました。

被告の家主側は「更新料には家主が契約更新を拒絶する権利を放棄することへの対価」と主張していましたが、判決は、
「基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」と指摘。そのうえで、「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、入居期間と関係なく一定の金額を負担させている。賃料の補充の性質があるとはいえない」などとして家主側の主張を退けた。
また、
契約書には更新料や敷引特約の記載があるが、借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」と判断した。

この更新料と言う風習は、どうやら全国的なものではなく、関東圏と京都に、残っているようです。

(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)

第十条 民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。


京都地裁においては以前、
 ● 賃貸マンションの原状回復は、消費者契約法の制定により、「自然損耗・経年劣化の修復費用を賃借人に負担させる特約」が無効とする判例(京都地裁・判決H16年3月16日)
も出されています。

消費者庁の発足が予定されていることも影響しているのでしょうか、大家さんにとっての今までの常識が、公序良俗に反すると判断される判決が増えているように思われます。

今後は、「礼金」と共に、「更新料」を請求する賃貸物件は、敬遠されるかも知れません。それとも「更新料」特約があっても、家賃の安い方が選択されることになるのでしょうか。
はたまたひょっとして貸主が、更新料を払って、賃借人へ使用を継続してもらう時代が来るのでしょうか。

一方で、 
 ● 家賃を滞納しても賃借人を追い出してはならない
と言う風潮は、大屋さん受難の時代を象徴しています。かわいそうな気がします。

いずれにしても、控訴した場合の判決が気になるところです。

借地借家法では、原則を以下のように取り決められています。
(建物賃貸借契約の更新等)

第二十六条
1.建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2.前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3.建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。


私の知り合いは、2年毎の更新料の請求を、契約書に特約されているのにもかかわらず、拒否するのを楽しみにしています。なぜか、更新事務手数料は、払ってやってると自慢しています。



関連記事:賃貸住宅管理業者登録制度の創設
       宅地建物取引主任者法定講習会
       消費者契約法施行(2001年)以後の更新料全額に返還命令


ラベル:賃貸住宅 更新料
posted by アテンポ at 09:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 建築評論家気取り | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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