2009年06月16日

供託JV

履行法が10月1日より施行されます。想定されていたより「保証金の供託」により、資力確保措置を講ずる住宅販売会社が多いようです。
大きなプロジェクトでは、供託JVにより販売する事が多くなりそうです。

供託JVについては、供給戸数の算定における特例が履行法政令6条に規定されています。
6.販売新築住宅の合計戸数の算定の特例
 @ 法第11条第4項の政令で定める販売新築住宅は、新築住宅の買主と二以上の自ら売主となる宅地建物取引業者との間で締結された売買契約であって、宅地建物取引業法第37条第1項の規定により当該宅地建物取引業者が特定住宅販売瑕疵担保責任の履行に係る当該宅地建物取引業者それぞれの負担の割合(Aにおいて「販売瑕疵負担割合」という。)が記載された書面を当該新築住宅の買主に交付したものに係る販売新築住宅とする。
 A 法第11条第2項の販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、@の販売新築住宅は、その一戸を@の書面に記載された二以上の宅地建物取引業者それぞれの販売瑕疵負担割合の合計に対する当該宅地建物取引業者の販売瑕疵負担割合の割合で除して得た戸数をもって一戸とする。

すなわち、共同分譲の場合に、瑕疵担保責任を連帯で保証する事と、それぞれの「販売瑕疵負担割合」を、JV協定書で取り決めて、買主に交付(重要事項説明)することを条件に、1戸の売買契約において、販売戸数の算定を、各社の販売瑕疵負担割合に応じて、1戸以下にすることが出来ます。

例えば、
Aプロジェクトにては、3社の供託JVで販売瑕疵負担割合1/3にて12戸を販売し、Bプロジェクトにては、2社の供託JVで販売瑕疵負担割合51%にて100戸を販売した場合、基準日に加算すべき供給戸数(基準日前半年間)は、
12戸×1/3+100戸×51%=55戸    112戸 =12+100
となります。当然端数が出ることもあります。

112戸販売しても、55戸分の供託で済ませることが出来ます。

販売会社が経営破綻する時のことを考えると、共同販売の方が、買主にとっては安心感がありますので、増えてくるのではないでしょうか。
分割販売では供託JV方式は使えませんし、買主にとっても安心感はありません。

但し、供託方式による場合、住宅の引渡しを受けてから、届出基準日(供託金の納入日)までの最長半年間に倒産されるリスクがあります。
この間供託金を納めないで倒産されると、瑕疵担保責任は保証されません。

また、供託方式による場合、その住宅が新築の評価住宅でない場合、指定住宅紛争処理機関(住宅紛争審査会)による紛争処理が利用できません。

注文住宅の請負契約においても、建設瑕疵負担割合が決められた建設新築住宅の合計戸数の算定の特例(建設JVの場合)も、同様に履行法政令3条に定められています。しかししながら、発注者による分離発注はあっても、住宅建設におけるJVは、利用されることは極めて稀であろうと考えられます。



関連記事:特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任
       資力確保義務のある新築住宅供給業者
       プリペイド供託



関連情報:「瑕疵担保履行法」施行による、大手住宅メーカーによる供託と保険の選択状況
  
プレハブ新聞2009/06/05


供託.jpg



「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」法律コーナー
国交省 住宅局 住宅生産課住宅瑕疵担保対策室 TEL:03-5253-8111(代)

供託制度とは
新築住宅に瑕疵があれば、事業者はその補修等を行う責任がありますが、事業者が倒産している場合等は、この責任を果たすことができません。そこで、このような場合に備えて、事業者が、法律で定められた額の保証金(現金等)をあらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。

消費者を守る仕組み
  供託所への保証金の還付請求
事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、新築住宅を取得した人は、供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができます(還付請求)。


■ 住宅瑕疵担保履行法について 


ラベル:供託 JV 履行法
posted by アテンポ at 06:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅瑕疵担保履行法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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